인천지방법원 2024타경7064. 청라큐브시그니처1차오피스텔 1층 103호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 본건과 다른 1개호가 내부 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 연결되어 음식점으로 이용 중입니다. 소유자 신혜영은 2022.07.27. 거래가액 500,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 878,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 경매개시결정·가압류·국세 압류·지방세 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 1,196,000,000원의 24%인 287,159,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 동일하거나 유사한 거래사례가 제시되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 주거용이 아니라 음식점으로 일괄 사용 중인 근린생활시설 구조이므로, 실제 임대료·공실 가능성·전용 사용범위·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경7064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로100번길 10, 1층103호 (청라동,청라큐브시그니처1차오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 내부 벽체 없이 다른 1개호와 일단의 근린생활시설로 음식점 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 23층 건물 내 1층 · 사용승인일 2021.12.10. |
| 소유자 | 신혜영 (2022.07.27. 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,196,000,000원 / 287,159,000원 (4회 유찰·감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 816,963,623원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 채권 미배당은 매수인 인수가 아니다
말소기준권리는 2022.07.27. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 878,900,000원이고, 공동담보로 청라큐브시그니처1차오피스텔 1층 104호가 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원, 국의 압류, 서구(인천광역시)의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 24%지만 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 회차 최저가는 287,159,000원으로 감정가 1,196,000,000원의 24%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 201,011,300원, 6회 유찰 시 140,707,910원입니다. 유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지지만, 채권자 미배당액은 각각 616,561,226원, 701,502,858원, 760,962,001원으로 커집니다.
다만 이 미배당액은 낙찰자의 인수액이 아닙니다. 낙찰자의 직접적인 실질취득액은 현재 회차 기준 최저가 287,159,000원과 동일합니다. 핵심은 이 금액이 상권·면적·임대수익·공실 위험을 반영한 실제 시장가치보다 낮은지 여부인데, 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 가격 우위는 아직 입증되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,159,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,820,226원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 878,900,000원 | 282,338,774원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 898,900,000원 중 예상 배당액은 282,338,774원이며 미배당액은 616,561,226원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라3동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주상용빌딩·상업용빌딩·상업나지·업무시설·공원이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 현재 이용. 본건과 다른 1개호가 내부 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 연결되어 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 23층 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측과 남측 약 15m 포장도로에 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 토지. 토지면적 1,969.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 4,182,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 내부 벽체 없이 다른 1개호와 연결되어 음식점으로 이용 중인 만큼, 103호의 실제 경계와 일괄매각 대상 범위를 원본 서류에서 대조하세요.
- 104호 관계 확인. 부산은행 근저당의 공동담보에 1층 104호가 기재되어 있으므로 공동담보 배당과 매각대상 관계를 확인하세요.
- 점유자·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 영업주체·점유권원·보증금·차임을 확인하세요.
- 시세·수익가치 조사. 감정가 대비 24%라는 비율만 사용하지 말고, 인근 1층 근린생활시설의 실거래·보증금·월차임·공실기간을 조사하세요.
- 인도·원상복구 비용. 음식점 인테리어와 연결 사용 상태로 인해 인도 또는 분리 과정에서 비용이 발생할 가능성을 점검하세요.
- 세금 배당 확인. 국세와 지방세 압류가 등기되어 있으므로 당해세 여부와 배당요구액을 매각기일 전 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소와 현장 점유자를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 변경된 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증이 어려운 물건
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.27. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기보다 현황입니다. 내부 벽체 없이 다른 1개호와 연결된 음식점 사용, 임대관계 미상, 공동담보로 기재된 104호 관계를 확인하지 않으면 실제 인도 범위와 사용가치를 판단하기 어렵습니다.
최저가가 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실도 단독으로는 매력 근거가 되지 않습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서 4회 유찰된 상업용 근린생활시설을 단순 할인율만 보고 접근하기에는 가격·공실·명도 불확실성이 큽니다. 등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 현장 경계와 임대수익을 확인한 뒤 보수적으로 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.