인천지방법원 2023타경47914. 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 제조업소·사무소와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 난연판넬지붕 단층이며, 제조업소와 사무소로 이용되고 있습니다. 감정가 1,494,737,500원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 732,421,000원으로 낮아졌습니다.
가격표만 보면 상당한 할인으로 보이지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 2021년 10월 18일 국민은행 근저당권이 말소기준으로 표시되어 있고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 반면 2020년 2월 25일과 2021년 7월 23일 전입신고된 법인 2개사가 확인됩니다. 전입신고 시점이 말소기준보다 앞서므로 대항력 및 인수 가능성을 반드시 조사해야 합니다.
특히 두 법인의 보증금 규모가 확인되지 않아 낙찰자가 최종적으로 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 입찰가 외에도 임차보증금, 인도 및 시설 관련 비용, 권리관계 정리 여부에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경47914 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 275-8 |
| 등기상 건물 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 275-7 외 1필지 가동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소·사무소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 · 샌드위치판넬 마감 |
| 소유자 | 전영빈 |
| 감정가 | 1,494,737,500원 |
| 최저매각가 | 732,421,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 49%) |
| 신청 청구액 | 41,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 포함 · 일부 건물 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유와 근저당 관계
말소기준권리는 2021.10.18 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 180,000,000원입니다. 그 이후 설정된 세흥텍·서울보증보험·뉴토크코리아 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리의 말소와 선순위 점유자의 임차보증금 반환 문제는 구분해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 인수금액 확정 불가
| 점유·임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스이앤디 | 2020.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 거성와이비 주식회사 | 2021.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 법인 점유자 2개사입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 법인 명의의 점유·전입 기록만으로 상가임대차 대항력의 모든 요건이 충족되었다고 단정할 수 없습니다.
실제 임차·점유 법인 2개사. 보증기관 대위신고나 임차인 중복신고로 표시된 대상은 없습니다. 다만 실제 임대차계약 존재 여부, 각 법인이 점유하는 부분, 임차보증금의 규모 및 선순위성이 확인되기 전에는 승계액이나 명도비용을 확정할 수 없습니다.
③ 감정가 49% — 가격 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 1,494,737,500원이고, 현재 최저가는 732,421,000원입니다. 두 차례 유찰을 거치면서 최저가가 감정가의 약 49%가 되었지만, 이것은 감정가 대비 할인율일 뿐 최근 시장 거래가격 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 732,421,000원 | 49% | 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 512,694,699원 | 34.3% | 인수액 미상 |
| 4회 유찰 시 | 358,886,289원 | 24.01% | 인수액 미상 |
후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰·변경·매각 여부는 별도 확인이 필요합니다. 위 매각가는 임차보증금 인수, 시설 관련 비용 및 취득 부대비용을 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 732,421,000원 가정)
아래는 등기상 채권액을 기준으로 한 기계적 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 점유자 보증금, 실제 우선순위 및 당해세 등이 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다. 표의 소유자 잔여액은 확정 배당금이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,724,210원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 세흥텍 가압류 | 119,527,260원 | 119,527,260원 |
| 3. 서울보증보험(갑구 11) | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 4. 서울보증보험(갑구 13) | 38,704,600원 | 38,704,600원 |
| 5. 뉴토크코리아(갑구 14) | 51,950,000원 | 51,950,000원 |
| 6. 기술보증기금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 7. 뉴토크코리아(갑구 17) | 미상 | 0원 |
| 8. 중소벤처기업진흥공단 | 20,374,154원 | 20,374,154원 |
| 9. 서울보증보험(갑구 19) | 33,856,460원 | 33,856,460원 |
| 10. 소상공인시장진흥공단 | 15,277,790원 | 15,277,790원 |
| 11. 대림동새마을금고 | 41,950,000원 | 41,950,000원 |
| 소유자 잔여(가정) | — | 59,056,526원 |
갑구 17번은 갑구 14번 가압류의 본압류 전환으로 기록되어 있으며, 모형상 별도 배당액은 0원입니다. 동일 채권을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다. 실제 채권잔액과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 고정리 소재 고정3리노인정 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택·농경지·공장 등이 혼재한 근교 공장지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 용도. 기호 4·5·8은 제2종근린생활시설 제조업소, 기호 7은 제2종근린생활시설 사무소로 이용 중입니다. 공장·제조시설 사용 목적이라면 실제 허용 업종과 건축물 용도를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물이며, 내·외벽은 샌드위치판넬 마감, 창호는 하이섀시입니다. 위생·급배수·전기설비가 확인됩니다.
- 토지. 토지 관련 기록에는 지목 대, 공업용 이용, 면적 1,039.0㎡, 공시지가 287,500원/㎡가 표시되어 있습니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일괄매각 전체 토지의 실제 범위는 별지 목록과 측량으로 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역이 표시됩니다. 건축·증축·용도변경·토지거래 관련 제한은 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 제조업소·사무소·토지 일괄매각은 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 용도와 시설 적합성에 따라 제한될 수 있습니다. 제시외 건물과 제외 건물, 선순위 점유까지 있어 재매각 및 활용 계획을 보수적으로 수립해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 법인 점유 2개사 현장 확인. 주식회사 와이에스이앤디와 거성와이비 주식회사의 실제 점유 부분, 점유 개시 시점, 사용관계 및 사업자등록 현황을 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 두 법인의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부 및 대항요건을 확인한 뒤 미배당 인수액을 산정해야 합니다.
- 선순위 근저당 연계등기. 대림동새마을금고 근저당권 660,000,000원의 말소 상태와 엠씨아이대부주식회사 이전, 느티나무제이차유한회사 근질권의 현재 효력을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 매각 대상 건물 식별. 별지 목록 4번·7번의 제시외 건물 포함 범위, 감정평가서 (ㅁ) 제외 부분, 가동·나동 및 각 지번의 실제 위치를 대조해야 합니다.
- 경계 및 면적 측량. 매각물건명세서가 경계와 면적의 별도 확인을 요구합니다. 토지 경계, 진입로, 구조물 위치 및 인접 필지와의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 군사시설 보호 관련 협의, 성장관리계획, 토지거래 허가 해당 여부 및 제조업소 사용 가능성을 관할기관과 확인해야 합니다.
- 시설 상태·명도·부대비용. 건물과 설비의 현황, 유지보수 필요성, 점유자 인도 협의, 미납 공과금 및 관리 관련 비용을 현장 중심으로 점검해야 합니다.
- 배당표 재검산. 실제 채권잔액, 조세채권, 법정 우선변제, 임차인 배당 여부를 확인해야 합니다. 단순 배당모형의 소유자 잔여금을 확정적으로 해석하면 안 됩니다.
- 실제 시장가격 확인. 인근 제조업소와 토지의 최근 거래, 건물 사용 가능성 및 공장 수요를 조사하고, 확인된 인수 부담까지 더한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수액 확정
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,494,737,500원 대비 최저가 732,421,000원입니다. 감정가의 약 49%까지 내려왔으니 겉으로는 매력적인 저가 경매물건처럼 보일 수 있습니다.
그러나 이 물건은 단순한 토지·건물 취득 문제가 아닙니다. 말소기준 이전 전입신고가 확인되는 법인 2개사, 보증금 및 우선변제 여부 미상, 과거 근저당권의 이전·근질권 관계, 매각 제외 건물과 경계 확인 필요성까지 겹쳐 있습니다. 게다가 최근 비교 거래가격이 확인되지 않아 최저가 자체의 적정성도 판단하기 어렵습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수액 0원 또는 시세 대비 저가라는 결론을 내릴 수 없습니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 임차보증금이 승계되는 구조라면 실제 취득비용은 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 확인된 총취득비용입니다.
