인천지방법원 2024타경5402. 인천 서구 검암동 516-3, 검암로20번길 16의 단독주택(다가구주택)과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며 사용승인일은 2007.05.02, 토지는 401.2㎡입니다. 소유자는 유광준이고, 말소기준은 2013.07.10 설정된 남인천농업협동조합의 채권최고액 456,000,000원 근저당권입니다. 이후의 전세권·가압류·경매개시결정·주택임차권은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
권리 순위만 보면 단순해 보이지만, 이 물건은 다가구주택 특성상 점유관계와 건물 현황을 같이 봐야 합니다. 확인된 다수 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2013.07.10 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류됐지만, 윤정군은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 건축물대장상 2층 5가구·3층 4가구·4층 4가구인데 현황은 각 층 7가구로 조사됐고, 제시외 건물과 증설 가구 등에 대한 위반건축물 등재내역이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5402 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 516-3 동은팰리스 · 인천광역시 서구 검암로20번길 16 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용중 |
| 소유자 | 유광준 · 단독소유 |
| 토지 | 401.2㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2007.05.02 |
| 감정가 / 최저가 | 1,879,968,240원 / 644,828,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 390,042,202원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 미상 점유는 별도
말소기준권리는 2013.07.10 을구 8번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 윤정환의 전세권, 남인천농업협동조합·주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 정유리나·윤드보라·이연주·김태산·서경옥의 주택임차권은 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 알려진 전입은 기준권리보다 늦다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임지영 | 203호 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 안윤희 | 204호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 사용희 | 205호 | 2020.12.14 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이양희 | 207호 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 손승완 | 301호 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강창완 | 302호 | 2023.03.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| xu jingyu | 303호 | 2021.03.21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| ZHAO YUNFEI | 303호 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김수겸 | 304호 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 신건우 | 305호 | 2022.02.20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 한경윤 | 306호 | 2020.09.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 윤정환 | 401호 | 2018.02.20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍창범 | 402호 | 2021.05.03 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 현명환 | 404호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임인빈 | 405호 | 2017.12.01 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 권용길 | 406호 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김아름 | 407호 | 2021.09.02 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| YIN ZHENJUN | 501호 | 2020.09.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| BAI WENZI | 501호 | 2020.09.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김상열 | 502호 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박인근 | 503호 | 2023.04.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2023.08.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정유리나 | 307호 | 2020.03.26 | 40,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 윤드보라 | 206호 | 2019.02.12 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이연주 | 403호 | 2022.07.11 | 47,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김태산 | 202호 | 2021.03.10 | 40,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 중국인 서경옥 | 303호 | 2021.03.21 | 43,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 윤정군 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
등기된 주택임차권자 정유리나·윤드보라·이연주·김태산·서경옥도 전입일이 모두 2013.07.10 말소기준일보다 늦습니다. 보증기관 승계 또는 대위 신고로 표시된 임차인은 없으므로 이 표의 보증금을 별도의 보증기관 신고와 중복 합산할 사정은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 644,828,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 451,379,600원, 5회 유찰 시 315,965,720원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 644,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,848,280원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 을구 15번 전세권 · 윤정환 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 남인천농업협동조합 | 38,624,835원 | 38,624,835원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 471,000,000원 | 91,354,885원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,015,624,835원 중 635,979,720원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당은 379,645,115원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 4층 철근콘크리트 건물과 토지의 일괄매각입니다.
- 가구 현황. 건축물대장상 2층 5가구·3층 4가구·4층 4가구이나, 현황상 2층 7가구·3층 7가구·4층 7가구입니다.
- 위반건축물. 제시외 건물과 증설 가구 등에 대한 위반건축물 등재내역이 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 입지. 은지초등학교 북서측 인근이며, 주변에 다가구주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 401.2㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,587,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 민간임대주택. 등기부에는 2022.11.17 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤정군 전입·점유 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 임차관계 대조. 각 호실별 실제 점유자, 임대차계약서, 전입세대 열람, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 증설 가구 확인. 공부상 가구 수와 현황상 가구 수가 다르며 위반건축물 등재내역이 있으므로 실제 구조·원상복구·행정상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 수익가치와 인근 다가구 거래·임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 1,879,968,240원에서 3회 유찰돼 최저가가 644,828,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 그 가격이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서는 2013.07.10 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 후순위 권리와 임차권은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
그 대신 이 물건의 승부처는 다가구 현황과 점유 확인입니다. 전입일이 확인되지 않은 윤정군의 대항력은 가능·미상으로 남아 있고, 공부상 가구 수와 실제 현황이 다르며 증설 가구 등에 대한 위반건축물 등재내역도 존재합니다. 따라서 권리상 확인된 인수는 0원이지만, 현황 리스크까지 0원이라고 볼 수는 없습니다. 가격보다 먼저 임차·점유와 건축물 현황을 정리해야 하는 사건입니다.
