인천지방법원 2025타경34494. 김포시 월곶면 고막리 일대의 토지와 자원순환관련시설·공장·사무실·기숙사 등이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 3,008,042,528원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,105,630,000원입니다. 등기상 핵심 권리는 2023.07.14 설정된 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원으로, 이 권리가 말소기준이 되고 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 조사된 실제 임차인은 3명이고, 그중 김충한은 2002.09.02 전입에 보증금 12,000,000원·월세 1,200,000원으로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 이 보증금은 우선변제로 회수되는 금액이 아니라 매수인이 전액 인수하는 금액으로 처리되어 있습니다. 더 중요한 것은 2022.02.17 전입한 NOPTHAISONG SOMKIAT입니다. 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도상 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34494 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 고막리 16-5, 16-6, 16-7 에이동 · 경기도 김포시 월곶면 애기봉로 174-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설 · 공장 · 사무실 · 기숙사 |
| 소유자 | 고희미 |
| 감정가 / 최저가 | 3,008,042,528원 / 2,105,630,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,047,772,992원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.14 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 중소기업은행·국민은행 등의 근저당권과 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 확인됩니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.14 중소기업은행 근저당권이고, 이후 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체의 후순위 인수 문제는 크지 않지만, 선순위 전입 임차관계는 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 확인 인수 12,000,000원 + 미상 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김충한 | 2002.09.02 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 매수인 인수 |
| NOPTHAISONG SOMKIAT | 2022.02.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| CHIMNGAM PRAJAK | 2023.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 등기기준 인수 없음 |
CHIMNGAM PRAJAK은 2023.12.27 전입으로 말소기준권리보다 늦어 등기상 대항력은 없습니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명으로 봐야 하며, 보증금을 서로 중복 합산하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,105,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,456,300원 |
| 인수 · 임차인 김충한 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,082,173,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 기준 317,826,300원이 미배당으로 남고, 확인된 매수인 인수액은 김충한 보증금 12,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, NOPTHAISONG SOMKIAT의 보증금이 확인될 경우 실제 인수 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·공장설비 — 물건 자체도 확인할 게 많다
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구인 수변전설비 850KW도 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 10·12는 지분매각입니다.
- 토지 현황. 목록 1·2·3 토지는 지목이 잡종지이나 현황은 목록 4·5·6 공장건물의 부지로 보입니다.
- 도로 사용. 목록 10·11·12 토지는 도로로 사용되는 것으로 보입니다.
- 주소 확인. 목록 4·5·6 건물은 도로명주소가 애기봉로 174-18이나 현황은 애기봉로 174-24가 부여되어 있습니다.
- 목록 9. 목록 7·8 토지는 목록 9 건물의 부지로 보이며, 목록 9 건물 정문에는 애기봉로 174-23 표지판이 있으나 도로명주소 안내시스템에서는 검색되지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고막저수지 남동측 인근으로 공장 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 자원순환관련시설 3개, 공장, 사무실·기숙사로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 가축사육제한구역과 군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역이 포함됩니다.
- 도로 관련. 일부 토지는 대로3류 저촉 및 접도구역 조건이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 297,200원/㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 공업기타, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 건물 상태. 철골조·일반철골구조 및 판넬지붕 건물이 포함되며, 사무실·기숙사 부분은 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- NOPTHAISONG SOMKIAT 보증금 확인. 2022.02.17 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 김충한 인수 반영. 보증금 12,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있으므로 입찰가와 별도의 취득원가로 반영해야 합니다.
- 실질취득비용. 현재 확인되는 최소 실질취득은 최저가 2,105,630,000원에 확인 인수 12,000,000원을 더한 2,117,630,000원입니다. 미상 임차보증금은 별도입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수변전설비 850KW·지분매각 토지와 실제 점유·사용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로명주소 차이 확인. 애기봉로 174-18, 174-24, 174-23 표기가 함께 나타나므로 각 목록의 실제 위치와 출입동선을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 보호 관련 제한·접도구역 등 인허가 조건을 관계부서와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차범위와 배당요구 여부, 제시외 물건 및 기계기구 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 3,008,042,528원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 2,105,630,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 “감정가의 70%”만 보면 위험합니다. 김충한 보증금 12,000,000원이 매수인 인수로 확인되고, 그보다 더 큰 변수는 2022.02.17 전입한 NOPTHAISONG SOMKIAT의 보증금이 미상이라는 점입니다.
등기상 말소구조 자체는 비교적 단순하지만, 공장·자원순환관련시설·토지·지분·제시외 건물·기계기구가 한꺼번에 묶인 물건이고 임차관계도 완전히 닫히지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “얼마나 할인됐나”가 아니라 선순위 점유자의 실제 보증금과 일괄매각 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 확인된 인수만 반영해도 실질취득은 최소 2,117,630,000원이며, 추가 인수액이 생길 수 있다는 전제로 접근해야 합니다.
