의정부지방법원 2026타경70124. 포천시 어룡동 더스타일2차 제1동 1층 102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유성운이고, 2024.07.25. 소유권이전과 동시에 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.19. 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
핵심은 가격과 임차관계의 분리입니다. 가격만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래가인 360,000,000원의 64.5%입니다. 반면 임차인 두 사람은 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 336-16 더스타일2차 1동 1층 102호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 건물 내 1층 · 급배수·위생·난방·승강기 설비 |
| 소유자 | 유성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 331,500,000원 / 232,050,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 242,429,633원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.07.25. 근저당
등기 흐름은 2023.12.15. 심재희 명의 소유권보존 후 같은 날 수협은행으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2024.07.25. 말소됐습니다. 같은 날 유성운 앞으로 소유권이전이 이뤄지고 한국양계축산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2026.01.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소라 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기나현 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박소라의 전입일은 2024.08.12., 기나현의 전입일은 2024.11.15.로 모두 말소기준권리 2024.07.25.보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1건 기준 현재 최저가 64.5%
더스타일2차1동은 총 8세대, 사용승인 기준일은 2023.09.21.이며, 비교 면적은 74.52㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건으로, 2026.06. 2층이 360,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.52㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.52㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
현재 최저매각가 232,050,000원은 최근 12개월 평균 360,000,000원의 64.5%입니다. 최신 거래 역시 360,000,000원이므로 현재 회차는 제공된 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이라 해당 거래 하나만으로 개별 호수의 적정가를 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,700원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 276,000,000원 | 228,001,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국양계축산업협동조합 채권최고액 276,000,000원 기준 228,001,300원이 배당되고, 미배당액은 47,998,700원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 근저당 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 232,050,000원 | 228,001,300원 | 47,998,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 162,435,000원 | 159,360,910원 | 116,639,090원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 113,704,500원 | 111,312,637원 | 164,687,363원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 신청채권액 242,429,633원도 현재 회차 배당액 228,001,300원으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 제시외 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 제시외 건물. 내부구조도 및 사진용지와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재하며, 구조·용도·관리상태 등을 종합해 감정평가에 반영됐습니다.
- 입지. 어룡1통교차로 서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·창고·농지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 781.0㎡, 공시지가는 288,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(지원)·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 더스타일2차1동은 총 8세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 개별 상태 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박소라·기나현의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본에서 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가에 포함된 제시외 건물 ㉠의 구조·용도·현황을 현장에서 대조합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이므로 360,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 개별 호수 상태를 함께 확인합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.07.25. 한국양계축산업협동조합 근저당권과 이후 등기사항의 소멸관계를 원본 등기부에서 확인합니다.
- 배당변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 승부처는 ‘시세 검증과 현장 확인’
이 사건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인 2명이 있고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 대항력 인수형의 구조는 아닙니다. 감정가 331,500,000원에서 1회 유찰돼 232,050,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 360,000,000원의 64.5%입니다. 다만 그 시세는 1건의 거래에 기반하고, 임차인의 보증금·우선변제 관련 정보와 제시외 건물 확인이 남아 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 낮아졌지만, 소규모 다세대의 시세 검증과 제시외 건물·임차자료 원본 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
