의정부지방법원 2025타경73923. 포천시 신읍동 은하아파트 비동 1층 105호입니다. 물건 표시는 다세대이고 감정평가상 실제 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 조형업이며 2022년 7월 18일 50,000,000원에 취득했습니다. 이후 2025년 11월 19일 주식회사엠부로대부 명의의 채권최고액 42,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
같은 날 주식회사엠부로대부의 전세금 5,000,000원 전세권도 설정됐지만, 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 문제는 별도로 조사된 주거 점유자입니다. 이름은 “주식회사”로 기재돼 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아, 이 점유자에 대해서는 대항력 有라고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신읍동 167-4 은하아파트 비동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 아파트로 이용중 · 전용 46.92㎡ · 5층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 조형업 (2022.07.18. 거래가 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 39,082,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 1985.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 임차인은 별도 확인
현재 등기상 말소기준은 2025.11.19. 주식회사엠부로대부 근저당권 42,000,000원입니다. 2025.11.19. 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.12.29. 한국자산관리공사 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 앞선 포천축산업협동조합·포천새마을금고·주식회사에이피엘파이낸셜대부 관련 권리는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 모두 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 없어 말소기준일인 2025.11.19.과 선후를 비교할 수 없고, 확정일자와 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제 여부뿐 아니라 낙찰 후 미배당 보증금 승계 가능성도 확정할 수 없습니다. 이 부분이 이 사건의 가장 큰 권리분석 변수입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준 5.2% 낮지만 하락장
은하 단지 전용 46.92㎡ 실거래 12건 중, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 45,000,000원과 52,500,000원, 평균 48,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.92㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2026.06 | 46.92㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 46.92㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2025.04 | 46.92㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2025.01 | 46.92㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.11 | 46.92㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 46.92㎡ | 2건 | 48,750,000원 |
현재 최저가 46,200,000원은 최근 12개월 평균의 94.8%입니다. 즉 최근 평균보다 2,550,000원 낮은 수준이지만, 최신 거래 52,500,000원과 비교해도 절대적인 할인 폭이 매우 큰 것은 아닙니다. 더 중요한 점은 최근 12개월 평균이 그 이전 거래들보다 20.0% 낮아졌다는 것입니다. 전체 12건 평균 58,875,000원만 기준으로 보면 최저가가 78.5%로 싸 보이지만, 하락장이 반영된 최근 거래를 기준으로 보면 할인은 5.2% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,231,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠부로대부 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사엠부로대부 | 5,000,000원 | 2,968,400원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 39,082,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,200,000원 기준 채권자 총 청구액은 86,082,916원, 예상 배당액은 44,968,400원, 미배당액은 41,114,516원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 주거 점유자의 보증금·대항력은 확인되지 않은 상태입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려갈수록 채권 미회수 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 46,200,000원 | 44,968,400원 | 41,114,516원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 32,339,999원 | 31,357,879원 | 54,725,037원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 22,637,999원 | 21,830,515원 | 64,252,401원 |
현재 회차에서도 신청채권자인 한국자산관리공사 청구액 39,082,916원은 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 유찰이 더 진행되면 전체 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시보건소 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 1985.08.19입니다. 기본 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 597,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 일부 토지의 등기 면적과 토지대장 면적에 차이가 있고, 한 필지는 공부상 지목 ‘답’이나 현황은 ‘대’로 이용 중입니다.
- 환금성. 120세대, 전용 46.92㎡ 실거래가 이어지지만 최근 12개월 평균이 이전 대비 20.0% 하락했고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주거 점유자의 전입신고일·확정일자·보증금을 확인해 말소기준일 2025.11.19.과 선후관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 승계금액 확인. 현재 배당모델의 인수액 0원은 미상 임차인 보증금까지 확정했다는 의미가 아닙니다. 미배당 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 58,875,000원보다 최근 12개월 평균 48,750,000원과 최신 거래 52,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -20.0%가 계속되면 현재 최저가 46,200,000원의 할인 폭이 빠르게 사라질 수 있습니다.
- 노후·환금성. 사용승인일 1985.08.19, 단지 경매 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 공부 차이 대조. 토지 등기 면적과 토지대장 면적 차이, 지목과 현황 차이를 원본 공부와 함께 확인하세요.
맺으며 — “한 번 유찰 = 안전한 할인”은 아니다
현재 최저가 46,200,000원은 최근 12개월 평균 48,750,000원보다 낮고 최신 거래 52,500,000원보다도 낮습니다. 그러나 할인 폭은 최근 평균 대비 5.2%에 그치고, 최근 가격 추세는 -20.0%입니다. 과거 전체 평균 58,875,000원을 기준으로 78.5%라고 보는 것보다 최근 시세를 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조지만, 주거 점유자의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 위험을 끝까지 열어둬야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗·가격 저렴” 유형이 아니라, 등기 권리는 정리되지만 임차인 확인이 필요하고, 가격도 하락장을 감안하면 여유가 크지 않은 물건입니다. 입찰 전 최우선 과제는 임차관계 확인입니다.
