인천지방법원 2023타경527165. 부평역 북서측 인근에 있는 오티아빌 10층 1005호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 237,000,000원이지만 2회 유찰돼 분석 기준 최저매각가는 116,130,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2018.05.16. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 158,400,000원이며, 이후 신용보증기금·서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 4명도 2020년 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 미배당 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경527165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로16번길 19, 10층 1005호 (부평동, 오티아빌) |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 비교 면적 66.32㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 2017.09.27. |
| 소유자 | 조군 (등기상 2분의 1 지분 2건) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 124,308,792원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
2018.05.16. 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 이후 설정된 가압류 3건과 2025.02.14. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각과 함께 소멸합니다. 2023.05.16. 부평구 압류는 2023.07.19. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최문정 | 2020.08.03. | 2025.03.10. 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미희 | 2020.08.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영권 | 2020.08.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임정숙 | 2020.08.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명입니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.05.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이지만, 후순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만 권리 인수와 별개로 실제 점유관계 확인과 인도·명도 절차는 필요할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 47.2%
오티아빌의 확인된 실거래는 총 7건이며, 최신 거래는 2025.07. 10층 68.07㎡ 246,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로 평균 역시 246,000,000원입니다. 전체 평균 243,000,000원에는 2021년 260,000,000원대와 285,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 68.07㎡ | 10 | 246,000,000원 |
| 2024.07 | 66.32㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2023.09 | 72.74㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 72.74㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2021.10 | 69.51㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 66.32㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2021.06 | 68.07㎡ | 3 | 262,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 246,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 243,000,000원 |
매수인 인수가 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 116,130,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 246,000,000원의 47.2%이고, 전체 실거래 평균 243,000,000원의 47.8%입니다. 최근 거래가격은 과거 거래군보다 1.4% 높은 흐름으로, 하락 추세로 볼 자료도 아닙니다. 숫자만 보면 가격 할인폭은 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 17,416,668원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 40,495,050원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,718,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 247,030,287원 중 채권자 예상배당은 113,704,180원이며, 예상 미배당액은 133,326,107원입니다. 후순위 가압류와 근저당의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층으로, 사용승인일은 2017.09.27.입니다. 급·배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지이며 동측·남측·북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 751.0㎡, 공시지가는 3,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 건물로 거래 표본이 적습니다. 실거래 가격보다 낮은 취득 가능성과 별개로 매도 기간과 매수층은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 분석상 인수액은 0원이므로 입찰가가 곧 실질취득의 기준입니다. 현재 최저가 116,130,000원은 최근 거래 246,000,000원의 47.2%입니다.
- 점유관계 확인. 최문정·이미희·이영권·임정숙 등 실제 임차인 4명의 점유 부분과 현재 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 네 사람 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최문정의 2025.03.10. 배당요구 신고를 포함해 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 보증금 인수는 없더라도 다수 점유자와의 인도 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있으므로 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 9세대, 최근 12개월 거래 1건, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%라는 수치를 감안해 단기 매도 전제의 가격 산정은 피해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 합격, 점유와 환금성은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2018.05.16. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 4명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 최근 시세와 비교하면 경쟁력이 큽니다. 실질취득 116,130,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 246,000,000원의 47.2%이고, 최근 가격 흐름도 과거보다 1.4% 높은 수준입니다. 다만 4명의 점유자, 보증금·확정일자 미상, 총 9세대의 작은 거래시장과 2회 유찰 이력은 무시할 수 없습니다. 결론은 권리 합격·가격 우수, 명도와 환금성은 보수적으로 확인입니다.
