148,400,000원
의정부지방법원 2026타경70378. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유원종이며, 2014.07.31 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2025.09.02 함양군 압류입니다. 이보다 앞선 김용환의 전입·점유개시 2022.12.15와 확정일자 2022.10.27, 임차권등기 2024.12.24가 있어 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이 핵심입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 김용환의 임차보증금반환채권 양수인으로, 임차보증금에 대해서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 현재 회차 계산상 미배당 보증금 34,477,600원이 존재하더라도 이 사건의 실질 매수인 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-246 이준리버빌 3동 7층 702호 · 경기도 의정부시 망월로59번길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 유원종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
과거 한국양봉농업협동조합 근저당 1,077,700,000원과 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 144,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.02 함양군 압류이고, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 범위 / 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용환 | 제702호 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.12.15 | 2022.10.27 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
실제 임차인은 김용환 1명입니다. 주택도시보증공사는 김용환의 임차보증금반환채권 양수인으로서 신청채권자이므로 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 김용환은 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력·우선변제권이 인정되는 구조지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 그 인수위험을 해소합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 148,400,000원 기준
가격 판단은 전체 기간 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 이준리버빌(3,4동)의 최근 12개월 거래는 2건, 평균 226,000,000원이고 최신 거래는 2026.03 230,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 6.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 62.19㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 62.19㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2024.07 | 62.19㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.11 | 62.19㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2023.07 | 64.88㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2023.06 | 62.19㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 62.19㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 62.19㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 62.19㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 226,000,000원 |
현재 최저매각가 148,400,000원은 최근 12개월 평균의 65.7%입니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 148,400,000원입니다. 전체 9건 평균 215,555,555원 대비 비율 68.8%보다도, 최근 거래를 우선한 65.7%를 핵심 지표로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 1. 임차인 김용환 보증금 · 우선변제 | 180,000,000원 | 145,522,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김용환의 보증금 부족분은 34,477,600원입니다. 다만 2026.07.01 확약에 따라 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 김용환의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남측 인근이며, 부근은 다세대주택과 주거용 오피스텔 등으로 형성된 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 망월사역이 있어 대중교통 이용여건은 전반적으로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7층 702호이며 위생·급배수·소방·화재경보·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 노폭 약 6m, 약 8m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,711,000원/㎡, 토지면적 691.0㎡이며 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다.
- 거래. 이준리버빌(3,4동)은 16세대, 사용승인일은 2013.12.18이며 비교 거래 면적은 62.19㎡·64.88㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.01 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차인 관계 확인. 실제 임차인은 김용환 1명이며, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 이를 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장과 이용현황을 직접 대조하세요.
- 토지 공부 차이. 공부상 지목은 전, 현황은 대로 평가돼 있으므로 관련 공부를 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 226,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 비율은 65.7%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 핵심”
이 사건은 표면만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서 34,477,600원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석 기준의 실질 인수는 0원, 실질취득은 148,400,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 226,000,000원의 65.7%이고, 최신 거래는 230,000,000원, 최근 추세는 6.3%입니다. 즉 이 사건의 핵심은 “선순위 임차권이 있다”는 사실 자체보다 2026.07.01 확약이 실제 매수인 인수를 완전히 해소하는지 원문으로 확인하는 것입니다. 그 전제가 확인된다면 권리 부담은 크게 낮아지고, 현재 회차 가격은 최근 실거래 대비 낮은 구간입니다.
