의정부지방법원 2025타경73634. 경기도 양주시 덕계동 삼희푸른마을아파트 12층 1212호, 전용 44.46㎡ 아파트의 강제경매 사건입니다. 현재 소유자는 박경미이며, 2021.11.22 거래가 132,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 삼성카드·현대카드·삼성생명보험의 가압류가 차례로 설정되었고, 삼성생명보험의 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시되었습니다.

등기상 말소기준권리는 2024.04.30 삼성카드 가압류입니다. 이후 설정된 채권자들의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 등기부의 소멸 여부보다 그보다 앞선 2022.11.11 전입 점유자의 법적 지위가 더 중요합니다.

점유자 이상준의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득 비용도 확정할 수 없습니다. 따라서 최저매각가 52,920,000원만 시세와 비교하여 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자

등기부의 현존 근저당권은 없으며, 말소기준인 삼성카드 가압류와 그 이후 채권자들의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 국민은행 등의 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.

그러나 이상준의 2022.11.11 전입일은 삼성카드 가압류 접수일인 2024.04.30보다 앞섭니다. 이 점유자가 주택 인도와 주민등록 등 대항력 요건을 갖춘 임차인이고 해당 요건을 유지하고 있다면, 낙찰자에게 임대차 권리를 주장할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 가격보다 먼저 확인할 사항

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 점유자 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 보증금은 확인이 필요합니다.

현재 배당 추정에서 매수인 인수액을 0원으로 계산한 것은 임차인 인수가 없다는 법적 확인을 의미하지 않습니다. 배당표 계산과 실제 낙찰자의 권리 인수는 구분해야 합니다. 특히 선순위 점유자 보증금이 확인되기 전에는 입찰가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 겉보기 할인율과 실질취득의 차이

삼희푸른마을아파트 동일 평형인 전용 44.46㎡의 실거래 내역입니다. 전체 12건의 평균은 97,208,333원이고, 최근 12개월 6건 평균은 101,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 108,000,000원입니다.

현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균의 52.2%, 전체 12건 평균의 54.4%입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간보다 8.9% 상승한 것으로 집계됩니다. 가격 수준만 보면 감정가 대비 할인 폭이 상당합니다.

다만 실거래 최저 60,000,000원부터 최고 115,000,000원까지 편차가 큽니다. 더 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 얼마냐에 따라 매수인 실질취득가가 크게 달라질 수 있다는 사실입니다. 시세 대비 52.2%라는 수치는 어디까지나 인수액을 포함하지 않은 최저매각가 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

위 표는 제공된 채권액과 집행비용 추정치를 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 점유자의 보증금·우선변제 여부 및 실제 조세채권 등이 반영되지 않아 법원의 확정 배당표와 달라질 수 있습니다. 동일 채권자의 가압류와 본압류 이행에 따른 중복배당 여부도 실제 채권관계에 따라 검토해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다

추가 유찰 시 매각가가 낮아지는 반면 채권자의 미배당 금액은 증가합니다. 다만 미배당 일반채권액이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 일반적인 가압류 채권의 미배당 잔액과 선순위 임차인의 인수 가능 보증금은 성격이 다릅니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못하고 그 잔액이 낙찰자에게 승계되는 경우에는, 낙찰가가 낮아질수록 인수금이 증가할 수도 있습니다. 따라서 추가 유찰이 반드시 실질취득 비용의 감소로 이어지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 덕계동 경원선 덕계역 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 덕계역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1996.09.03 준공한 210세대 단지로, 철근콘크리트 벽식구조의 13층 건물 중 12층입니다. 난방·승강기·옥내소화전·위생설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 성장관리권역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 665,600원/㎡입니다.
• 공부 일치. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래는 확인되지만 거래가격이 60,000,000원부터 115,000,000원까지 분포합니다. 거래량과 가격 편차, 개별 호수 상태를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 실체 확인. 이상준의 임대차계약서, 실제 입주일, 전입 유지 여부와 점유관계를 확인하여 대항력 성립 여부를 판단해야 합니다.
• 보증금과 배당요구. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 예상 배당액 및 낙찰자 인수 잔액을 별도로 계산해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 최저매각가 52,920,000원에 실제 인수 보증금을 더한 비용을 최근 12개월 평균 101,333,333원 및 최신 거래 108,000,000원과 비교해야 합니다.
• 조세채권 검토. 양주시 압류가 있으므로 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위와 매수인 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 보증금 반환과 인도 문제가 결부될 수 있습니다. 낙찰 이후 인도절차를 사전 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비 등 추가 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·등기사항증명서 및 배당요구 종기 관련 자료를 입찰 전에 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸도, 실질취득가는 다를 수 있다”

삼희푸른마을아파트 1212호는 2회 유찰을 거쳐 감정가 108,000,000원에서 최저가 52,920,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 101,333,333원과 비교하면 표면상 가격 차이가 큽니다.

그러나 이 사건의 핵심은 2022.11.11 전입한 점유자 이상준입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 임대차보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계된다면, 낮은 낙찰가의 가격 이점이 상당 부분 또는 전부 사라질 수 있습니다. 반대로 보증금 인수 위험이 없다는 점이 원본 서류와 사실관계로 확인된다면 현재 가격은 추가 검토할 가치가 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 인수액 확정 후 가격 재평가입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 보증금까지 포함해 실제 얼마에 취득하게 되느냐입니다.