인천지방법원 2025타경5655. 부천시 오정구 고강동의 고려주택 씨동 3층1호, 전용면적 28.05㎡의 다세대주택입니다. 1987년 준공된 소규모 공동주택으로, 단지 규모는 8세대입니다. 2016년 유현민이 거래가 85,000,000원에 취득하면서 오정농업협동조합에 채권최고액 63,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 오정농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 두 차례 유찰 끝에 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그런데 이 사건에는 일반적인 근저당 경매와 다른 흐름이 있습니다. 경매개시결정이 등기된 뒤인 2026년 3월 11일, 소유권이 정안고려빌라가로주택정비사업조합에 신탁을 원인으로 이전됐습니다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리라고 해서 신탁등기의 법적 효과나 정비사업상 권리관계까지 일률적으로 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 신탁원부와 사업 관련 서류 확인이 낙찰가 산정보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 311-21 고려주택 씨동 3층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 성지로102번길 25-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.05㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층1호 |
| 현재 등기명의인 | 정안고려빌라가로주택정비사업조합 (수탁자) |
| 종전 소유자 | 유현민 (2016.06.08 소유권이전 · 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 오정농업협동조합 / 54,754,078원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.08 을구 9번 근저당권 · 오정농업협동조합 · 채권최고액 63,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 현황상 호수 | 등기·물건 표시: 3층1호 / 현관문 표시: 301호 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2016년 6월 8일 설정된 오정농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 부천시청의 과거 압류는 이미 2024년 6월 20일 말소됐습니다. 오래된 국민은행·삼성화재 등의 근저당권 역시 기존 등기상 말소된 상태입니다.
임차인·점유 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 점유를 확정할 수 없고, 전입·확정일자·실제 점유·보증금 및 미신고 임대차 가능성을 점검해야 합니다. 현재 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 추정에 따른 값이며, 확인되지 않은 대항력 임차관계까지 부정하는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 하락 추세
고려주택C동의 실거래는 총 6건 확인됩니다. 전체 평균은 75,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,250,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 거래 표본은 전용 26.95㎡로, 경매 대상의 28.05㎡와 면적 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.95㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 26.95㎡ | 1 | 70,500,000원 |
| 2024.09 | 26.95㎡ | 1 | 70,500,000원 |
| 2022.06 | 26.95㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2021.11 | 26.95㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 26.95㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.95㎡ | 2건 | 70,250,000원 |
| 전체 평균 | 26.95㎡ | 6건 | 75,500,000원 |
최저매각가 42,630,000원은 최근 12개월 평균 70,250,000원의 60.7%이며, 최신 거래 70,000,000원보다도 낮습니다. 단순 금액 차이는 최근 평균 대비 27,620,000원입니다. 이처럼 가격 자체의 할인 폭은 분명하지만, 경매 물건과 거래 사례의 층·전용면적·내부 상태가 완전히 같지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,167,340원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 63,600,000원 | 41,462,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 22,137,340원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세, 최우선변제 등 권리관계에 따라 달라집니다. 미배당액 22,137,340원은 매수인의 인수액이 아닙니다. 이 표는 신탁·점유 관련 미확인 위험을 금액으로 평가한 것이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸져도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 22,137,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 34,696,139원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 20,888,699원 | 20,112,702원 | 43,487,298원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자에게 돌아갈 금액은 줄고, 근저당의 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서는 그 미배당액 자체가 매수인에게 자동으로 이전되지는 않습니다. 반대로 확인되지 않은 대항력 임차인의 보증금 인수가 실제로 존재한다면 계산은 달라집니다. 따라서 위 회차별 인수 0원은 현재 확인된 권리를 전제로 한 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강1동행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하고 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통입니다. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 벽돌조 치장쌓기, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 위생·상하수도·가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·토지. 제2종일반주거지역이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 165.0㎡, 공시지가는 1,933,000원/㎡입니다.
- 정비사업. 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함됩니다. 현재 수탁자가 정안고려빌라가로주택정비사업조합이므로 사업 진행 단계, 분양 대상 여부, 조합원 권리 승계 및 부담금 관계를 확인해야 합니다. 구체적인 사업상 권리나 수익은 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 확인되며, 기재된 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 및 취득 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1987.10.17 준공, 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 확인된 실거래 6건 중 최근 12개월 거래는 2건이며 가격 추세는 -10.1%입니다. 실거래 비교만으로 즉시 처분 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-47880호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 정비사업 관련 약정 및 경매에 따른 등기정리 문제를 확인하세요.
- 가로주택정비사업 검토. 사업시행구역 내 물건이므로 조합원 자격·권리 승계 가능성·현금청산 여부·추가 부담금·이주 및 철거 관련 사항을 사업 서류와 조합을 통해 확인하세요. 어느 하나도 확정된 권리나 의무로 가정해서는 안 됩니다.
- 임차인·점유 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 확정일자 자료, 실제 점유자를 대조하고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
- 호수 동일성. 등기상 3층1호와 현관문 301호가 같은 구분건물인지, 집합건축물대장·건물현황도·현장 상황을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균 70,250,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 비교하되, 비교 거래 면적이 26.95㎡라는 점과 최근 -10.1% 하락 추세를 반영하세요.
- 노후도·수리비. 준공 1987년 건물의 누수, 균열, 방수, 설비, 난방 및 내부 상태를 확인하고 예상 수리비를 입찰가 판단에 반영하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비 및 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다. 예상배당표는 관련 항목을 완전히 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.29 매각기일과 최저가, 매각물건명세서 및 등기 변동 사항을 법원 공고 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 중”
감정가 87,000,000원인 다세대주택이 두 차례 유찰돼 42,630,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 70,250,000원 대비 60.7%라는 점은 분명히 가격 검토를 해볼 만한 수치입니다. 오정농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 신탁 소유권이전이 경매개시 이후에 있었다는 사실은 단순한 후순위 근저당 경매와 구별되는 핵심 변수입니다. 정비사업조합이 수탁자로 등기돼 있어 신탁원부와 조합 관련 권리관계를 확인해야 하고, 임대관계 역시 미상입니다. 최근 실거래가 10.1% 하락했으며, 노후한 8세대 소규모 다세대라는 환금성 부담도 존재합니다.
최종 판단은 조건부 관망입니다. 가격만 보면 할인 폭이 있지만, 신탁·정비사업·점유 문제를 확인하지 않은 상태에서는 저렴한 물건이라고 곧바로 안전한 물건이 되는 것이 아닙니다. 신탁원부와 점유관계 확인이 선행되고, 예상 수리비와 환금성까지 반영했을 때에만 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
