인천지방법원 2023타경47914. 김포시 통진읍 고정리 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 기호 4·5·8 건물은 제2종근린생활시설(제조업소), 기호 7 건물은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물입니다. 현재 최저매각가는 1,046,316,000원으로 감정가 1,494,737,500원의 약 70%입니다.
등기상 말소기준은 2021.10.18. 주식회사국민은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 세흥텍 주식회사·서울보증보험주식회사·뉴토크코리아 주식회사·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단· 소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경47914 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 275-8 |
| 등기 건물 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 275-7외 1필지 가동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소·사무소) |
| 소유자 | 전영빈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,494,737,500원 / 1,046,316,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구액 | 41,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 지목 대 · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 토지면적 | 1,039㎡ |
| 공시지가 | 287,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.10.18. 설정된 주식회사국민은행의 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 주식회사 와이에스이앤디는 2020.02.25., 거성와이비 주식회사는 2021.07.23. 전입해 두 날짜 모두 말소기준일보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스이앤디 | 2020.02.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 거성와이비 주식회사 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 현황조사와 매각물건명세서에서는 위 2개 법인이 확인됩니다. 실제 입찰 판단에서는 두 법인의 점유 범위와 임대차계약, 보증금, 사업자 또는 전입 상태, 배당요구 여부를 원문으로 다시 확인하는 것이 우선입니다.
③ 가격 구조 — 70% 할인만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 1,046,316,000원으로 감정가 1,494,737,500원의 약 70.0%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 732,421,200원, 3회 유찰 시 시나리오는 512,694,839원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,046,316,000원 | 663,640,264원 | 0원 | 369,812,576원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 732,421,200원 | 663,640,264원 | 0원 | 59,056,724원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 512,694,839원 | 505,167,891원 | 158,472,373원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,046,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,863,160원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 세흥텍 주식회사 | 119,527,260원 | 119,527,260원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,704,600원 | 38,704,600원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 뉴토크코리아 주식회사 | 51,950,000원 | 51,950,000원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 뉴토크코리아주식회사 | 미상 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 20,374,154원 | 20,374,154원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 33,856,460원 | 33,856,460원 |
| 11. 갑구 20번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,277,790원 | 15,277,790원 |
| 12. 갑구 21번 경매개시결정 · 대림동새마을금고 | 41,950,000원 | 41,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 369,812,576원 |
현재 회차 계산에서는 확인된 채권액 663,640,264원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 369,812,576원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차보증금 미상으로 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 고정3리노인정 북서측 인근으로, 단독주택·농경지·공장 등이 소재하는 근교 공장지대입니다.
- 이용상태. 기호 4·5·8은 제2종근린생활시설(제조업소), 기호 7은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 4·5·7·8은 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물이며 내·외벽은 샌드위치판넬, 창호는 하이섀시입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지이용상황은 공업용, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역(전방지역:25km)·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역이 포함돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원문 확인. 거성와이비 주식회사와 주식회사 와이에스이앤디의 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 보증금이 승계되는 경우 낙찰가에 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 4번·7번 건물의 제시외 건물은 포함되고, 감정평가서 일련번호 (ㅁ)은 제외됩니다.
- 경계·면적 확인. 정확한 경계와 면적은 측량 등 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 추가감정 자료 확인. 채무자겸 소유자의 추가감정신청과 관련해 25.6.25.자 감정인의 사실조회회신서가 제출돼 있습니다.
- 토지 규제 확인. 군사시설 보호·제한보호·토지거래계약허가·성장관리 관련 제한을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 임차보증금”
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 다수 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하는 구조라 후순위 권리관계는 정리됩니다. 하지만 말소기준일보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금이 모두 미상입니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 임차보증금 중 미배당분이 매수인에게 승계된다면 실질취득가는 낙찰가보다 높아집니다. 여기에 토지·제조업소·사무소의 일괄매각, 제시외 건물 포함·일부 제외, 경계와 면적 별도 확인까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 확인 전에는 가격을 확정할 수 없는 사건입니다.
