의정부지방법원 2026타경70124. 포천시 어룡동 더스타일2차 제1동 1층 102호에 대한 임의경매입니다. 2023년 준공된 지상 4층 다세대주택의 1층 세대로, 비교 대상 전용면적은 74.52㎡입니다. 소유자 유성운 명의로 2024년 7월 25일 한국양계축산업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이를 기초로 2026년 1월 19일 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

이 물건의 장점은 가격 차이입니다. 감정가 331,500,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 162,435,000원으로 내려왔습니다. 다만 해당 단지는 8세대 규모이며 비교 가능한 최근 실거래가 1건뿐입니다. 여기에 전입자 2명의 임대차 내용과 제시외 건물 문제가 남아 있어, 낮은 최저가를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

등기부상 말소기준권리는 2024.07.25 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 해당 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소되었습니다.

그러나 등기상 인수액 0원과 점유·명도 위험 0은 다릅니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 박소라, 기나현 두 사람의 전입 사실이 기재되어 있습니다. 각각 근저당 설정일 이후 전입했으므로 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

임차인 및 점유관계 — 실제 전입자 2명

두 사람 모두 보증기관 승계 신고가 아닌 실제 전입자로 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 확정일자, 보증금, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 매력적, 표본은 제한적

더스타일2차1동 동일 면적 74.52㎡의 확인된 최근 실거래는 2026년 6월 2층, 360,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 360,000,000원이지만 표본이 한 건뿐이므로, 이를 단지 전체의 안정적인 시세 수준으로 단정하기는 어렵습니다.

현재 최저매각가 162,435,000원은 최근 거래가 360,000,000원의 45.1%입니다. 금액 차이는 197,565,000원으로, 단순 가격 비교상 상당한 할인 폭입니다. 감정가 331,500,000원과 비교해도 최저매각가는 절반 이하입니다.

하지만 비교 거래는 2층, 경매물건은 1층입니다. 층별 선호도와 내부 상태, 제시외 건물의 현황이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 더욱이 거래 표본이 1건에 불과하므로 360,000,000원을 본건의 확정적인 처분 가능 가격으로 사용할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,435,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 3,074,090원을 공제하고 159,360,910원이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 116,639,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

유찰 시 배당 변화

매각가가 하락할수록 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 현재 회차에서 신청채권자의 청구금액 242,429,633원은 전액 충족되지 않습니다. 다만 표시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 등기상 인수 구조에 대한 계산이며, 전입자 보증금과 실제 점유관계 확인을 대체하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 어룡동 어룡1통교차로 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2023.09.21 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생·난방설비 및 승강기를 갖추고 있습니다. 지상 4층 건물의 1층 세대로 이용 중입니다.
• 토지 및 도로. 대체로 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측과 북동측에 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접합니다. 토지면적은 781.0㎡, 공시지가는 288,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 해당하며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·비행안전제5구역(지원) 등에도 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 사항 역시 확인 대상입니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠이 존재하며, 구조·용도·관리상태 등을 고려하여 감정평가한 것으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있습니다. 실제 위치·면적·사용 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 최근 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 충분한 거래 표본이 없어 재매각 가능 가격과 매도 기간은 신중하게 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 확인. 박소라(2024.08.12 전입), 기나현(2024.11.15 전입)의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입자로 기재되어 있습니다.
• 실제 점유·명도. 전입자와 현재 점유자의 관계, 실제 거주 여부, 인도명령 및 이사 협의 가능성을 현장조사로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 포함된 제시외 건물 ㉠의 위치·규모·구조와 감정평가 반영 내용을 대조하고 관리상 위험을 살펴야 합니다.
• 실거래 표본 검증. 2026.06 거래가 360,000,000원은 2층 사례이고 본건은 1층입니다. 층·향·내부 상태 및 매매 조건의 차이를 확인해야 합니다.
• 가격 시나리오. 현재 최저가 162,435,000원과 추가 유찰 시 113,704,500원, 79,593,150원 시나리오를 비교하되, 실제 매각기일 변경 및 최저가 공고 여부를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 근저당권 채권의 미배당액 116,639,090원은 매수인 인수액과 다릅니다. 인수 예상액은 0원이나 임차인 최우선변제 및 세금 등은 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래가 원본을 입찰 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”

이 사건은 331,500,000원 감정가의 다세대주택이 2회 유찰되어 162,435,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래 360,000,000원 대비 45.1%라는 가격은 분명 주목할 만합니다.

등기상 말소기준은 2024년 한국양계축산업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 전입자 2명의 전입일도 말소기준보다 늦어 선순위 임차권 인수 가능성은 낮습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가서에는 제시외 건물이 존재합니다.

여기에 8세대 소규모 단지·실거래 1건·1층 물건이라는 점까지 감안하면 최근 거래가와의 차이를 전부 안전마진으로 볼 수 없습니다. 종합 판단은 B등급(62점) — 가격 매력은 높지만 임차관계, 제시외 건물, 실거래 적정성 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제로 확보할 수 있는 가치와 명도·현물 위험을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.