87,500,000원
인천지방법원 2025타경4621. 경기도 부천시 오정구 고강동 303-4, 도로명 원종로108번길 13-18의 통칭 보우주택 1층 2호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 대상 면적은 40.83㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 상속으로 지분을 취득한 김해성·김해용·김혜숙·김혜정 4명이고, 경매의 기준이 되는 권리는 2020.04.17 설정된 국민은행 근저당권 33,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 단순하지만 점유관계는 별개입니다. 현재 별도로 등재된 임차인은 없으나, 감정평가의 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 “임차인 0명”으로 확정해 명도 리스크까지 0으로 보는 것은 이릅니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 통칭 보우주택 1층 2호이며 출입문에 호수 표식이 없음이라고 기재돼 있어 현장 호실 특정도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 303-4 1층2호 · 경기도 부천시 오정구 원종로108번길 13-18 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 40.83㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 중 1층 2호 |
| 현재 소유자 | 김해성 22분의 4 · 김해용 22분의 4 · 김혜숙 22분의 7 · 김혜정 22분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 28,862,111원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.17. 을구 7번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 33,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
박영남이 2020.04.17 소유권을 취득하면서 같은 날 국민은행 근저당권 33,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023.09.14 상속을 원인으로 김혜정·김혜숙·김해용·김해성에게 지분이 이전됐으며, 2026.03.18 국민은행 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 74.2%라는 숫자보다 표본의 시점을 봐야 한다
대상 면적 40.83㎡와 일치하는 보우주택(303-4)의 실거래 표본은 1건입니다. 2021.06, 2층, 40.83㎡가 118,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 87,500,000원은 이 표본의 74.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 40.83㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 표본 평균 | 40.83㎡ | 1건 | 118,000,000원 |
수치만 보면 감정가 125,000,000원보다 한 차례 유찰된 87,500,000원이 크게 낮아졌고, 실거래 표본 대비로도 74.2%입니다. 다만 비교 거래가 2021.06의 단 한 건이므로, 이를 2026년 현재의 충분한 시세 근거로 확대해석해서는 안 됩니다. 최신 거래와 최근 거래 추세를 교차 확인할 표본이 이 자료에는 더 없기 때문에, “현재 시세보다 25.8% 싸다”처럼 단정하는 판단은 피하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,525,000원 |
현재 최저가 87,500,000원을 가정하면 국민은행 근저당권 33,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 52,525,000원으로 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,975,000원으로 반영돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 87,500,000원 | 33,000,000원 | 52,525,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 61,249,999원 | 33,000,000원 | 26,747,499원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 42,874,999원 | 33,000,000원 | 8,703,249원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오 모두 근저당권 33,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 권리 계산만 놓고 보면 실질취득가는 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오정초등교 남동측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·다세대·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 1층 2호로, 외벽은 적연와 치장쌓기 등이며 샷시창이 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생설비와 도시가스에 의한 난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 236.3㎡, 지목은 대, 평지·세로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,829,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지이용계획에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 보우주택(303-4)은 6세대, 사용승인일은 1989.05.02이며 대상 면적과 일치하는 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 매각물건명세서 비고상 출입문에 호수 표식이 없습니다. 1층 2호의 실제 위치와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 실거래는 2021.06의 118,000,000원 1건입니다. 87,500,000원이 그 금액의 74.2%라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 공유자 상속관계. 현재 소유권은 김혜정·김혜숙·김해용·김해성 4인의 공유로 등기돼 있습니다. 경매 후 인도 협의 상대와 실제 점유자를 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 말소기준권리, 점유관계, 배당요구, 조세채권 및 현황을 입찰 직전 원본 서류와 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 시세와 점유는 보수적으로
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.17 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 87,500,000원에서는 근저당권 33,000,000원이 전액 배당되며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 125,000,000원의 70%까지 내려왔다는 점도 숫자상 매력으로 보입니다.
다만 투자 판단의 약점은 두 가지입니다. 첫째, 임대관계가 미상이고 출입문에 호수 표식이 없다는 점. 둘째, 대상 면적과 일치하는 실거래가 2021.06의 118,000,000원 한 건뿐이라는 점입니다. 따라서 “87,500,000원이 시세보다 확실히 싸다”라고 단정하기보다는, 권리상 인수 0원은 장점으로 인정하되 점유 확인과 최신 시세 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.