의정부지방법원 2025타경73634. 양주시 덕계동 ‘삼희푸른마을아파트’ 12층 1212호, 전용 44.46㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박경미이며 2021.11.22 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 132,000,000원입니다. 현 등기상 말소기준은 2024.04.30 삼성카드의 가압류 20,546,868원이고, 그 뒤 현대카드 가압류, 삼성생명보험 가압류, 강제경매개시결정, 양주시 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 이상준의 전입일은 2022.11.11로 말소기준보다 약 1년 5개월 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 선순위 전입이라는 사실도 무시할 수 없으므로, 보증금 확인 전 인수 0원으로 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 271-44 삼희푸른마을아파트 12층 1212호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.46㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 박경미 (2021.11.22 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 2026.08.13 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 확인 필요
말소기준은 2024.04.30 삼성카드 가압류입니다. 현대카드 12,124,523원, 삼성생명보험 36,105,729원의 후순위 가압류와 2025.11.20 강제경매개시결정, 2026.01.26 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 살아 있는 근저당권은 없습니다. 따라서 등기부만 보면 단순한 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상준 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 임차인 계산 문제는 없습니다. 실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 다만 이 1명의 보증금이 미상이므로, 낙찰자 인수액을 숫자로 확정할 수 없는 것이 이 사건의 가장 큰 권리 리스크입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 ‘실질취득가’는 아직 미정
삼희푸른마을아파트 동일면적 44.46㎡의 최근 12개월 거래는 6건, 평균 101,333,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08의 108,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 8.9% 높습니다. 하락 추세가 아니라 최근 거래가격이 오히려 높은 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.46㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 44.46㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 44.46㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 44.46㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 44.46㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 44.46㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.46㎡ | 6건 | 101,333,333원 |
현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%, 최신 거래 108,000,000원의 70%입니다. 순수 낙찰가격만 비교하면 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 75,600,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 승계되면 그 금액만큼 실제 취득비용이 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,546,868원 | 20,546,868원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,124,523원 | 12,124,523원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 36,105,729원 | 36,105,729원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,062,080원 |
위 배당은 집행비용 1,760,800원과 확인된 가압류 채권액을 기준으로 한 계산입니다. 이상준의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차보증금 배당은 반영할 수 없습니다. 따라서 표의 소유자 잔여 5,062,080원과 매수인 인수 0원 계산은 임차관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 75,600,000원 | 68,777,120원 | 0원 | 5,062,080원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 17,209,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 32,799,912원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 낙찰가격은 내려가지만, 이상준의 보증금이 확인되지 않는다는 권리 리스크는 자동으로 줄어들지 않습니다. 오히려 실제 대항력이 인정되는 보증금이 낙찰가격보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임대차 원금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕계동 소재 경원선 덕계역 동측 인근. 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 경원선 덕계역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 13층 건물의 12층 1212호. 난방·승강기·옥내소화전·위생설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 단지. 삼희푸른마을아파트는 210세대, 사용승인일은 1996.09.03입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 성장관리권역이며 공시지가는 665,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이상준 보증금 확인. 보증금 규모가 실질취득가를 좌우하므로 매각물건명세서·임대차계약 관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2022.11.11 전입만으로 최종 대항력을 단정하지 말고 실제 점유 및 임차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 미배당 보증금 규모 판단에 필요한 핵심 정보입니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 실제 승계 보증금이 있다면 이를 더한 금액으로 최근 12개월 평균 101,333,333원 및 최신 거래 108,000,000원과 비교해야 합니다.
- 등기 후순위 권리. 삼성카드 말소기준 이후의 현대카드·삼성생명보험·양주시 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
현재 최저가 75,600,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 101,333,333원의 74.6%이고, 최신 거래 108,000,000원보다도 낮습니다. 그래서 표면가격만 보면 눈에 띄는 할인 물건입니다. 하지만 이 사건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 이상준의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 그 결과 실제 인수액과 실질취득가는 아직 계산 불가입니다. 등기권리는 단순하지만 임차관계 한 줄이 전체 투자결론을 바꿀 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 ‘7,560만원짜리 물건’으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
