의정부지방법원 2026타경118. 양주시 옥정동 율정마을13단지 1307동 13층 1301호 아파트입니다. 감정가는 324,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 226,800,000원입니다. 소유자 박상옥은 2020.07.31 거래가액 219,500,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행 근저당 채권최고액 261,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2021.12.13 상상인플러스저축은행 근저당 181,200,000원, 2026.03.16 하나은행의 임의경매개시결정, 2026.05.21 양주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 경매 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경118 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1046 율정마을13단지 1307동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 24층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 박상옥 (2020.07.31. 거래가액 219,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 226,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 224,167,784원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.31 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 261,800,000원입니다. 2021.12.13 상상인플러스저축은행의 후순위 근저당, 2026.03.16 임의경매개시결정, 2026.05.21 양주시 압류는 모두 이보다 뒤에 설정·등기됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 설원진 | 2023.08.21 | 2026.03.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
설원진의 전입신고일은 2023.08.21로 말소기준권리인 2020.07.31보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.30 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 있더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조로 보기는 어렵고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.4%
율정마을13단지 동일면적 84.95㎡·84.99㎡의 최근 12건 실거래 평균은 317,750,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08 84.95㎡ 14층 300,000,000원이고, 최근 12건 범위는 300,000,000원~330,000,000원입니다. 현재 최저가 226,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 19 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 23 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 307,500,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 316,500,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 22 | 324,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 317,750,000원 |
감정가 324,000,000원은 최근 평균 317,750,000원과 비슷한 범위지만, 1회 유찰 후 최저가는 226,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 최저 300,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 현재 최저가에는 가격 차이가 있습니다. 이 사건은 권리보다 실제 낙찰가가 어디까지 올라가느냐가 수익성의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,975,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 261,800,000원 | 222,824,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 181,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 443,000,000원 중 222,824,800원이 배당되고, 미배당은 220,175,200원입니다. 신청채권 청구액 224,167,784원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 226,800,000원 | 222,824,800원 | 220,175,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 158,760,000원 | 155,737,360원 | 287,262,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 111,132,000원 | 108,776,152원 | 334,223,848원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 자료에서 매수인에게 이전되는 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담을 혼동할 필요는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정호수초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택과 노변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 2014.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 24층 건물 내 13층 1301호이며 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 율정마을13단지는 962세대이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 설원진의 보증금·확정일자를 매각물건명세서와 관련 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 낙찰가 상한 관리. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 상승할 수 있으므로 최근 평균 317,750,000원과 최신 거래 300,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 후순위 채권자가 배당을 못 받는 것과 낙찰자가 채무를 떠안는 것은 별개입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 양주시 압류 확인. 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 처리돼 있으나 세금 관련 실제 배당 순위는 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 아파트 단위세대로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 낙찰가가 승부처
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.31 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 설원진도 2023.08.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건보다 분명히 나아졌습니다. 감정가 324,000,000원에서 한 번 유찰돼 226,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 317,750,000원의 71.4%입니다. 최근 거래 최저 300,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크보다 실제 경쟁률과 낙찰가 관리가 핵심입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 있으므로 원본 확인 없이 권리검토를 끝내서는 안 됩니다.
