의정부지방법원 2026타경70360. 양주시 덕정동 봉우마을(주공5단지) 516동 10층 1003호 아파트입니다. 동일면적 실거래 자료의 대상 면적은 59.47㎡이고, 감정평가상 현황도 아파트입니다. 사용승인일은 2000.08.01., 단지는 1,732세대입니다. 소유자 신지희 씨는 2012.03.20. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 123,000,000원입니다.
가격 구간은 분명합니다. 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 128,100,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 같은 면적 최근 12건의 평균 거래가는 181,000,000원이고 최신 거래는 2026.08. 190,000,000원입니다. 따라서 현 최저가 자체는 최근 거래수준보다 충분히 낮습니다. 문제는 싸고 비싼지가 아니라, 그 가격에 어떤 권리를 함께 취득하게 되는지를 확정하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70360 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 235 봉우마을 516동 10층 1003호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 현황 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지하1층/지상20층 중 10층 · 사용승인일 2000.08.01. |
| 소유자 | 신지희 · 2012.03.20. 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 / 동일면적 | 봉우마을(주공5단지) · 1,732세대 · 59.47㎡ |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’ 확정 전에 전세권부터 확인
자료상 말소기준은 2026.02.19. 임의경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 그보다 앞선 2021.10.25. 설정 전세권은 전세금 5,000,000원, 범위는 건물 전부이며 권리판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 반면 예상배당표에서는 이 5,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
또 하나의 확인점은 근저당권 이력입니다. 2017.07.07. 현대캐피탈 근저당권 123,600,000원과 2021.10.25. 에이파이낸셜대부 근저당권 220,000,000원은 각각 이미 말소된 것으로 표시되지만, 이후 권리이전 기록 가운데 한국자산관리공사·주식회사와이비자산관리대부 관련 이전등기는 존속 표시가 남아 있습니다. 2024.08.22. 웰컴저축은행의 220,000,000원 근질권 설정도 함께 확인됩니다. 따라서 기초 근저당의 말소와 후속 이전·근질권의 현재 효력이 어떻게 정리돼 있는지를 원본에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사는 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 전세권 문제와 별개로 실제 점유자를 현장에서 확인하는 절차는 남아 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 확실히 내려왔다
봉우마을(주공5단지) 동일면적 59.47㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 181,000,000원, 거래범위는 165,000,000원~190,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.47㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 15 | 179,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 17 | 178,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 15 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 17 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.47㎡ | 18 | 188,000,000원 |
| 2026.05 | 59.47㎡ | 17 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 59.47㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 평균 | 59.47㎡ | 12건 | 181,000,000원 |
현재 최저가 128,100,000원은 최근 12개월 평균 181,000,000원의 70.8%입니다. 감정가 183,000,000원은 최근 평균과 큰 차이가 없지만, 한 번 유찰되면서 경매가격이 실거래 최저 165,000,000원보다도 낮아졌습니다. 최신 거래 190,000,000원과 비교해도 현 최저가는 상당히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 신청채권 | 142,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,506,600원 |
현재 배당산정에서는 전세금 5,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 신청채권 142,000,000원의 예상배당은 0원, 소유자 잔여는 120,506,600원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 5,000,000원 | 0원 |
각 시나리오의 배당산정에서는 전세금 5,000,000원이 모두 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원으로 표시됩니다. 그러나 등기 권리판정의 “매수인 인수” 표시가 해소되지 않은 상태이므로, 낙찰가가 더 내려간다는 이유만으로 인수 위험까지 사라진다고 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 서측 인근. 주위에 아파트단지·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 덕정역(지하철 1호선)이 있습니다.
- 단지. 봉우마을(주공5단지) 1,732세대, 사용승인일 2000.08.01. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 990,000원/㎡. 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 지하1층/지상20층, 본건은 10층 1003호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 5,000,000원. 2021.10.25. 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 낙찰자가 인수하는지 매각물건명세서에서 최우선 확인하세요.
- 근저당 이전관계. 이미 말소된 것으로 표시된 기초 근저당과 이후 한국자산관리공사·주식회사와이비자산관리대부 이전등기의 현재 효력을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 근질권. 2024.08.22. 웰컴저축은행 220,000,000원 근질권 설정의 존속 및 경매상 처리관계를 확인하세요.
- 신청채권 배당. 청구액 142,000,000원인데 배당산정상 0원으로 표시됩니다. 실제 신청채권자의 담보권과 배당순위를 법원 서류에서 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 명단은 없지만 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 동일면적 평균 181,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 최저 거래 165,000,000원을 기준으로 권리인수 가능액까지 포함해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 가격은 싸졌지만, 먼저 권리를 한 줄로 정리해야 한다
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 128,100,000원까지 내려왔고, 최근 동일면적 평균 181,000,000원의 70.8%입니다. 2026.08. 최신 거래 190,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
하지만 경매는 가격만 사는 것이 아니라 권리관계까지 함께 정리하는 절차입니다. 현재 자료에서는 전세권 5,000,000원이 한쪽에서는 매수인 인수, 다른 쪽에서는 전액 배당 후 인수 0원으로 나타납니다. 여기에 신청채권 142,000,000원의 예상배당 0원과 근저당 이전등기 존속표시까지 겹칩니다. 결론은 간단합니다. 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류. 전세권·근저당 이전·신청채권 배당순위를 한 번에 정리한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
