인천지방법원 2025타경4836. 김포시 운양동 풍경마을한강한라비발디 103동 204호, 전용면적 기준 105.9775㎡ 아파트입니다. 감정가는 644,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 450,800,000원으로 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2016.01.19. 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 373,800,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 테크메이트코리아대부주식회사· 유미캐피탈대부주식회사 근저당, 김포시 압류, 주식회사 샤인캐피탈대부 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리들입니다.
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현재 회차 가격은 최근 12개월 동일 면적대 평균의 79.6%로 내려와 신건 단계보다 가격 경쟁력이 생겼습니다. 둘째, 매각물건명세서에는 대지권 미등기가 명시돼 있습니다. 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지를 일체로 감정평가했고, 김포시 회신에는 토지 58.9052㎡와 건물 105.9775㎡에 대한 취득세 납부 사실이 확인됐지만, 입찰 전 대지권 정리 상태 자체를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4836 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 103동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 105.9775㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 한미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 450,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 330,975,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2013.06.26 |
| 대지권 | 미등기 · 적정 대지지분 정리를 전제로 건물·토지 일체 감정평가 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각 소멸 구조
말소기준권리는 2016.01.19. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 현재 유효 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 우리은행·제이비우리캐피탈·이지숙·스타크레디트대부·샤인캐피탈대부 관련 과거 근저당은 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.6%
풍경마을한강한라비발디 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 566,333,333원입니다. 현재 최저가 450,800,000원은 이 최근 평균의 79.6%이고, 2026.07. 최신 거래 532,000,000원보다도 낮습니다. 전체 실거래 범위는 450,000,000원~670,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 106.07㎡ | 10 | 532,000,000원 |
| 2026.07 | 106.07㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 106.07㎡ | 15 | 567,000,000원 |
| 2026.06 | 105.98㎡ | 6 | 537,000,000원 |
| 2026.06 | 105.3㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 106.06㎡ | 9 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 105.3㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 105.98㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 105.98㎡ | 7 | 645,000,000원 |
| 2026.04 | 106.06㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2026.04 | 106.06㎡ | 7 | 505,000,000원 |
| 2026.04 | 105.3㎡ | 15 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 566,333,333원 |
감정가 644,000,000원은 최근 거래 범위의 상단에 가깝지만, 현재 회차는 한 차례 유찰돼 450,800,000원까지 내려왔습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 이번 회차는 최근 12개월 평균보다 낮은 구간입니다. 다만 실거래 최저가가 450,000,000원인 만큼, 현재 최저매각가가 실거래 최저치와도 매우 가까운 가격대라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,908,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 373,800,000원 | 373,800,000원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 339,300,000원 | 70,092,000원 |
| 3. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 샤인캐피탈대부 | 238,221,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 990,321,893원, 배당 시뮬레이션상 채권자 배당액 443,892,000원, 미배당 546,429,893원입니다. 위 표는 채권최고액·청구금액 기준 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 450,800,000원 | 443,892,000원 | 546,429,893원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 315,560,000원 | 310,342,160원 | 679,979,733원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 220,892,000원 | 216,999,512원 | 773,322,381원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 배당 시뮬레이션이 충족 상태로 표시되지만, 2회 유찰 시 315,560,000원, 3회 유찰 시 220,892,000원으로 내려가면 신청채권자도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 운양역 북서측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지와 공원 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 중 2층 204호이며 사용승인일은 2013.06.26입니다.
- 설비. 상하수도·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 풍경마을한강한라비발디는 857세대이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 부정형 토지가 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·주거지역·고도지구·지구단위계획구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등 지정사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 매각물건명세서의 핵심 특이사항입니다. 대지권 정리 진행 상태와 낙찰 후 등기 처리에 필요한 사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 임차인 목록상 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 450,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.6%지만 실거래 최저 450,000,000원과 가까운 구간입니다. 평균값만 보고 과도하게 상향 응찰하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당표 성격 확인. 농협은행 373,800,000원 등은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 값이 포함돼 있으므로 실제 채권액과 배당요구액은 원본 배당자료로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 서류는 남았다”
감정가 644,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 450,800,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균 566,333,333원의 79.6%이고 최신 거래 532,000,000원보다 낮아, 가격 측면에서는 신건보다 분명히 나아진 회차입니다. 말소기준 이후 주요 권리 역시 자료상 매각 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건에는 단순 가격표만으로 지울 수 없는 확인 포인트가 있습니다. 바로 대지권 미등기와 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서는 적정 대지지분이 향후 정리될 것을 전제로 토지와 건물을 일체 평가했다고 밝히고 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력 구간, 권리는 대체로 소멸형, 그러나 대지권·점유 확인 후 입찰”입니다.
