의정부지방법원 2026타경70336. 의정부시 민락동 민락아크로빌(씨동) 7층 701호 다세대주택입니다. 소유자 최진욱은 2023년 6월 20일 매매계약 후 2023년 6월 26일 거래가액 280,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 민애자 명의 채권최고액 37,500,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 소유권이전청구권 가등기와 국세·지방세·건강보험 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
그러나 권리분석의 중심은 등기순위만이 아닙니다. 임차인 김승현은 2020.11.25 전입, 2020.11.27 점유개시로 말소기준권리인 2023.06.26 근저당보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.07.03에 이뤄졌고, 2024.08.08 경정으로 보증금이 199,000,000원으로 정리됐습니다. 매각물건명세서도 이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 7층 701호 · 승지로19번길 11-26 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 9층 내 7층 |
| 사용승인일 | 2020.07.21 |
| 소유자 | 최진욱 · 2023.06.26 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정국철 / 3,260,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 경정 후 199,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 제701호 전부 · 주거 | 199,000,000원 | 전입 2020.11.25 · 1차 확정 2020.10.26 · 경정 확정 2022.11.3 | 대항력 있음 | 배당표상 0원 | 미배당 잔액 인수 |
2024.07.03 임차권등기에는 보증금 190,000,000원이 기재됐고, 2024.08.08 경정에서 199,000,000원으로 정정됐습니다. 이는 별도 임차인 2명이 아니라 김승현 1명의 동일 임차권 경정입니다. 따라서 보증금을 190,000,000원과 199,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총취득부담은 약 199,000,000원
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가만 낮아진다고 총부담도 같은 폭으로 내려가는 것이 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가하므로 낙찰가 + 인수잔액 ≈ 임차보증금 199,000,000원으로 수렴합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 177,100,000원 | 21,900,000원 | 199,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 123,969,999원 | 75,030,001원 | 199,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 86,778,999원 | 112,221,001원 | 199,000,000원 |
④ 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 시장은 -7.4% 하락 추세
민락아크로빌103동 비교 거래는 4건입니다. 전체 평균은 264,500,000원이지만 과거 280,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 지표를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 259,333,333원, 최신 거래는 2024.07 · 260,000,000원입니다. 최근 구간이 이전보다 -7.4% 낮아 하락 추세라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 53.79㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2024.02 | 53.28㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 2023.09 | 52.83㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 2023.06 | 53.28㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 259,333,333원 |
실질취득 199,000,000원은 최근 12개월 평균 259,333,333원보다 낮아 가격 완충폭 자체는 존재합니다. 다만 이 단지는 총 8세대 규모이고 실거래 표본도 4건에 불과합니다. 거래표본이 많지 않은 데다 최근 가격추세가 -7.4%이므로, 전체 평균 264,500,000원만 보고 높은 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 임차인 김승현 보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 민애자 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 정국철 | 3,260,000원 | 3,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,060,600원 |
배당표상 임차인 배당은 0원으로 잡혀 있고, 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 2024.08.08 경정된 199,000,000원을 실질취득 기준으로 적용했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부부용초등학교 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 송산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 중 7층 701호, 사용승인일은 2020.07.21이며 승강기·난방·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 자루형 토지이며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 남측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,131,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교대상은 총 8세대 규모로 거래표본이 4건에 불과하고, 최근 가격 추세도 -7.4%여서 대단지 아파트보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 177,100,000원이 아니라 임차보증금 199,000,000원을 중심으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2024.07.03 임차권등기와 2024.08.08 경정등기의 보증금·확정일자 내용을 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2024.05.22 이현선 명의 소유권이전청구권 가등기는 후순위이나 종류 확인 필요 표시가 있으므로 원인증서와 명세서를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 구리세무서·남양주세무서·국민건강보험공단·남양주시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 시세 추세가 -7.4%입니다. 전체 평균 264,500,000원보다 최근 평균 259,333,333원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 명도·점유. 대항력 있는 임차권자 관련 점유·보증금 정산 및 인도 절차를 낙찰 전 구체적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금채권·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “1.99억 실질취득”이 본질
이 사건의 숫자만 보면 감정가 253,000,000원에서 한 번 유찰돼 177,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 68.3%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 그 해석은 대항력 임차인 인수를 빼고 본 숫자입니다.
김승현은 말소기준권리보다 앞선 2020.11.25 전입이고, 경정된 보증금은 199,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 인수잔액이 커지면서 매수인의 실질취득은 약 199,000,000원에 머무르는 구조로 봐야 합니다. 이 기준으로는 최근 12개월 평균 259,333,333원보다 낮아 가격 여유는 있으나, 최근 추세 -7.4%, 8세대 규모의 낮은 거래표본, 가등기·세금압류 확인사항까지 감안하면 무조건적인 저가매수형은 아닙니다. 가격은 합격권, 권리는 정밀확인형. 이 물건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘임차보증금 잔액까지 합친 총부담을 얼마로 확정하느냐’입니다.
