의정부지방법원 2026타경70290. 의정부시 가능동 스타파크빌 103동 404호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 54.21㎡이고 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층입니다. 핵심 권리는 2019년부터 점유·전입한 임차인 황창근의 보증금 169,000,000원입니다. 전입 2019.05.14, 점유개시 2019.05.17, 확정일자 2019.04.10으로, 말소기준권리로 계산된 2025.03.18 압류보다 모두 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족분을 낙찰자가 인수합니다.
이 구조에서 가장 중요한 점은 유찰이 계속돼도 낙찰자의 전체 부담이 그만큼 줄지 않는다는 것입니다. 현재 최저가는 119,000,000원이지만 배당표상 임차인에게 116,534,000원만 배당되고 52,466,000원이 남습니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 83,300,000원으로 내려가도 인수액이 87,599,400원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 최저가 58,310,000원에 인수액이 112,139,580원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어 실질취득 부담이 보증금 169,000,000원대에서 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 103동 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 전용 54.21㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실겸화장실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 4층 · 사용승인 2018.06.08 |
| 소유자 | 이광재 2분의 1 · 임순옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권이 낙찰가보다 먼저다
말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.18 동대문구 압류입니다. 이후 의정부시 압류 2건과 2026.02.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 황창근은 2019.05.14 전입해 이 기준보다 훨씬 앞서 대항력을 갖췄고, 확정일자 2019.04.10과 배당요구도 갖추었습니다. 등기부상 임차권은 2025.05.22 설정됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2019년부터 존재합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황창근 | 제404호 전부 · 주거 | 169,000,000원 | 2019.05.14 / 2019.04.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 1.19억이 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
스타파크빌SP주택의 대상 면적대 최근 12개월 거래는 8건, 평균은 140,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.07 140,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 구간보다 -0.7% 낮아지는 흐름이므로, 전체 평균 140,333,333원보다 최근 시세를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 140,000,000원 |
표면상 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.0%라 싸 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 잘못된 기준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 169,000,000원이고 미배당분을 낙찰자가 인수하기 때문에, 실질취득 기준은 약 169,000,000원대입니다. 이는 최근 시세 140,000,000원보다 높습니다. 따라서 “최저가가 시세의 85%라 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 황창근 보증금 | 169,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 52,466,000원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 줄어 인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,000,000원 | 52,466,000원 | 보증금 미배당 인수 |
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 | 87,599,400원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 112,139,580원 | 실질취득 부담 유지 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반 경매는 유찰될수록 낙찰자의 취득원가가 내려가지만, 이 사건은 반대로 최저가가 내려가는 만큼 임차인 미배당분이 커집니다. 따라서 추가 유찰만으로 가격 경쟁력이 생긴다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경민대학교 남서측 인근으로 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용. 방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등 연립주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 스타파크빌SP주택 130세대, 사용승인일 2018.06.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 119,000,000원은 낙찰가일 뿐 총 부담이 아닙니다. 반드시 임차보증금 미배당 인수를 합쳐 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 황창근의 전입·확정일자·배당요구와 실제 배당액을 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 인수액이 커질 수 있습니다.
- 회차 전략 재검토. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가하므로 “더 유찰되면 싸진다”는 일반 공식이 적용되지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 140,000,000원이고 최근 추세가 -0.7%인 점을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 세금 선순위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “169,000,000원 보증금”을 보라
이 사건은 감정가 170,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 119,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 시세 140,000,000원보다 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 169,000,000원이고 전액 배당되지 않는 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 현재 회차 인수액은 52,466,000원이며, 추가 유찰 시 인수액은 오히려 더 커집니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 119,000,000원이 아니라 실질취득 약 169,000,000원대입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -0.7%입니다. 여기에 단지 경매물건 평균 유찰이 6.8회라는 점까지 겹칩니다. 표면 가격은 할인됐지만 실질 가격은 시세 이상. 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근해서는 안 되는 대표적인 대항력 임차인 인수형입니다.
