의정부지방법원 2026타경70268. 경기도 연천군 연천읍 차탄리 소재 주택 및 토지 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 건물은 조적조 슬래브지붕 단층 건물로 단독주택 이용 중입니다. 따라서 일반적인 아파트나 다세대주택의 환금성 기준을 적용하기보다 토지·건물의 실제 이용 상태, 매각 범위, 점유관계를 따로 분석해야 합니다.
최저매각가격은 감정가 265,083,870원에서 123,555,000원으로 내려왔습니다. 낙찰가격만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 선순위 담보권, 전입 점유자, 제시외 건물, 복수 경매개시결정이 동시에 등장합니다. 저렴해 보이는 가격이 실제 취득원가를 의미하지 않는다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70268 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 차탄리 228-15 도로명주소: 경기도 연천군 연천읍 연천로181번길 51-1 |
| 등기상 소재 | 차탄리 228-15, 228-16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 벽돌쌓기 외벽 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이철재 (2020.11.06 소유권이전 · 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 265,083,870원 |
| 최저매각가격 | 123,555,000원 (2회 유찰 · 감정가의 46.61%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매채권자 | 기술보증기금 · 강제경매개시결정 |
| 청구금액 | 94,434,581원 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 332.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(목록 3) · 목록 1 지상 매각 제외 제시외 건물 소재 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 확인
등기상 말소기준으로 표시된 권리는 2024.07.31 기술보증기금 가압류 82,450,000원입니다. 이후 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
하지만 그보다 앞선 2021.06.18 김배일 근저당권이 존재합니다. 채권최고액은 42,000,000원이며 차탄리 228-16 토지를 공동담보로 포함합니다. 제공된 권리판정에는 이 근저당권이 말소기준 이전 권리로서 매수인 인수 대상으로 기재돼 있습니다.
예상배당에서는 김배일 근저당권에 42,000,000원을 배당하면서 별도 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 등기상 권리판정은 매수인 인수로 분류하고 있습니다. 두 해석은 그대로 양립하기 어렵습니다. 따라서 인수 0원으로 확정할 수 없으며, 매각물건명세서와 경매기록의 소멸·인수 조건을 우선 확인해야 합니다.
과거 한국주택은행의 근저당권 14,100,000원은 국민은행으로 이전된 후 2015.06.10 말소됐습니다. 현재 검토할 주요 담보권은 김배일 근저당권입니다. 또한 기술보증기금 강제경매와 김배일 임의경매가 각각 등기돼 있으므로 사건별 청구관계 및 배당 순위도 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 오래된 전입일, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순희 | 1968.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련 인원은 김순희 1명입니다. 실제 임차인인지, 임대차 관계가 있는지까지 확정된 것은 아닙니다.
김순희의 전입신고일은 1968.12.20로, 2024년 기술보증기금 가압류뿐 아니라 2021년 김배일 근저당권 설정일보다도 빠릅니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 법적으로 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임차관계, 주택 인도·점유, 대항력 취득 및 존속 여부 등을 확인해야 합니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 우선변제권과 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성 역시 결론을 내릴 수 없습니다.
현재는 보증금이 미상이므로 인수액과 실질취득금액을 산정할 수 없습니다. 최저가 123,555,000원을 최종 취득원가로 취급해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 2회 유찰이 곧 저가매수는 아니다
현재 최저가격은 감정가의 46.61% 수준입니다. 감정평가액 대비 할인 폭은 크지만, 해당 지역의 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 265,083,870원 | 100% |
| 현재 최저가 (2회 유찰) | 123,555,000원 | 46.61% |
| 3회 유찰 가정 | 86,488,500원 | 32.63% |
| 4회 유찰 가정 | 60,541,949원 | 22.84% |
| 제시외 건물 제한 발생 시 명세서 기재 최저가 | 30,171,974원 | 별도 조건부 가격 |
④ 예상배당표 (매각가 123,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,529,770원 |
| 1. 근저당 · 김배일 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 82,450,000원 | 79,025,230원 |
| 3. 강제경매 · 기술보증기금 | 미상 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 김배일 | 94,434,581원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
기초 배당 시뮬레이션을 재현한 표입니다. 집행비용 2,529,770원, 채권자 배당 총액 121,025,230원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 다만 근저당 인수·소멸 판정과 배당처리 사이에 불일치가 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당표로 확정할 수 없습니다. 임차인 보증금 승계 가능성도 별도 검토 대상입니다.
기초 시뮬레이션상 전체 채권액은 218,884,581원, 현재 회차 채권자 배당액은 121,025,230원, 미배당액은 97,859,351원입니다. 그러나 채권자에게 배당되지 못한 금액을 매수인이 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 각 권리의 법적 존속과 임대차 관계에 따라 별도로 결정됩니다.
⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정평가 기준)
- 입지. 연천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·주택·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 연천역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감이고 샷시 창호를 사용합니다. 기본 급배수·위생·난방 설비를 갖추고 있습니다. 내부 이용 상태는 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 332.0㎡이며 평지·사다리형이고 소로한면에 접합니다. 공시지가는 274,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 관련되며, 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·자연재해위험개선지구 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 매각 제외 제시외 건물의 소유관계와 이용 제한은 별개의 문제입니다.
- 환금성. 단독주택 이용 물건과 토지를 함께 검토해야 하며, 제시외 건물과 권리 위험이 매수 수요를 제약할 수 있습니다. 확인된 거래시세가 없어 재매각 가격과 환금 기간을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 2021.06.18 김배일 근저당권 42,000,000원의 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부·경매기록으로 최우선 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 김순희의 1968.12.20 전입과 실제 임대차·점유 관계를 대조하고, 임대차보증금·확정일자·배당요구·대항력·승계 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 현장 확인. 일괄매각에 포함되는 목록 3 건물과 목록 1 지상 매각 제외 건물의 위치 및 권리관계를 구분하세요.
- 토지 이용 제한. 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구, 상대보호구역 및 용도지역별 제한사항을 확인하세요.
- 배당 검증. 기술보증기금 가압류·본압류와 김배일 근저당·임의경매 채권의 관계를 확인하고, 당해세 및 배당 우선순위 누락 여부를 검토하세요.
- 적정가격 재평가. 감정가 대비 46.61%라는 수치가 아니라 현재 매각 대상의 실제 시세, 잔존 권리, 제시외 건물 제한 및 예상 명도비용을 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
- 매각기일 및 변경 여부. 2026.10.22 매각 예정이므로 사건 진행 상태와 변경·취하·정지 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “반값 아래로 내려온 이유부터 봐야 한다”
이 물건은 감정가 265,083,870원에서 최저가 123,555,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 겉으로는 할인 폭이 크지만, 낙찰가격보다 중요한 것은 매수 후 실제로 무엇을 소유하고 어떤 의무를 부담하는가입니다.
기술보증기금 가압류를 말소기준으로 본 권리판정과 김배일 선순위 근저당의 처리 방식이 서로 충돌하고, 전입신고가 오래된 김순희의 임차보증금과 대항력은 확인되지 않았습니다. 또한 매각에서 제외되는 제시외 건물 때문에 토지 사용과 소유권 행사에 제약이 생길 가능성도 있습니다.
가격은 내려왔지만 안전성은 아직 확인되지 않았습니다. 이 경매의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 근저당 소멸 여부, 점유자의 보증금 및 대항력, 제시외 건물의 법적 관계를 확정하는 것입니다. 그 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.
