인천지방법원 2025타경3369. 김포시 대곶면 대명리 487-10의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 330.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며, 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 3층입니다. 감정 이용상태상 건물은 공부상 제2종근린생활시설이고 현황은 공실로 조사됐습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 현재 소유자는 신관순이고, 2016.01.04. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 480,000,000원이 이번 사건의 말소기준입니다. 2024년 한연선의 200,000,000원 근저당과 2025년 한연선의 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 두 근저당은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-10 · 경기도 김포시 대곶면 대명항1로92번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 토지 | 330.0㎡ · 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 · 위생설비·급배수설비 |
| 소유자 | 신관순 · 2016.01.04. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,183,392,000원 / 828,374,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 출발점은 2016.01.04. 중소기업은행 근저당권 480,000,000원입니다. 2024.04.05. 설정된 한연선 근저당 200,000,000원과 2025.08.25. 한연선의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2008~2015년에 존재했던 가압류·압류·근저당·질권 등은 2016년 이전 경매 과정에서 이미 말소된 등기입니다.
② 점유관계 — 3명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN JISHUN | 미상 | 2024.09.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| FANG SHIYI | 미상 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미란 | 1층 | 2024.07.31 | 미상 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유관계로 확인된 사람은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2016.01.04. 말소기준권리보다 훨씬 뒤인 2024년이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 배당순위와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 및 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 유찰률만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 1,183,392,000원, 현재 최저매각가는 828,374,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건에 대한 실거래 비교 자료가 없어, 30% 내려왔다는 사실만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
더구나 일반 주거용 아파트가 아니라 토지와 제2종근린생활시설을 함께 매각하는 물건이고, 건축물대장에는 무단증축에 따른 위반건축물로 등재돼 있습니다. 정확한 면적·인접토지 경계·위치도 측량 등 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있어, 단순한 유찰률보다 물리적·행정적 리스크가 가격 판단에 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 828,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,683,740원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한연선 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,690,260원 |
현재 최저가 828,374,000원에서는 두 근저당 채권 680,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 137,690,260원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 채권 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시 매각가가 579,861,800원으로 내려가며 채권자 미배당이 108,336,818원 발생합니다. 신청채권자 한연선은 이 경우 200,000,000원 중 91,663,182원을 배당받는 시나리오입니다. 3회 유찰 시 매각가는 405,903,260원, 채권자 미배당은 280,555,773원이고 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 대곶면 대명리의 대명항어판장 동측 인근으로, 주변은 어시장·상가·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 김포시 외곽지대에 있어 대중교통 사정은 보통 이하이고, 차량 출입은 가능합니다.
- 토지. 330.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 985,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층이고, 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 공실로 평가됐습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설·토지 일괄매각이며 외곽 입지, 위반건축물, 경계·면적 재확인 요소가 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 무단증축으로 인한 위반건축물 등재 상태와 구체적 위반 내용, 시정 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 실제 포함 범위 및 현황을 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 경계·면적. 정확한 면적과 인접토지의 경계·위치는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 점유관계. 전입자 3명은 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 최저가 828,374,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 주변 상업용 토지·근린생활시설의 개별 가격조사가 필요합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역 외에도 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현물 확인이 중요한 물건”
등기상 구조만 보면 비교적 선명합니다. 2016년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 한연선 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 전입자 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 회차 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리만 깨끗하다고 바로 높은 점수를 줄 유형은 아닙니다. 무단증축 위반건축물, 제시외 건물 포함 일괄매각, 경계·면적 별도 확인, 임대조건 미상, 김포 외곽의 근린생활시설·토지라는 특성이 동시에 존재합니다. 게다가 실거래 시세 비교가 없어 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현물·행정·가격 검증 난도는 높은 물건입니다.
