의정부지방법원 2026타경186. 경기도 연천군 연천읍 동막리 424-6 제1동에 관한 근린시설 경매입니다. 감정가는 782,090,080원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 547,463,000원입니다. 소유자는 서수진이고, 이 사건 신청채권자는 동두천중앙새마을금고, 청구금액은 432,682,711원입니다.
권리구조의 중심은 2024.03.27. 설정된 동두천중앙새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 이재원 가압류 68,808,582원, 박병동 근저당 64,000,000원, 국의 압류와 이 사건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계하는 금액은 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경186 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 동막리 424-6 제1동 · 경기도 연천군 연천읍 샘골길 29-1 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 서수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 782,090,080원 / 547,463,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동두천중앙새마을금고 / 432,682,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 1,487㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 생산녹지지역 · 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 101,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기에는 2024.01.31. 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 이 권리는 2024.03.27. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 동두천중앙새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 설정됐고, 현재 분석의 말소기준권리가 됩니다.
그 이후 2024.08.07. 이재원의 가압류 68,808,582원, 2025.01.06. 박병동의 근저당권 64,000,000원, 2026.01.15. 국의 압류, 2026.04.13. 동두천중앙새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.11.11. 연천군 압류는 2025.04.30. 해제로 말소됐고, 2026.01.14. 건설하이콘주식회사의 강제경매개시결정도 2026.07.02. 취하돼 2026.07.07. 말소됐습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서진 | 2024.04.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 서진의 신고일은 2024.04.16.으로 말소기준인 2024.03.27.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판단상 대항력은 없고, 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
감정가 782,090,080원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 547,463,000원, 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단하면 안 됩니다.
특히 토지는 생산녹지지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고, 가축사육제한구역·제한보호구역·도시지역에 포함되며 생산녹지지역·자연녹지지역에 저촉됩니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래로 곧바로 가격을 검증하기 어렵기 때문에, 입찰 판단의 핵심은 실제 이용가치와 토지·건물의 개별 가격 검증입니다.
④ 예상배당표 (매각가 547,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,874,630원 |
| 2. 근저당 · 동두천중앙새마을금고 | 540,000,000원 | 539,588,370원 |
| 3. 가압류 · 이재원 | 68,808,582원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박병동 | 64,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 672,808,582원, 채권자 배당액은 539,588,370원, 미배당은 133,220,212원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 아파트나 주거용 집합건물처럼 동일 평형 시세로 단순 비교하기 어렵습니다.
- 토지. 면적 1,487㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역·자연녹지지역으로 확인됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역·도시지역에 포함되고, 생산녹지지역·자연녹지지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 101,100원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만, 제시외 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 주식회사 서진의 보증금은 50,000,000원, 차임은 2,000,000원이며 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 컨테이너 3동 제외. 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 3동의 위치·소유관계와 사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되므로 매각목록과 현황을 정확히 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고, 근린시설의 실제 수익성·이용성·토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 토지이용 제한. 생산녹지지역·자연녹지지역과 제한보호구역 등 각 규제의 실제 이용 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서도 채권 미배당이 133,220,212원 발생하지만, 제공된 계산상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.03.27. 동두천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 주식회사 서진도 말소기준 이후 신고로 대항력 없음, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 해서 현재 최저가 547,463,000원이 곧바로 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 근린시설이고 실거래 비교자료가 없으며, 생산녹지·자연녹지와 여러 이용 제한, 매각에서 제외되는 컨테이너 3동까지 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 현장 검증은 반드시 필요”입니다. 현재 회차에서 가장 중요한 것은 할인율이 아니라 547,463,000원이 실제 이용가치에 비해 적정한가입니다.