의정부지방법원 2025타경62433. 고양시 덕양구 지축동 ‘리더플렉스스카이’ 1층 109호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 등기상 물건은 집합건물입니다. 소유자는 농업회사법인우리푸드주식회사이며, 2023년 10월 6일 거래가액 998,138,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리 흐름만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 임차인 1건은 전입신고가 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 매각물건명세서상 기재된 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자입니다. 따라서 “인수 0원” 산정과 별개로, 입찰 전 원본 서류로 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 868,000,000원 / 297,720,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.06 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
핵심은 2023.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로, 그 이후 설정된 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류, 국·고양시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 신탁 이력과 소유권 이전 이력이 존재하므로, 등기부 원본에서 신탁등기 말소와 현재 소유관계를 다시 맞춰 보는 절차는 필요합니다.
② 임차·점유 확인 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
임차·점유 기재는 2건입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 아니며, 보증금 합산 대상도 아닙니다. 주식회사 와이에스씨는 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 ‘와이에’로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.05.07 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 와이에 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 297,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,968,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 292,751,920원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 297,720,000원 기준으로 집행비용을 제외하면 중소기업은행 근저당에 292,751,920원이 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 청구액 4,751,922,907원 중 미배당은 4,459,170,987원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지축역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 1층 109호이며, 기본 위생설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 재확인. 전입일·보증금 미상 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람, 사업자등록 여부, 임대차 원본 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준. 현재 산정 실질취득은 297,720,000원입니다. 실거래 비교값 없이 최저가만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 명도 계획. 임차·점유 기재가 있으므로 낙찰 후 인도명령 가능성, 점유 이전, 영업시설 철거·원상회복 여부를 예상해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 1층 근린생활시설은 공용관리비·전기·수도 등 체납 여부가 실질비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 리스크. 채권 미배당 규모가 크지만, 미배당 자체가 곧 매수인 인수는 아닙니다. 다만 세금·최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 297,720,000원까지 낮아졌고, 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 산정 인수액은 0원입니다. 하지만 임차·점유 기재 2건 중 1건은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형, 점유는 확인형. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 실질취득 297,720,000원을 기준으로 점유관계와 근린생활시설 환금성을 먼저 검토해야 합니다.