93,100,000원
인천지방법원 2025타경5242. 부천시 소사구 송내동 씨엘타운 3층301호입니다. 소유자 이경화는 2022.10.20 거래가 131,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 소유권이전보다 앞선 2022.08.18에 최은실 명의의 전세금 130,000,000원 전세권이 설정되어 있습니다. 이후 2024.08.30 부천시 압류가 말소기준권리로 잡히고, 2025.03.17 국민행복기금 가압류와 2025.12.12 최은실의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리분석의 핵심은 명확합니다. 2017년 부천중앙새마을금고 근저당은 2022.08.02 이미 말소되어 현재의 말소기준이 아닙니다. 반면 최은실 전세권은 말소기준 압류보다 약 2년 앞섭니다. 이 전세권은 등기분석상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류되어 있으므로, 최저가가 낮아질수록 미배당 전세금이 늘어나는 구조를 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5242 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 567-3 씨엘타운 3층301호 도로명: 경기도 부천시 소사구 경인로137번나길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 2016.05.31 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상9층 · 제3층 제301호 |
| 전세권 범위 | 301호 38.6㎡ |
| 소유자 | 이경화 (2022.10.20 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 최은실 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 130,000,000원 전세권
2025.03.17 국민행복기금 가압류 9,325,248원과 2025.12.12 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 반면 앞선 전세권은 별개입니다. 현재 매각가 93,100,000원 가정에서 집행비용 2,075,800원을 먼저 제하고, 전세권에는 91,024,200원이 배당되는 계산입니다. 전세금 130,000,000원과의 차액 38,975,800원이 남기 때문에, 이 부분을 인수 위험으로 반영하면 매수인의 체감 취득원가는 약 130,000,000원 수준으로 올라갑니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 전세권과 함께 확인
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은실 | 2022.08.09 | 미상 | 미상 | 2026.01.14 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 잔액 인수 가능 |
최은실은 2022.08.09 전입했고 배당요구도 했지만, 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 주택임대차보호법상 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 다만 임대차 판단과 별개로, 같은 최은실 명의의 등기된 전세권 130,000,000원이 명확히 존재한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 가격은 65,169,999원, 그 다음은 45,618,999원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 전세권 130,000,000원이 남아 있는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 전세권 미배당분이 커집니다. 즉 경매가격이 싸 보이는 만큼 실제 총부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 최은실 예상배당 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 전세금 미배당분 발생 |
| 2회 유찰 시 | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 부담 확대 |
| 3회 유찰 시 | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 전세권 잔액 인수 위험이 더 커짐 |
④ 시세 비교 — 실거래는 있지만 면적이 맞지 않는다
씨엘타운 거래자료는 7건이며 평균 거래가는 171,714,285원, 최저 170,000,000원, 최고 175,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.07의 170,000,000원입니다. 다만 대상 전세권 범위는 38.6㎡인데 거래자료는 모두 30.04㎡로, 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 이 거래들을 301호의 직접 시세로 단정하거나, 이를 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 30.04㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 30.04㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 30.04㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 30.04㎡ | 7 | 174,000,000원 |
| 2022.10 | 30.04㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2022.10 | 30.04㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 30.04㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 평균 | 30.04㎡ | 7건 | 171,714,285원 |
숫자만 놓으면 실질취득 기준 약 130,000,000원이 위 참고 거래들보다 낮아 보입니다. 하지만 대상과 거래 표본의 면적이 다르고 최신 거래도 2023.07이므로, “시세보다 싸다”는 결론을 확정하기에는 비교 적합성이 부족합니다. 특히 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이고 현황상 주거용 이용 가능성이 있다는 점까지 가격에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 최은실 | 130,000,000원 | 91,024,200원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 9,325,248원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 최은실 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 269,325,248원 중 예상배당은 91,024,200원이며, 미배당 총액은 178,301,048원입니다. 이 가운데 선순위 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석되어 있으므로 전세금 미배당 부분은 매수인 승계 위험으로 별도 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내2동행정복지센터 북동측 인근. 사무소·다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·소규모 근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장, 근거리에 수도권1호선 부천역·중동역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로, 남측 약 5~6m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 144.0㎡ · 평지 · 정방형 · 공시지가 2,227,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역, 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 씨엘타운은 7세대이며, 거래 표본도 대상 면적과 일치하지 않아 일반적인 아파트 대단지처럼 시세를 단순 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 93,100,000원만 보고 응찰가를 정하지 말고, 선순위 전세권 미배당 승계분을 합쳐 약 130,000,000원 수준에서 판단해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 2022.08.18 전세권의 존속·말소조건·배당 후 잔액 승계 범위를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 최은실 점유관계. 전입일은 2022.08.09이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 임대차보호법상 대항력·우선변제는 계약서와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 전세권자·임차인·신청채권자 동일. 세 지위가 모두 최은실로 나타나므로 실제 채권관계와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황 주거용 이용 가능성의 불일치는 금융·임대·향후 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 제공된 실거래 7건은 모두 30.04㎡이고 대상 전세권 범위는 38.6㎡입니다. 거래 평균을 직접 시세로 사용하지 마십시오.
- 관리·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 실제 배당순위는 매각 전 최신 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “93,100,000원 낙찰”이 “93,100,000원 취득”은 아니다
이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 전세권을 먼저 읽어야 합니다. 130,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않는 구조라, 현재 회차에서 전세권에 91,024,200원이 배당돼도 미배당분이 남습니다. 그래서 최저가가 93,100,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
시세 자료도 그대로 믿기 어렵습니다. 거래 평균은 171,714,285원이지만 모두 30.04㎡ 거래이고 대상은 38.6㎡이며, 최신 거래도 2023.07입니다. 여기에 공부상 사무소와 주거용 이용 가능성의 차이, 임차보증금·확정일자 미상까지 겹칩니다. 결론은 “낮은 최저가보다 인수구조를 먼저 확인할 물건”입니다. 전세권 승계 범위를 확정하지 않은 상태에서 최저가 93,100,000원을 곧바로 투자원가로 보는 접근은 피해야 합니다.
