인천지방법원 2025타경5068. 부천시 오정구 원종동 채움아파트 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김은호가 2023.02.22 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 450,000,000원입니다. 같은 날 설정된 오정농업협동조합 근저당 432,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.05.26 백해정 명의 근저당 325,000,000원이 추가됐고, 2025.12.03 오정농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 484,000,000원의 70%인 338,800,000원입니다. 권리 자체는 매수인 인수 0원으로 단순하지만, 가격은 “낮아 보인다”는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 채움의 최근 12개월 면적 매칭 거래는 2026.05의 356,500,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 금액의 95.0%입니다. 실거래 표본이 한 건뿐이므로 이 95.0%를 넓은 의미의 확정 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 238-6 채움아파트 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 소사로808번길 58 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 73.08㎡ · 11층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2021.08.04 |
| 소유자 | 김은호 (2023.02.22 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 338,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 353,707,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.02.22 오정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이며, 이후 설정된 백해정 근저당권 325,000,000원과 2025.12.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
채움은 29세대, 사용승인일은 2021.08.04입니다. 대상 면적은 73.08㎡이고, 면적 매칭된 최근 거래는 2026.05의 76.04㎡, 9층 356,500,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·전체 평균이 모두 이 한 건의 356,500,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 76.04㎡ | 9 | 356,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 356,500,000원 |
현재 최저가 338,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 356,500,000원의 95.0%입니다. 감정가 484,000,000원에서 한 차례 유찰되며 최근 거래 아래로 내려왔다는 점은 가격상 긍정적이지만, 실거래 비교 표본이 1건이라는 한계가 큽니다. 따라서 “시세보다 크게 싸다”는 결론보다는 최근 확인 거래보다 소폭 낮은 수준으로 보는 편이 데이터에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,543,200원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 432,000,000원 | 333,256,800원 |
| 2. 근저당 · 백해정 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계는 757,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 333,256,800원이며 미배당은 423,743,200원입니다. 신청채권자 청구액은 353,707,362원으로, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 338,800,000원 | 333,256,800원 | 423,743,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 237,159,999원 | 233,039,759원 | 523,960,241원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 166,011,999원 | 162,887,831원 | 594,112,169원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 주어진 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당이 아니라 실제 점유관계 확인과 입찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 오정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,137.0㎡, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지거래허가 기재. 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있고, 매각기일은 2026.09.15입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 전입·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가는 최근 거래의 95.0%입니다. 비교 거래가 한 건뿐이므로 356,500,000원을 확정 시세처럼 단정하지 말고 개별 호수 차이를 반영해야 합니다.
- 제시외 부분. 새시조 폴리카보네이트지붕 단층·발코니 등 7.5㎡ 기재 내용을 현장과 원문에서 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 전체 채권최고액 기준 미배당이 423,743,200원이더라도 주어진 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 별도 비용은 원문 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.22 오정농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 백해정 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 484,000,000원에서 1회 유찰돼 338,800,000원까지 내려왔고, 2026.05 최근 거래 356,500,000원의 95.0%입니다. 다만 채움의 최근 12개월 비교 거래가 단 한 건이어서, 이를 근거로 큰 폭의 저평가라고 평가하기는 어렵습니다. 권리 측면은 긍정적이지만, 실제 점유 확인과 1건뿐인 시세 표본의 한계를 감안해 가격을 보수적으로 판단할 사건입니다.
