인천지방법원 2025타경511724. 인천 부평구 청천동 이편한세상부평그랑힐스 226동 22층 2201호 아파트입니다. 등기상 소유자는 문혜성이고, 2025년 5월 19일 소유권보존등기가 되어 있습니다. 같은 날 을구 1번으로 청천새마을금고의 채권최고액 85,200,000원 근저당권이 등기되어 있으며, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 부평구 압류, 청천2구역주택재개발정비사업조합 가압류, 신한카드 강제경매, 한국자산관리공사 가압류와 추가 강제경매들이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않아 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 현재 회차의 가정 매각대금 504,700,000원에서 집행비용과 각 채권을 반영해도 채권자 청구액이 전액 배당되고, 소유자에게 41,211,423원의 잔여가 계산됩니다. 즉 현재 회차에서는 권리 때문에 낙찰대금 외 추가 취득비용이 붙는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 456 이편한세상부평그랑힐스 226동 22층 2201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 문혜성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 721,000,000원 / 504,700,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 경매 신청채권 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 9,593,617원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.19 청천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 85,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2025년 5월 19일 청천새마을금고 근저당권입니다. 2025년 6월 9일 부평구 압류를 시작으로 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 0원입니다.
② 가격 구조 — 현재는 감정가의 70%
감정가는 721,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 504,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 가정 가격은 353,290,000원(49%), 3회 유찰 시에는 247,302,999원(34.3%)입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 504,700,000원 | 456,041,577원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 353,290,000원 | 347,543,940원 | 108,497,637원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 247,302,999원 | 243,040,757원 | 213,000,820원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제라는 것입니다. 2회 유찰부터 채권자 미배당액이 생기지만, 이 사건은 임차인이나 별도 인수권리가 없어 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 채권자가 덜 받는다고 그 부족분이 자동으로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,447,000원 |
| 1. 근저당 · 청천새마을금고 | 85,200,000원 | 85,200,000원 |
| 2. 가압류 · 청천2구역주택재개발정비사업조합 | 273,062,311원 | 273,062,311원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 9,593,617원 | 9,593,617원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 68,998,415원 | 68,998,415원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 9,593,617원 | 9,593,617원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 한국투자저축은행 | 9,593,617원 | 9,593,617원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,211,423원 |
현재 최저가 504,700,000원 가정에서는 채권자 청구액 456,041,577원이 전액 배당되고 소유자에게 41,211,423원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 인천청천초등학교 남측 인근, 이편한세상 부평그랑힐스 아파트 단지 내에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있고 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 다소 원거리에 지하철 7호선 산곡역이 있으며 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 42층 공동주택으로 이용 중이며 기본적인 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 광평수의 부정형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 공동주택 건부지로 사용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 주변 공도로 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리해 판단. 504,700,000원은 감정가의 70%지만 실제 시장가 대비 할인폭은 별도 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.05.19 청천새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대상황은 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성은 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 비용이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 유찰 시나리오 구분. 2회·3회 유찰 시 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유·체납 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 등기상 권리관계만 놓고 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2025년 5월 19일 청천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 721,000,000원에서 1회 유찰된 504,700,000원입니다. 이 가격에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 남지만, 2회 유찰부터는 채권자 미배당액이 발생합니다. 다만 그 미배당이 낙찰자의 승계 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 결국 이 물건은 권리분석은 합격권, 가격은 실제 거래수준을 확인한 뒤 결정해야 하는 유형입니다.
