의정부지방법원 2026타경70290. 의정부시 가능동 스타파크빌 103동 404호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 있는 연립주택 이용 물건으로, 방 3개와 욕실 겸 화장실 2개 등을 갖춘 주거용 부동산입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 83,300,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가격보다 먼저 임차인 보증금의 인수 구조를 계산해야 하는 물건입니다.
등기에는 2019년부터 전입한 임차인의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 황창근은 2019.04.10. 확정일자를 받았고, 2019.05.14. 주민등록을 마쳤으며, 2019.05.17. 점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준으로 제시된 2025.03.18. 압류보다 앞선 날짜입니다. 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인으로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 제103동 제4층 제404호 도로명주소: 경기도 의정부시 호국로 1049 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택(방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·현관) |
| 건물 / 참고 면적 | 철근콘크리트구조, 6층 중 4층 · 사용승인 2018.06.08 동일 단지 실거래 비교 대상 면적 54.21㎡ |
| 소유자 | 이광재(공유지분 1/2) · 임순옥(공유지분 1/2) |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 입찰보증금 | 집행법원 매각공고의 보증금액 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 등기 확인 | 2026.08.13. 발행 등기사항전부증명서 기준 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 형성된 임차인의 대항력
이 사건의 말소기준권리로 제시된 것은 2025.03.18. 동대문구의 임순옥 지분 압류입니다. 이후 의정부시 압류 두 건과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
그러나 여기서 등기 순서만 보고 임차권도 완전히 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 임차권등기는 2025.05.22. 이루어졌지만, 임차인의 전입과 점유는 말소기준 압류보다 먼저 시작됐습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 인수를 명시하고 있어, 임차권등기 자체의 접수일만으로 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.69억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 황창근 404호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2019.05.14. 확정 2019.04.10. 점유개시 2019.05.17. 임차권등기 2025.05.22. |
169,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 미배당 인수 |
임차인은 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선배당을 받는다는 사실이 곧 보증금 전액 회수를 의미하지는 않습니다. 현재 최저매각가보다 임차보증금이 훨씬 크므로, 매각대금을 모두 임차인에게 배분하더라도 미회수액이 발생합니다.
임차권등기상 임차권자는 황창근으로 기재되어 있으며, 해당 등기 내용에 허영화의 인적사항도 함께 기재되어 있습니다. 별도의 보증금 채권이 확인된 것은 아니므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명 기준으로 분석합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 49%가 할인율은 아니다
동일 단지 스타파크빌SP주택의 유사 면적 실거래입니다. 단지는 130세대, 사용승인일은 2018.06.08.이며, 비교 면적은 54.21㎡를 중심으로 구성되어 있습니다. 최근 12개월 9건의 평균은 140,000,000원, 가장 최근인 2026년 9월 거래 역시 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 54.17㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 51.33㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.02 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2024.10 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 9건 | 140,000,000원 |
전체 12건 평균은 140,833,333원이지만, 투자 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 거래 9건은 모두 140,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 -2.3% 하락 추세입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균으로 현재 가격 메리트를 부풀릴 이유가 없습니다.
최근 시세 140,000,000원 대비 약 30,899,400원 높고, 비율은 122.1%입니다. 최저가만 시세와 비교하면 59.5%로 보이지만, 이 물건은 보증금 인수를 더해야 하므로 실질적으로 시세보다 비싼 경매입니다.
이는 집행비용을 반영한 예상배당에 근거한 계산이며, 실제 배당표에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 다만 이 사건은 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득 부담을 크게 낮춰주지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 황창근 · 우선변제 | 169,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,899,400원은 추정치입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세 등 우선하는 세금이 확인되면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 한국주택금융공사 청구액은 임차보증금과 별개의 채권 항목으로 표시한 것이며, 이를 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 83,300,000원 | 87,599,400원 | 170,899,400원 최근 시세 이상 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 112,139,580원 | 170,449,580원 최근 시세 이상 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 129,317,706원 | 170,134,706원 최근 시세 이상 |
각 회차의 예상 인수액은 회차별 추정치로, 집행비용·배당순위 등 계산 전제가 달라 실제 금액은 변동할 수 있습니다. 보증금 169,000,000원을 기준으로 하면 낙찰가와 인수액의 합계는 배당 공제 비용만큼 그보다 높아지는 구조입니다. 위 추정치에는 회차별 차이가 있으므로 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
3회 유찰 시 최저가는 58,310,000원, 4회 유찰 시 40,817,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 임차인 미배당 보증금이 함께 증가하므로 예상 실질취득은 모두 약 1.70억 원대에 머무릅니다. 최근 실거래 1.40억과 비교하면 어느 회차도 뚜렷한 가격 메리트를 제공하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 가능동 경민대학교 남서측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다. 북동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2018.06.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기·화재경보기 설비 등을 갖추었습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 사다리형의 완경사지이며 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실제 내부 보존상태와 누수·하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 단지 유사 면적의 최근 거래가격은 140,000,000원에 형성되어 있고, 이전 기간 대비 -2.3% 하락 추세입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 6.6회까지 감안하면 보수적인 처분가치 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 황창근 보증금 169,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액이 매수인 인수 대상입니다. 현재 예상 인수 87,599,400원을 입찰자금 계획에서 제외해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 확인. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서의 미변제 잔액 인수 문구를 원본으로 확인해야 합니다. 배당 완료만으로 임차보증금 전액이 소멸하는 것은 아닙니다.
- 조세채권 확인. 동대문구·의정부시의 압류 3건이 존재합니다. 당해세 등 임차인보다 우선 배당될 세금이 있다면 예상배당이 감소하고 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다.
- 신탁 이력. 아시아신탁과 생보부동산신탁 관련 등기 및 말소 이력이 있습니다. 현재 신탁등기는 말소된 것으로 기재되어 있으나, 소유권 연혁과 민간임대주택등기를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 4-1에 2022.11.14. 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 이후 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 실질취득 비교. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 140,000,000원입니다. 예상 실질취득 약 170,899,400원에 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용까지 고려해 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환, 임차권 말소, 주택 인도의 관계를 정확히 정리하지 않은 상태에서 명도 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.22. 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변동, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 내역을 최신 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 8,330만원 ≠ 취득가 8,330만원”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하게 되는가입니다. 대항력 임차인의 보증금은 169,000,000원이고, 현재 최저가 낙찰을 가정하면 약 87,599,400원을 매수인이 추가로 인수합니다. 최저가와 합친 실질취득 부담은 170,899,400원입니다.
그런데 시장에서 확인되는 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 140,000,000원입니다. 최근 거래 추세까지 하락하고 있어 이 차액을 단순한 미래 상승 기대로 정당화하기 어렵습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수금이 증가하므로 총부담이 크게 줄어들지도 않습니다.
결론은 가격 메리트 부족에 따른 입찰 보류입니다. 권리 인수가 명시된 만큼 낮은 최저가만 근거로 접근할 물건이 아닙니다. 실제 배당순위와 인수액, 조세채권 및 민간임대주택 관련 사항을 확정적으로 점검하더라도, 최근 시세를 웃도는 실질취득 구조가 바뀌지 않는다면 투자 매력은 낮습니다.
