인천지방법원 2025타경5556. 부천시 소사구 송내동 ‘희망꿈터’ 3층 302호로, 감정평가서상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2021.09.10. 허순애에게 소유권이 이전됐고 같은 날 수협은행이 채권최고액 397,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025.12.29. 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 435,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 304,500,000원으로 내려온 상태입니다. 다만 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 단순히 “30% 내려왔다”는 사실이 아닙니다. 동일·유사면적 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 저평가인지 여부는 판정할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5556 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 460-2 희망꿈터 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 성주로 115-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 제5층 건내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 허순애 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 304,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 340,191,742원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 규모 참고 | 희망꿈터(460-2) · 8세대 · 2021.05.03 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확
말소기준권리는 2021.09.10. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 397,200,000원이고 채무자는 허순애입니다. 이후 등기된 2025.12.29. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’ 판정은 유보
현재 최저매각가는 304,500,000원으로 감정가 435,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 시나리오상 213,150,000원(49%), 세 차례 유찰 시 149,205,000원(34.3%)으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 304,500,000원 | 299,437,000원 | 97,763,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 213,150,000원 | 209,365,900원 | 187,834,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 149,205,000원 | 146,316,130원 | 250,883,870원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,063,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 397,200,000원 | 299,437,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 304,500,000원 가정 시 집행비용 5,063,000원과 수협은행 배당 299,437,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 수협은행 채권최고액 기준 미배당은 97,763,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성주초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 제반 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 석재타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 282.7㎡, 지목은 대, 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,319,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 중로3류에 접합니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 대상기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축협정. 송내동 460-2와 461-2를 대지 위치로 하는 건축협정 건축물이며, 협정 인가일은 2020.11.25.이고 건축물 존치 시까지로 기재돼 있습니다.
- 규모. 희망꿈터(460-2)는 8세대이고 준공일은 2021.05.03입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 현장 점유와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.09.10. 수협은행 근저당권이 말소기준인지 매각물건명세서·등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 304,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고, 주변 다세대의 실제 거래와 매물 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 건축협정 확인. 송내동 460-2·461-2에 관한 건축협정의 구체적인 내용은 집합건축물대장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 등 입찰일 기준 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 선명합니다. 2021.09.10. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서가 임대관계 미상으로 적고 있다는 점은 별개의 문제입니다. 임차인으로 명시된 사람이 없다는 사실만으로 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
가격 역시 같은 원칙이 적용됩니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 304,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 “싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다. 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점을 확인하되, 입찰 전 점유·임차관계와 실제 시장가격을 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정하는 유형입니다.
