114,100,000원
의정부지방법원 2026타경70299. 양주시 회정동 금용아파트 101동 15층 1506호입니다. 현재 소유자는 윤성리이며, 2015.07.30 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액은 126,000,000원입니다. 이후 여러 금융권 근저당이 설정·말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.05.07 계산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 145,200,000원이고, 그 뒤 2025.02.25 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당 12,000,000원과 2026.02.09 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리관계보다 눈에 띄는 부분은 가격 변화입니다. 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,100,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 실거래 평균 156,500,000원과 비교하면 최저가는 72.9% 수준이라 신건 때와 달리 가격 차이가 생겼습니다. 다만 최근 시세가 이전 거래들보다 5.8% 낮은 흐름이므로 전체 과거 평균 164,500,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70299 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 866 금용아파트 101동 15층 1506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층 지상15층 건물 내 제15층 제1506호 |
| 소유자 | 윤성리 · 2015.07.30 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 127,141,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2024.05.07 계산신용협동조합의 근저당권 145,200,000원이며, 2025.02.25 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당 12,000,000원과 2026.02.09 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 확인
시세 매칭 면적은 84.99㎡이고, 최근 거래 12건의 전체 평균은 164,500,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 최근 12개월 실적을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 156,500,000원, 최신 거래는 2026.07 173,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 80.73㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 84.99㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2024.05 | 84.99㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 80.73㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2023.08 | 80.73㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 84.98㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2023.06 | 80.73㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 84.98㎡ | 12 | 157,000,000원 |
| 2022.11 | 84.98㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2022.08 | 84.99㎡ | 15 | 171,000,000원 |
| 2022.06 | 84.99㎡ | 9 | 215,000,000원 |
전체 12건 평균은 164,500,000원이지만 최근 12개월 평균은 156,500,000원으로 낮아졌고, 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 -5.8%입니다. 즉 시장이 과거 고점보다 내려온 상태입니다. 그럼에도 현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%에 그쳐, 현재 회차에서는 최근 거래 수준보다 명확히 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 근저당 · 계산신용협동조합 | 145,200,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 157,200,000원 중 예상배당은 111,702,600원이며 미배당은 45,497,400원입니다. 현재 회차 신청채권 127,141,213원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회정초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 덕계역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하1층·지상15층 건물이며 도시가스 바닥난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 건부지이며 토지면적은 2,394.0㎡, 공시지가는 794,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 9미터 포장도로에 접합니다.
- 단지. 금용2, 184세대, 1992.05.27 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 164,500,000원보다 최근 12개월 평균 156,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -5.8%이므로 과거 고가 거래를 그대로 현재 가치로 보지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 인수. 예상 매수인 인수액은 0원이고 임차인은 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가격에서는 채권 미배당 45,497,400원이 생기지만 이는 매수인 승계액과 다른 문제입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 79,870,000원, 3회 유찰 시 55,909,000원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 체납·점유관계는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최근 시세 기준으로 판단
이 물건은 권리상 구조가 단순합니다. 2024.05.07 계산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 아이앤유크레디트대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 114,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 156,500,000원의 72.9%이므로 현재 회차에는 가격 차이가 분명합니다. 다만 최근 시장 추세가 -5.8%라는 점을 무시하면 안 됩니다. 결론적으로 권리 안전성은 높고 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 응찰가는 최근 하락 흐름을 반영해 보수적으로 결정할 물건입니다.
