인천지방법원 2025타경511624. 인천 미추홀구 도화동 동원아파트 1동 2층 206호입니다. 감정평가서상 아파트로 이용 중이고, 사용승인일은 1987.05.22입니다. 이번 경매의 핵심은 일반적인 근저당 실행이 아니라 공유물분할 판결에 따른 경매라는 점입니다. 등기부에는 과거 근저당, 지분 경매, 가처분 이력이 있으나 기존 근저당은 2007년에 말소됐고, 가처분도 2025년에 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인이 승계할 권리는 배당 계산상 0원입니다.

가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 159,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 111,300,000원입니다. 동일 면적 47.07㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 134,083,333원이며, 현재 최저가는 그 평균의 83.0%입니다. 최신 거래는 2026.03의 120,000,000원으로, 현재 최저가는 이 최신 거래가보다도 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유물분할경매’가 핵심

1987년 설정된 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2007.05.28 해지로 말소됐습니다. 2022년 김정석 지분에 대한 강제경매도 이후 매각으로 정리됐고, 2023년 공유물분할청구권을 피보전권리로 한 가처분은 2025.08.05 해제돼 2025.08.08 말소됐습니다. 현재 등기부의 핵심은 2025.08.26 주식회사다섯컴퍼니가 신청한 공유물분할경매 개시결정이며, 자료상 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 83.0%

동원아파트 동일 면적 47.07㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 134,083,333원, 최저 거래는 115,000,000원, 최고 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 111,300,000원은 최근 12개월 평균의 83.0%입니다.

현재 최저가는 111,300,000원으로 최근 12개월 평균 대비 83.0%입니다. 최신 거래인 2026.03의 120,000,000원보다도 낮고, 최근 12건 중 최저 거래가인 115,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 측면에서는 신건보다 확실히 개선된 회차입니다. 다만 개별 호수의 내부 상태와 실제 점유관계는 실거래가만으로 확인할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

주식회사다섯컴퍼니의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 현재 계산은 집행비용 2,358,200원을 제외한 108,941,800원을 소유자 교부 잔여로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 도화역 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도화역이 있어 감정평가서상 대중교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콩크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물 내 2층 206호이며, 사용승인일은 1987.05.22입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,978,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
• 단지. 동원아파트는 375세대이며 동일 면적 47.07㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공유물분할경매 성격 확인. 이번 사건은 주식회사다섯컴퍼니의 공유물분할경매 개시결정에 따른 매각입니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 111,300,000원은 최근 12개월 평균 134,083,333원의 83.0%입니다.
• 실거래 범위. 동일 면적 최근 12건의 거래가는 115,000,000원부터 150,000,000원까지 분포합니다.
• 노후도 확인. 사용승인일이 1987.05.22이므로 내부 수리상태·설비상태를 현장에서 직접 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래

이 물건은 일반적인 근저당 실행형이 아니라 공유물분할경매입니다. 과거 근저당과 가처분은 이미 말소됐고 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 111,300,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 134,083,333원의 83.0%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 최근 12건 최저 거래 115,000,000원보다 낮은 수준이라는 점도 긍정적입니다.

다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, “임차인 신고 없음”과 “점유 문제 없음”을 동일하게 봐서는 안 됩니다. 이 사건의 마지막 확인 포인트는 등기보다 현장 점유와 내부 상태입니다. 권리 구조와 가격은 우호적이지만, 점유 확인 후 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.