의정부지방법원 2025타경62436. 고양시 덕양구 지축동 ‘리더플렉스블루’ 1층 110호, 제1종근린생활시설 소매점입니다. 농업회사법인한아푸드시스템주식회사가 2023.09.18. 매매를 원인으로 거래가액 856,585,800원에 취득했고, 2023.10.17. 소유권이전과 함께 경주시수산업협동조합 명의 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 450,310,000원으로, 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 443,406,900원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 총 미배당은 6,208,070,304원으로 계산됩니다. 그러나 이 미배당 채권은 후순위 채권자와 채무자 사이에 남는 금액일 뿐, 낙찰자가 떠안는 금액은 아닙니다. 실질취득액은 최저가와 같은 450,310,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 1층 110호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 지정로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(소매점) · 1층 110호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하3층, 지상7층 · 2023.03.17. 사용승인 |
| 소유자 | 농업회사법인한아푸드시스템주식회사 (2023.09.18. 매매, 거래가액 856,585,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 919,000,000원 / 450,310,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주시수산업협동조합 / 3,085,573,232원 |
| 매각기일 | 2026.06.04. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2023.10.17. 접수된 경주시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 채무자는 농업회사법인한아푸드시스템주식회사입니다. 이후 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 중소기업은행, 서울보증보험, 경기신용보증재단, 한국무역보험공사, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 한국농수산식품유통공사 등의 가압류와 고양시덕양구 압류가 이어졌으나 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서지형 | 114호, 47.38㎡ | 2024.07.27. | 30,000,000원 월 1,700,000원 | 2025.03.24. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 점유부분이 114호로 기재되어 있어 이 리포트의 대상인 110호와 호수가 일치하지 않습니다. 전입일 2024.07.27.도 말소기준일 2023.10.17.보다 늦어 대항력은 없고, 배당요구는 2025.03.24. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 450,310,000원으로 감정가 919,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 상권의 실거래와 임대료 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 구분상가이므로, 실제 수익성은 보증금·월세·관리비·공실기간과 상권 유동에 따라 크게 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 450,310,000원 | 443,406,900원 | 6,208,070,304원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 315,217,000원 | 310,003,962원 | 6,341,473,242원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 220,651,900원 | 216,762,773원 | 6,434,714,431원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 450,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,903,100원 |
| 2. 근저당 · 경주시수산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 443,406,900원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 987,837,938원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 380,664,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 356,145,166원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 79,200,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 62,942,230원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 195,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국무역보험공사 | 136,875,060원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 230,667,939원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 39,706,108원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,801,624원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,435,581원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 14,051,538원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 6,903,100원을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 6,651,477,204원 중 채권자 배당은 443,406,900원, 미배당은 6,208,070,304원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으나 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역(3호선) 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택·아파트단지·오피스텔·공원·상업시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있으며, 근거리 간선도로를 통한 인접 도시 이동이 무난합니다.
- 현황. 제1종근린생활시설 소매점으로 평가됐습니다. 감정평가상 본건(1)~(4)은 공실이고 본건(5)는 ‘듀펫러브도그’가 영업 중인 것으로 기재됐습니다.
- 건물. 2023.03.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 소화전·화재탐지설비·승강기·주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 서측 약 12m, 남측 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 북측은 약 10m 내외의 보행자 전용도로입니다.
- 용도지역. 준주거지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·제한보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았으나, 현장조사에서 이해관계인의 협조를 얻지 못해 외관상 가능한 범위에서 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 110호 점유 확인. 확인된 임차인은 114호 점유자로 기재돼 있습니다. 110호의 실제 공실 여부, 출입 가능 여부와 인도 대상을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 주변 1층 소매점의 실제 보증금·월세·공실기간을 조사해 450,310,000원의 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 상권 확인. 지축역 접근성뿐 아니라 110호 전면 노출, 보행 동선, 차량 접근, 주차 편의와 업종 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간의 관리비 체납, 공용부분 부담과 당해세 여부를 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 6,208,070,304원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 호수별 문서 대조. 감정평가가 110호부터 114호까지를 함께 서술하고 있으므로 각 호수의 면적·점유·영업 상태를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 수익성은 보류”
이 물건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.17. 경주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 114호로 표시된 임차인도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 상권의 실거래와 임대료 자료 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 감정평가상 공실 범주에 속하는 1층 소매점인 만큼, 임대수익·공실기간·호수별 점유 현황을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리 인수는 깨끗하지만, 상가의 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
