인천지방법원 2024타경49290. 김포시 마산동 662-12 토지와 주건축물제1동을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 공부상 근린생활시설·현황 공실, 2층부터 4층은 다가구주택입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.17. 서해새마을금고의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이고, 이후 가압류·압류·주택임차권과 경매개시결정이 이어진 구조입니다.
표면적인 권리순위만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 1층 우측호 문에는 공사대금채권자협의회가 본 부지 및 건물 1층을 유치권으로 점유 중이라는 경고문이 부착돼 있으며, 유치권 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 662-12 · 경기도 김포시 김포한강8로194번길 149-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 및 주건축물제1동 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 공부상 근린생활시설·현황 공실 · 2층 내지 4층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 |
| 소유자 | 이한길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,816,321,620원 / 1,816,321,620원 (신건) |
| 청구액 | 1,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.17. 근저당
말소기준권리는 서해새마을금고의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다. 이후 김포시 압류, 김재건·박숙자 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 주택임차권등기와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2026.01.13.에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 7명은 대항력 없음, 1명은 미상
확인 가능한 이름 있는 임차인·점유자는 8명입니다. 그중 함영석, CUI ZHONGXU, 김희경, 도영현, 노연하, 이민호, 유웅선은 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 웅선주거 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함영석 | 101호 | 10,000,000원 | 2024-04-04 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| CUI ZHONGXU | 102호 | 5,000,000원 월 300,000원 | 2022-12-08 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김희경 | 4층(97.88㎡) 전부 | 330,000,000원 | 2021-09-10 | 2021-08-23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 도영현 | 별지목록 건물 2층 중 별지도면표시 | 200,000,000원 | 2021-10-08 | 2021-09-13 2024-09-11 경정 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 노연하 | 3층 중 70㎡ · 문패상 301호 | 210,000,000원 | 2021-11-02 | 2021-10-05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이민호 | 2층 중 70㎡ · 문패상 201호 전부 | 230,000,000원 | 2022-01-07 | 2021-12-13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유웅선 | 3층 중 약 66㎡ · 302호 전부 | 200,000,000원 | 2021-09-15 | 2021-08-25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 웅선주거 | — | — | — | — | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
도영현 임차권의 확정일자는 2024.09.11. 경정등기로 2021.09.13.로 정리돼 있습니다. 별도 이름 없이 등재된 임차권 경정 기록은 도영현 임차권의 경정사항으로 반영했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 배당 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,816,321,620원이고 0회 유찰의 신건입니다. 이 사건에는 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가나 최저가만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,816,321,620원 | 1,495,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,453,057,296원 | 1,436,126,723원 | 58,873,277원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,162,445,836원 | 1,148,421,378원 | 346,578,622원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인의 인수액이 늘지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “인수보증금 때문에 실질취득이 고정되는 유형”이 아니라, 낙찰가 자체와 유치권·점유 리스크를 함께 검토하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,816,321,620원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 20,563,216원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서해새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김재건 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 박숙자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 300,758,404원 |
배당표는 집행비용 20,563,216원과 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 제공 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 마산동 소재 은여울초등학교 남동측 인근. 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 공부상 근린생활시설로 현황 공실, 2층 내지 4층은 공부상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지는 정방형의 평지로 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 김포신도시 택지개발지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장확인. 1층 우측호 경고문을 기준으로 실제 점유 주체·점유 범위·공사대금 주장 내용과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 웅선주거 기록은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 도영현 확정일자 경정. 임차권 경정등기상 확정일자는 2021-09-13이므로 종전 기록과 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부에 따라 제공 배당표와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 비교근거가 없는 상태이므로 감정가 1,816,321,620원을 곧바로 시세 또는 적정가로 간주하지 않습니다.
- 경계·면적 확인. 매각물건명세서에는 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계·위치 등에 대해 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.08.17. 서해새마을금고 근저당이고, 확인되는 주택임차권과 압류·가압류는 그 뒤에 설정됐습니다. 제공 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 결론을 “깨끗하다”로 끝낼 수는 없습니다. 1층 유치권 주장 경고문과 성립 여부 불분명, 대항력 미상 점유자, 국세·지방세 압류, 측량·경계 확인 필요가 함께 존재합니다. 여기에 실거래 비교근거도 없어 감정가 1,816,321,620원이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이나 현장 권리와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 혼합용도 물건으로 보는 것이 맞습니다.
