인천지방법원 2025타경34612. 부천시 오정구 오정동 거성맨션17차 2층 201호, 전용 33.79㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 윤정섭은 2021.11.24 매매를 원인으로 2021.11.26 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 이번 사건은 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했고 청구금액은 159,333,924원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인입니다. 양정구는 2021.10.26 확정일자를 받고 2021.11.12 주민등록 및 점유를 시작했으며, 말소기준권리인 2023.05.15 압류보다 앞섭니다. 보증금은 140,000,000원, 배당요구도 했고, 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 568-8 거성맨션17차 2층 201호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 부천로456번길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.79㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 윤정섭 (2021.11.24 매매 · 2021.11.26 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 159,333,924원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 승부처
말소기준권리는 2023.05.15 갑구 9번 압류입니다. 2022.04.20 설정됐던 앞선 압류는 2026.03.05 말소됐습니다. 양정구의 전입·점유는 2021.11.12로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.10.26입니다. 이후 2023.11.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정구 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.12 / 2021.10.26 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
| 고현일 | 2025.02.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입이 말소기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
양정구와 고현일은 모두 실제 임차인으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다. 고현일은 2025.02.11 전입으로 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력은 없으나 보증금·확정일자는 미상입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
거성맨션17차 전용 33.79㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 110,833,333원이지만, 2021년의 140,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 96,250,000원, 최신 거래는 2022.09의 65,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -31.2%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 33.79㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 2022.06 | 33.79㎡ | -1 | 75,000,000원 |
| 2022.03 | 33.79㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 33.79㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.08 | 33.79㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 33.79㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 33.79㎡ | 4건 | 96,250,000원 |
현재 최저가 101,500,000원 자체도 최근 12개월 평균의 105.5%로, 이미 최근 시세 평균보다 높습니다. 여기에 선순위 임차보증금 미배당액을 합친 실질취득 142,221,000원은 최근 12개월 평균의 약 147.8%, 최신 거래 65,000,000원의 약 218.8%입니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자는 이 물건의 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 양정구 보증금 | 140,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 159,333,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 양정구 보증금 중 40,721,000원이 미배당되어 매수인 인수로 예상됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 159,333,924원은 예상 배당 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등 순위와 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 101,500,000원 | 40,721,000원 | 142,221,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 71,050,000원 | 70,628,900원 | 141,678,900원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 49,735,000원 | 91,560,230원 | 141,295,230원 |
1회 더 유찰되면 매각가는 71,050,000원으로 떨어지지만 인수액이 70,628,900원으로 늘어 실질취득은 141,678,900원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 49,735,000원, 인수액 91,560,230원으로 실질취득은 141,295,230원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 약 1.4억원대 총액이 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 거성맨션17차는 10세대 규모이고 사용승인일은 2002.01.17입니다.
- 입지. 오정동행정복지센터 남서측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트조 4층 건물의 2층이며, 남측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,912,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 확인되는 동일면적 실거래는 6건이고 최신 거래가 2022.09입니다. 10세대의 소규모 다세대라는 점과 최근 가격 추세 -31.2%를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총액을 보세요. 현재 101,500,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 40,721,000원을 합치면 실질취득은 142,221,000원입니다.
- 추가 유찰이 가격 해결책이 아닙니다. 2회 유찰 시 실질취득 141,678,900원, 3회 유찰 시 141,295,230원으로 보증금 1.4억원 부근에서 총액이 유지됩니다.
- 양정구 배당액을 최종 확인하세요. 보증금 140,000,000원 중 실제 미배당되는 금액이 곧 매수인의 인수 부담과 직결됩니다.
- 고현일 점유관계를 확인하세요. 전입일 2025.02.11로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 명도와 점유 이전 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 우선하세요. 최근12개월 평균 96,250,000원, 최신 거래 65,000,000원, 추세 -31.2%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당순위와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 1.4억 보증금
이 물건의 숫자만 보면 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 101,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 양정구의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 구조가 완전히 달라집니다. 현재 회차 실질취득은 142,221,000원이고, 추가 유찰 뒤에도 약 141,000,000원대가 유지됩니다.
반면 최근12개월 평균은 96,250,000원, 최신 거래는 65,000,000원이며 가격 추세는 -31.2%입니다. 현재 최저가 자체도 최근 평균의 105.5%이고, 실질취득 기준으로는 최근 평균의 약 147.8%입니다. 소규모 다세대의 환금성까지 감안하면 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어려운 사건입니다. 이 사건의 본질은 ‘얼마나 더 유찰되느냐’가 아니라 선순위 보증금 인수를 포함한 총 취득부담이 시세와 맞느냐입니다.
