인천지방법원 2025타경5242. 부천시 소사구 송내동 씨엘타운 3층 301호가 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가 65,170,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 등기부를 살펴보면 2022년 8월 설정된 전세권 130,000,000원이 존재하고, 전세권자 최은실은 2022년 8월 9일 전입한 점유자로 조사되어 있습니다. 이 전세권은 최초 말소기준으로 분류된 2024년 8월 30일 부천시 압류보다 먼저 설정됐습니다.
또한 과거 근저당권은 이미 말소되어 있어 지금 남아 있는 담보대출처럼 취급해서는 안 됩니다. 이번 사건은 선순위 전세권, 주택임대차 대항력, 배당요구 및 강제경매신청의 관계를 종합적으로 검토해야 합니다. 특히 전세권자와 경매신청채권자가 같은 사람이라는 점이 권리 소멸과 배당 판단을 어렵게 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 567-3 씨엘타운 3층 301호 도로명: 경기도 부천시 소사구 경인로137번나길 34 |
| 물건 용도 | 대지 · 집합건물 내 제2종근린생활시설(사무소) |
| 전세권 설정 범위 | 301호 · 38.6㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 3층 · 2016.05.31 사용승인 |
| 소유자 | 이경화 (2022.10.20 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원) |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최은실 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유 및 이용상태 | 전입자 최은실 조사 · 현황상 주거용 이용 가능성 · 출입문 상단 서예학원 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
기존 근저당권의 처리도 중요합니다. 부천중앙새마을금고의 2017.10.10 근저당권은 채권최고액이 546,000,000원이지만, 등기부상 2022.08.02 이미 말소되었습니다. 따라서 그 금액을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산하거나 현존 말소기준권리로 취급할 수 없습니다.
부천시 압류 이후의 국민행복기금 가압류와 최은실의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 선순위 전세권과 점유자의 임차보증금반환청구권은 등기상 권리와 대항력 있는 임차권을 구분하여 최종 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 최은실 | 2022.08.09 |
임차보증금 미상 등기 전세금 130,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
최은실은 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 점유자로, 전입일은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임대차계약상의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 등기부에는 같은 사람을 전세권자로 하여 전세금 130,000,000원이 별도로 명시되어 있습니다.
특히 전세권의 등기상 존속기간은 2024.08.08까지입니다. 기간 만료가 전세금 반환채권의 소멸을 의미하지는 않으며, 전세권자의 경매신청과 배당요구, 건물의 법적 용도 및 실제 주거 사용이 임차권의 존속과 인수 여부에 어떤 영향을 미치는지 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차권의 인수와 전세권 자체의 인수는 서로 다른 문제입니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
현재 회차에서 매각대금 65,170,000원 중 집행비용 추정액 1,573,060원을 제외하면 최은실 전세권에 배당되는 금액은 63,596,940원입니다. 선순위 전세금 130,000,000원 전액이 매수인에게 대항 가능한 채권으로 남는다는 보수적 가정을 적용하면 다음과 같습니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 65,170,000원 |
| 선순위 전세금 | 130,000,000원 |
| 예상 전세권 배당 | 63,596,940원 |
| 미배당 전세금(인수 가정) | 66,403,060원 |
| 매수인 실질취득 부담 | 131,573,060원 |
④ 회차별 부담 시나리오
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 가정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 65,170,000원 | 66,403,060원 | 131,573,060원 |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 85,602,142원 | 131,221,142원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 99,041,500원 | 130,974,799원 |
위 시나리오는 각 회차의 예상배당액을 전세금에서 차감해 미배당분 전액 인수를 가정한 계산입니다. 유찰로 낙찰가는 내려가지만 미배당 전세금은 그만큼 늘어나 실질취득 부담은 약 130,000,000원 수준에 머무릅니다. 따라서 최저매각가의 할인율을 그대로 투자수익 기회로 해석하면 안 됩니다.
회차별 금액은 제공된 매각가·예상배당 시나리오를 이용한 조건부 추정입니다. 전세권 소멸, 임차권 존속, 배당요구 및 조세 우선순위가 확정되면 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 1. 전세권 · 최은실 | 130,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 9,325,248원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 최은실 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제공된 추정 시나리오를 옮긴 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 최은실 명의 전세권과 경매신청채권의 중복 여부는 미확정이며, 부천시 압류 관련 조세채권의 금액·법정기일·우선순위도 확인해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 시세 비교 — 38%라는 수치의 착시
씨엘타운 거래자료에는 7건의 매매 사례가 있고, 평균 거래금액은 171,714,285원입니다. 현재 최저매각가 65,170,000원은 이 평균의 38.0%에 불과합니다. 그러나 실제 거래된 호실은 모두 면적 30.04㎡이고, 분석 대상의 전세권 설정 범위는 38.6㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 단순 비교는 부적절합니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 30.04㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 30.04㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 30.04㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 30.04㎡ | 7 | 174,000,000원 |
| 2022.10 | 30.04㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2022.10 | 30.04㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 30.04㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 평균 | 30.04㎡ | 7건 | 171,714,285원 |
최신으로 확인되는 거래도 2023년 7월 170,000,000원입니다. 거래자료가 2022~2023년에 집중되어 있으므로 2026년 현재의 가격 수준과 최근 추세를 설명하기 어렵습니다. 과거 평균 171,714,285원을 현재 시세로 확정하거나 최근 12개월 실거래 평균으로 해석해서는 안 됩니다.
⑦ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 공부상 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 건축물의 법적 용도를 아파트 또는 일반 주택으로 가정해서는 안 됩니다.
- 실제 이용상태. 출입문 상단에 '○○서예학원' 표시가 있으나 현황은 주거용으로 이용 중일 가능성이 제시되어 있습니다. 실제 용도와 적법한 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 입지. 송내2동행정복지센터 북동측 인근으로, 사무소·다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 수도권 1호선 부천역과 중동역이 근거리에 있어 전반적인 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물 상태. 2016.05.31 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 승강기·도시가스·급배수·화재경보 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하며 일부 도로 및 토지거래허가 관련 지정 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 2,227,000원/㎡입니다.
- 환금성. 씨엘타운은 거래자료상 7세대 규모로 확인됩니다. 비교 거래의 면적 불일치와 사무소 용도를 고려하면 일반 주거용 호실과 동일한 매수층을 기대하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 존속 여부. 최은실 전세권 130,000,000원이 배당요구 또는 경매신청에 따라 소멸하는지, 매각물건명세서의 매수인 인수사항과 대조하세요.
- 대항력 있는 임차권의 존속. 2022.08.09 전입과 실제 주거 사용, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구종기를 함께 확인하세요.
- 동일인 채권 중복. 최은실의 전세권 채권과 강제경매 신청채권 130,000,000원이 같은 채권인지 별개의 채권인지 확인하세요.
- 집행사건의 청구권원. 최은실이 어떤 집행권원에 의해 강제경매를 신청했는지 확인하고, 임대차보증금반환채권과의 관계를 점검하세요.
- 조세 우선순위. 부천시 압류 관련 세액·법정기일을 확인하세요. 실제 배당액과 매수인의 비용 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공부와 현황의 용도. 제2종근린생활시설(사무소)과 주거용 사용 가능성, 서예학원 표시의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 실질취득 상한. 최저매각가가 아니라 예상 인수액과 취득 관련 비용까지 합산한 총부담을 기준으로 판단하세요.
- 동일 조건 시세. 30.04㎡의 과거 거래 외에 대상 38.6㎡와 유사한 용도·면적의 최신 거래 사례를 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 점유권원, 명도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집행기록을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득비용은 아니다”
이 사건은 낮은 최저매각가보다 선순위 권리가 훨씬 중요한 물건입니다. 감정가 133,000,000원인 301호가 65,170,000원까지 내려왔지만, 최은실 명의 130,000,000원의 전세권과 선순위 전입 점유 문제가 남아 있습니다.
전세금 미배당분을 매수인이 인수하는 경우에는 실질취득 부담이 약 131,573,060원으로 계산되므로 2회 유찰에 따른 할인 효과가 거의 사라집니다. 더 유찰되더라도 매수인의 총부담이 전세금 수준에 머무르는 구조입니다. 다만 이는 선순위 전세금의 인수를 가정한 시나리오로, 실제 인수 여부는 전세권자의 경매신청·배당요구와 대항력 있는 임차권의 법적 존속 여부에 따라 달라집니다.
시세 역시 과거 다른 면적의 거래만으로 평가하기 어렵고, 건축물대장상 사무소라는 용도 문제까지 겹쳐 있습니다. 권리 인수 범위와 실제 용도가 명확해지기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 더 내려가느냐가 아니라 누구에게 얼마의 보증금반환채무가 남고, 최종적으로 얼마를 부담해야 하는지입니다.
