인천지방법원 2025타경34139. 경기도 김포시 통진읍 가현리 770-9, 770-20, 770-21, 770-31, 770-32, 807-59, 807-61 일원의 공장 등과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실 등으로 이용 중이며, 주위는 중·소규모 공장이 혼재하는 소규모 공장지대입니다. 감정가 4,222,383,200원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,955,668,000원입니다.
등기권리의 기준은 2024.04.30. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,440,000,000원이고 이후 신용보증기금·국민은행·근로복지공단의 가압류, 경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기권리만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34139 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 가현리 770-9, 770-20, 770-21, 770-31, 770-32, 807-59, 807-61 가동 · 경기도 김포시 통진읍 가현로 53-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 등 · 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사제이케이메탈 |
| 감정가 / 최저가 | 4,222,383,200원 / 2,955,668,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,168,476,069원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류 1,112,400,000원, 국민은행 가압류 511,833,150원, 근로복지공단 가압류 43,737,350원, 경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.08.06.에는 중소기업은행 근저당권 중 261,569,010원이 신용보증기금에 일부 이전된 내역도 확인됩니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영만 | 2025.01.24 | 10,000,000원 | 800,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍은희 | 2023.07.12 | 미상 | 미상 | 2025.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송지혜 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 2025.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이영만은 2025.01.24. 전입으로 말소기준일인 2024.04.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 홍은희는 2023.07.12., 송지혜는 2021.08.17. 전입했습니다. 두 사람 모두 배당요구는 2025.10.28. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 보증금 전액의 승계를 단정할 수 없으므로, 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 규모와 임대차계약 내용을 먼저 확인해야 합니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 2,955,668,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 2,068,967,599원, 3회 유찰 1,448,277,319원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 공장과 토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,955,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,956,680원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,440,000,000원 | 2,923,711,320원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,112,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 511,833,150원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 43,737,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 6,107,970,500원 중 2,923,711,320원이 배당되고, 미배당액은 3,184,259,180원으로 계산됩니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 매각조건·현장 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물과 수변전설비가 포함됩니다.
- 지분매각. 목록19부터 목록29는 지분매각입니다.
- 컨테이너 제외. 목록12 토지 지상 컨테이너 2동은 이동이 용이해 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 현황 도로. 목록21부터 목록24 토지는 지목상 전·잡종지·임야이나 현황은 도로입니다.
- 수변전설비. 부품 교체·수리 가능성과 정상가동 여부를 경매 진행 시 별도로 확인해야 합니다.
- 경계·면적. 각 부동산의 정확한 면적, 인접 토지와의 경계, 위치는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 가현리 가현4리 마을회관 남서측 인근이며, 주위는 중·소규모 공장이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호8·17은 공장 등, 기호18은 1층 사무실 등으로 이용 중입니다. 기호18 2층은 공부상 사무실이나 내부는 확인되지 않았습니다.
- 건물 구조. 공장 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕, 사무실 건물도 일반철골구조 준불연판넬지붕 구조입니다.
- 규제. 감정요항상 계획관리지역, 성장관리계획구역 산업형, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 목록21부터 목록24 토지는 공부상 지목과 달리 현황 도로입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍은희·송지혜 보증금 확인. 말소기준 전 전입자이므로 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 범위, 확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 배당 후 미배당액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 예상배당을 다시 계산해 실질취득액을 산정해야 합니다.
- 수변전설비 작동 확인. 수리·부품 교체 가능성과 정상가동 여부가 별도 확인 대상입니다.
- 지분·경계 확인. 목록19부터 목록29 지분관계와 각 토지의 정확한 경계·위치를 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 목록21부터 목록24는 지목과 현황이 다르므로 이용관계와 통행 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 공장·토지의 실제 거래와 임대수익성을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차보증금
현재 최저가는 2,955,668,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 홍은희와 송지혜는 각각 2023.07.12., 2021.08.17. 전입해 2024.04.30. 말소기준권리보다 앞서 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원으로 표시되더라도 실제 인수액은 확정되지 않은 상태입니다.
여기에 일괄매각, 목록19부터 목록29의 지분매각, 목록21부터 목록24의 현황 도로, 수변전설비 정상가동 여부, 토지 경계 확인까지 현장 검증 항목이 많습니다. 결론은 명확합니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만 임차보증금과 물적 현황은 미확정. 선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 현재 최저가를 기준으로 실질취득비용이나 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
