인천지방법원 2025타경1912. 김포시 양촌읍 양곡리 412-3, 제1동 13층 1302호의 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 허시진이며, 2020.01.23 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날인 2020.02.12 서울축산업협동조합이 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김포시 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 말소기준권리보다 후순위입니다. 별도로 확인되는 임차인 길근동은 2022.07.07 전입해 근저당보다 후순위이므로 대항력은 없고, 현재 회차 기준 매수인이 승계할 보증금도 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인이 실제 점유하고 있다면 낙찰 후 인도·명도 과정은 권리 인수 여부와 별개의 실무 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1912 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건 내 13층 1302호 · 사용승인일 2019.06.20 |
| 소유자 | 허시진 · 2020.01.23 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 청구 | 165,374,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.02.12 서울축산업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.12.09 김포시 압류와 2025.05.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.12 설정됐던 김포시 압류는 2023.12.18 이미 해제돼 말소됐습니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 권리는 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 길근동 | 2022.07.07 | 20,000,000원 | 630,000원 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
길근동의 전입일은 2022.07.07로 말소기준권리인 2020.02.12 근저당보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 아니며, 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.07.01 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 229,000,000원, 현재 최저매각가는 160,300,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 112,210,000원(49%), 그 다음은 78,547,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 160,300,000원 | 157,255,800원 | 44,344,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 91,760,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 124,866,846원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 201,600,000원 | 157,255,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 160,300,000원 가정 시 집행비용 3,044,200원 이후 서울축산업협동조합 근저당에 157,255,800원이 배당되고, 채권최고액 기준 44,344,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 13층으로, 사용승인일은 2019.06.20입니다. 위생·급배수·승강기시설이 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 및 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역· 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 2,473,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.02.12 서울축산업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 명도. 길근동의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 배당요구일은 2025.07.01이나 확정일자·우선변제 여부는 미상입니다. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 대비 할인과 시장가 대비 할인은 다릅니다. 입찰 전 주변 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에서 미반영이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.12 근저당이 말소기준이고, 임차인 길근동은 2022.07.07 전입해 대항력이 없습니다. 현재 매각가 160,300,000원 기준 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금 승계처럼 낙찰 후 취득비가 불어나는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 감정가 229,000,000원에서 1회 유찰돼 160,300,000원, 즉 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격은 검증이 핵심입니다. 권리상 인수 0원의 장점은 분명하지만, 실제 입찰가는 오피스텔 실거래와 환금성을 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
