인천지방법원 2025타경5655. 부천시 오정구 고강동 고려주택 씨동 3층1호의 다세대주택입니다. 감정가는 87,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,900,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2016.06.08 오정농업협동조합 근저당권 63,600,000원이며, 이 근저당권을 신청채권자가 실행해 임의경매가 진행 중입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 단순한 “유찰 다세대”로만 보면 안 됩니다. 2026.01.05 경매개시결정 뒤 2026.03.11 정안고려빌라가로주택정비사업조합 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐고, 등기부 자체가 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 안내합니다. 권리상 인수액 0원과 별개로, 입찰 전 신탁원부 확인은 필수 체크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5655 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 311-21 고려주택 씨동 3층1호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성지로102번길 25-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 시세 매칭 면적 | 28.05㎡ · 고려주택C동 · 8세대 |
| 준공 | 1987.10.17 |
| 등기상 소유자 | 정안고려빌라가로주택정비사업조합 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 54,754,078원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 호수 표시 | 부동산 표시 ‘3층1호’ · 현관문 표시 ‘301호’ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 오정농협 근저당
말소기준권리는 2016.06.08 을구 9번 오정농업협동조합 근저당권, 채권최고액 63,600,000원입니다. 같은 날 유현민이 거래가 85,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2026.01.05 오정농업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 배당 시나리오에서는 현 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
현재 확인된 임차인 표기는 없습니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 0명”을 확정적으로 전제하기보다, 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만, 시장 자체가 -10.1% 하락
고려주택C동의 면적 매칭 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 75,500,000원이지만, 2021년 92,000,000원 거래 등 오래된 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,250,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.95㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 26.95㎡ | 1 | 70,500,000원 |
| 2024.09 | 26.95㎡ | 1 | 70,500,000원 |
| 2022.06 | 26.95㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2021.11 | 26.95㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 26.95㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,250,000원 |
현재 최저가 60,900,000원은 최근 12개월 평균 70,250,000원의 86.7%입니다. 최신 거래 70,000,000원보다도 9,100,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -10.1% 하락한 상태입니다. 따라서 60,900,000원이 최근 거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 “확실히 싸다”로 해석하면 안 됩니다. 하락하는 시세를 감안한 할인인지를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 오정농업협동조합 | 63,600,000원 | 59,403,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 4,196,200원이며, 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 60,900,000원 | 59,403,800원 | 4,196,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 22,137,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 34,696,139원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강1동행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층1호이며, 외벽 벽돌조치장쌓기, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 정비사업. 소규모주택정비사업의 사업시행구역(정안·고려빌라 가로주택정비사업)에 포함돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 165.0㎡, 공시지가 1,933,000원/㎡, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 평지입니다.
- 환금성. 고려주택C동은 8세대, 1987.10.17 준공으로 거래 표본이 많지 않고 최근 12개월 거래도 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하락장 보정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.7%지만, 시세 추세 자체가 -10.1%입니다. 과거 전체 평균 75,500,000원만 보고 가격 메리트를 크게 잡지 마세요.
- 신탁원부 확인. 2026.03.11 소유권이전 신탁과 신탁원부 제2026-47880호의 목적·수익자·관리·처분 조항을 입찰 전 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현재 확인된 임차인 표기는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 원본 자료로 대조하세요.
- 호수 표시 확인. 부동산 표시는 ‘3층1호’이나 현관문에는 ‘301호’로 표시돼 있습니다. 현장과 집합건물 등기·건축물대장을 함께 확인하세요.
- 정비사업 확인. 정안·고려빌라 가로주택정비사업 시행구역에 포함되고 현재 수탁자도 정비사업조합입니다. 사업 진행상태와 신탁관계를 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최근 시세 아래”는 맞지만, 하락장과 신탁을 같이 봐야 한다
현재 최저가 60,900,000원은 최근 12개월 평균 70,250,000원보다 9,350,000원 낮고, 비율로는 86.7%입니다. 가격만 보면 1회 유찰의 할인 효과가 분명합니다. 권리 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최근 시세가 과거 대비 -10.1% 하락하고 있어 현재 할인폭을 그대로 수익 여지로 보면 안 됩니다. 둘째, 경매개시결정 뒤 정비사업조합 앞으로 신탁등기가 들어와 있고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 다만 하락 추세와 신탁·점유 확인을 마친 뒤 접근”입니다.
