176,507,000원
의정부지방법원 2026타경70268. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 차탄리 228-15, 228-16에 걸쳐 있으며 총 면적은 332.0㎡입니다. 현재 소유자는 이철재로, 2020.11.06. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낙찰가가 아니라 말소기준 이전 권리와 임차관계입니다.
등기 권리판정에는 말소기준이 2024.07.31. 기술보증기금 가압류 82,450,000원으로 표시되어 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2021.06.18. 김배일 근저당권 채권최고액 42,000,000원은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다. 따라서 배당표상의 숫자만 보고 인수액을 0원으로 단정하기보다, 입찰 전 실제 말소 여부를 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70268 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 차탄리 228-15, 228-16 · 경기도 연천군 연천읍 연천로181번길 51-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 토지 | 332.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이철재 · 단독소유 · 2020.11.06. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 265,083,870원 / 176,507,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 94,434,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 먼저 확인
1997.01.10. 설정됐던 한국주택은행 근저당 14,100,000원은 2015.06.10. 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지로 말소된 이력이 있습니다. 현재 판단의 핵심은 이 과거 근저당이 아니라 2021년 김배일 근저당입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 국 압류, 2026.02.05. 기술보증기금 강제경매개시결정과 2026.04.27. 김배일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순희 | 1968.12.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김순희의 전입일은 1968.12.20.로 매우 이르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있음을 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 매수인이 승계할 수 있는 금액도 산정할 수 없습니다.
③ 가격 해석 — 1회 유찰을 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
감정가는 265,083,870원, 현재 최저매각가격은 176,507,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 66.59% 수준까지 낮아졌지만, 권리 부담이 먼저 해결되지 않았기 때문에 이 할인폭만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이 기재되어 있으며, 목록 1 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물도 존재합니다. 이 제시외 건물 때문에 목록 1의 소유권 등이 제한받는 경우 최저매각가격은 30,171,974원 (536,200원/㎡)으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 회차 최저가와 별개의 조건부 금액이므로 혼동해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,271,098원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김배일 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 82,450,000원 | 82,450,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 김배일 | 94,434,581원 | 48,785,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 218,884,581원 중 173,235,902원이 배당되고, 45,648,679원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,507,000원 | 173,235,902원 | 45,648,679원 |
| 2회 유찰 시 | 123,554,899원 | 121,025,130원 | 97,859,451원 |
| 3회 유찰 시 | 86,488,429원 | 84,531,637원 | 134,352,944원 |
⑤ 토지·제시외 건물 — 권리 외 물건 자체 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며 목록 3이 포함되어 있습니다.
- 매각 제외 건물. 목록 1 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재합니다.
- 소유권 제한 시 가격. 목록 1이 제시외 건물 때문에 소유권 등의 제한을 받는 경우 최저매각가격은 30,171,974원, 536,200원/㎡입니다.
- 토지 현황. 332.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 공시지가. 274,600원/㎡입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 연천군 연천읍 차탄리 소재 연천초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 연천역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중이며 세부 내부 이용상황은 미상입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 1층, 외벽 벽돌쌓기 마감, 샷시 창호이며 기본 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·자연녹지지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구가 포함되고 상대보호구역도 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김배일 근저당 원본 대조. 2021.06.18. 설정, 채권최고액 42,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지 인수되는지를 등기부·매각물건명세서에서 최우선 확인하세요.
- 김순희 임차관계 확인. 전입일 1968.12.20.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구, 실제 점유 및 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 176,507,000원 외에 선순위 권리와 임차 승계 가능액이 존재하므로 낙찰가만으로 총 부담을 계산하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 현황 확인. 매각 포함·제외 제시외 건물이 함께 있으므로 경계, 사용관계, 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 조건부 30,171,974원 혼동 금지. 이는 목록 1이 제시외 건물로 소유권 등의 제한을 받는 경우의 최저매각가격입니다.
- 세금·배당 재검산. 국 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 ‘인수 여부 확정’이 먼저
이 물건은 감정가 265,083,870원에서 한 차례 유찰돼 176,507,000원까지 내려왔습니다. 그러나 유찰 = 안전한 할인으로 볼 수 없습니다. 2021년 김배일 근저당 채권최고액 42,000,000원이 등기 권리판정상 매수인 인수로 표시되어 있고, 김순희의 보증금은 미상이라 임차 승계액도 확정되지 않습니다. 여기에 제시외 건물의 매각 포함·제외 문제가 함께 있습니다.
현재 최저가에 선순위 근저당 채권최고액만 단순 합산해도 218,507,000원이며, 임차 승계가 발생하면 부담은 더 늘 수 있습니다. 반면 배당 계산에는 해당 근저당이 배당되는 것으로 잡혀 있어 소멸·인수 판단을 원본에서 재확인하기 전에는 결론을 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 몇 번 더 유찰될지가 아니라, 42,000,000원 근저당과 보증금 미상 임차인의 실제 승계 범위를 먼저 확정하는 것입니다.
