208,600,000원
의정부지방법원 2026타경70280. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 9층 909호로, 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 오연숙이고, 등기상 말소기준권리는 2023.02.13. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 265,200,000원입니다. 이후 2026.02.05. 유더블유아이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 접수됐으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 임차인은 변경애 1명입니다. 목적물 전부를 점유하고 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원이며 전입일은 2024.04.23.입니다. 말소기준권리인 2023.02.13. 근저당보다 뒤에 전입했으므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70280 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 9층 909호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 10층 건 내 9층 909호 |
| 소유자 | 오연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 222,320,518원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.13. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 265,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 인수는 0원
2022.08.17. 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.13. 오연숙 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 변경애의 전입일은 그보다 늦은 2024.04.23.이므로 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변경애 | 목적물 전부 | 2024.04.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
② 가격 구조 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 298,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 208,600,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 208,600,000원입니다.
여기서 가장 중요한 해석은 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없다는 점입니다. 현재 가격은 감정가에서 1회 유찰된 결과이고, 가격 판단은 공장(지식산업센터)이라는 이용상태와 실제 현장 상태, 매각기일 전 확인되는 거래·매물 수준을 함께 대조해야 합니다. 따라서 이 리포트는 ‘감정가 대비 30% 할인’을 가격 메리트로 가점하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,720,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 265,200,000원 | 204,879,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,600,000원 기준으로 집행비용 3,720,400원을 제외한 204,879,600원이 우리은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 60,320,400원이나, 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 고산 택지개발지구입니다.
- 교통. 목적물까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 프리케스트콘크리트구조 10층 건 내 9층 909호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 25미터 내외의 문중로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)인 비주거형 물건이므로 가격 판단은 주거용 사례와 분리해 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 변경애가 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 시점과 점유 이전 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 변경애의 확정일자와 배당요구 여부는 단정할 수 없으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 기록을 대조하세요.
- 토지 별도등기 보정서 확인. 2026.02.12. 제출된 신탁지분 관련 보정서의 원문 및 별도등기 표시를 입찰 전 직접 확인하세요.
- 신청채권 관계 확인. 등기상 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행이고 경매개시 채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사입니다. 신청채권 및 관련 서류를 원본으로 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 시세 대비 30% 할인이라는 뜻이 아닙니다. 지식산업센터 현장 상태와 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가서 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 전제한 가치판단을 피하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.02.13. 우리은행 근저당이고, 변경애의 전입은 2024.04.23.로 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 208,600,000원을 기준으로 권리상 실질취득액 역시 208,600,000원입니다.
다만 감정가 298,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)이고, 토지 별도등기 신탁지분 관련 보정서도 제출돼 있습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 감정가 대비 할인율을 시세 할인으로 착각하지 말고 원본 권리와 가격을 각각 검증해야 하는 물건”입니다.
