인천지방법원 2025타경34612. 부천시 오정구 오정동 거성맨션17차 2층 201호, 전용 33.79㎡ 다세대주택입니다. 최저매각가는 감정가의 49%인 71,050,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 실제 권리관계는 정반대의 이야기를 합니다. 말소기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인이 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 미변제액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

중요한 것은 경매 최저가가 아니라 낙찰가에 보증금 인수액을 합친 총취득 부담입니다. 현재 회차에서 71,050,000원에 낙찰받는다고 가정해도 예상 인수금 70,628,900원을 더하면 141,678,900원이 됩니다. 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 경매물건과 다릅니다. 입찰금액이 내려가면 임차인이 배당받을 금액도 감소해 매수인의 보증금 인수액이 그만큼 증가하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2023.05.15 접수된 갑구 9번 국세 압류입니다. 이후의 계양세무서장 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 한빛은행·국민은행·신한은행 근저당권도 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 판단할 근저당권은 확인되지 않습니다.

그런데 양정구의 임차권은 다릅니다. 임차권등기 자체는 2023.11.15 이루어졌지만 임대차계약과 확정일자는 2021.10.26, 전입신고와 점유개시는 2021.11.12입니다. 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 뒤에 설정되었다는 이유만으로 매수인의 보증금 반환 부담이 사라지는 것이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억을 먼저 봐야 한다

확인되는 임차권자는 양정구 1명이며, 현황조사상 고현일의 전입도 확인됩니다. 고현일의 구체적인 임대차관계와 보증금은 확인이 필요합니다. 두 사람의 보증금을 임의로 합산해서는 안 되지만, 미상 점유관계도 무시해서는 안 됩니다.

양정구는 배당요구가 확인된 선순위 임차권자입니다. 예상배당표에서는 임차보증금 140,000,000원 가운데 69,371,100원을 배당받고, 나머지 70,628,900원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

매수인이 보증금을 전액 떠안는 구조는 아니지만, 낙찰가가 낮아진 만큼 보증금 잔액 인수 부담이 커지기 때문에 결과적으로 총취득 부담은 140,000,000원 부근에서 유지됩니다. 집행비용을 매각대금에서 먼저 공제하는 예상배당 구조 때문에 현재 회차의 실질취득액은 보증금보다 다소 높게 계산됩니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로

현재 최저가와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 이 물건의 가격 구조가 분명해집니다. 최저매각가는 71,050,000원에서 34,814,500원까지 내려갈 수 있지만, 실질취득 부담은 약 1.41억 수준에 머무릅니다.

실질취득액 = 가정 낙찰가 + 예상 미배당 임차보증금. 각 회차의 집행비용 추정 차이가 반영된 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 변동할 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득액은 거래가격보다 높다

거성맨션17차는 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 33.79㎡에 대한 확인 가능한 실거래는 6건으로, 최근 확인 거래는 2022.09의 65,000,000원입니다. 전체 평균은 110,833,333원이지만, 2021년의 140,000,000원 거래들이 포함되어 있으므로 이 평균만을 현재 시세로 사용하기는 어렵습니다.

그러한 한계를 감안해도 가격 위험은 큽니다. 현재 회차 실질취득 예상액 141,678,900원은 최근 거래 평균 지표 96,250,000원의 약 147.2%이고, 마지막 확인 거래 65,000,000원의 약 218.0%입니다. 2021년 같은 2층에서 기록된 140,000,000원보다도 높습니다. 특히 거래가격 추세가 -31.2%로 하락한 점을 감안하면 과거 고가 거래를 기준으로 입찰 가치를 높게 평가하는 것은 위험합니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저가 71,050,000원 낙찰 가정)

현재 최저가에 낙찰되면 추정 집행비용 1,678,900원을 제외한 69,371,100원이 양정구에게 우선 배당됩니다. 보증금 140,000,000원 중 부족한 70,628,900원은 매수인 인수 예상액입니다. 한국주택금융공사의 청구액 159,333,924원은 이 배당 시나리오에서 전액 미배당이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

위 배당은 추정치입니다. 국세 압류가 존재하며 당해세·법정기일에 따른 조세 우선순위·임차인 최우선변제 등은 별도 확정되지 않았습니다. 실제 배당액 및 매수인 인수액은 배당절차 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 오정동행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다. 남측으로 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2002.01.17 준공된 4층 철근콘크리트조 다세대주택의 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 위생·급수·도시가스 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 항공표면, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,912,000원/㎡이고, 확인된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 규제 연장 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적습니다. 마지막 확인 거래가 2022.09이고 거래가격 추세도 -31.2%로 하락했습니다. 현재 매수수요와 처분 가능 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 을구 7번 양정구 주택임차권등기의 선순위 대항력과 140,000,000원 보증금, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 확인하세요. 현재 회차 예상 인수액은 70,628,900원입니다.
• 낙찰가 아닌 실질취득액으로 판단. 최저가 71,050,000원에 낙찰되더라도 예상 총취득 부담은 141,678,900원입니다. 유찰되어도 보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가 하락을 가격 메리트로 판단하지 마세요.
• 고현일 전입·점유 조사. 2025.02.11 전입자의 임대차계약 유무, 실제 점유 상태, 보증금과 확정일자, 양정구와의 관계를 확인하세요. 기재 전입일은 말소기준 이후지만 별도 점유 권원이 확정된 것은 아닙니다.
• 배당순위 및 조세채권. 국세 압류가 말소기준권리인 사건입니다. 체납세액·법정기일·당해세 해당 여부와 임차보증금의 실제 배당 가능액을 검증해야 합니다. 예상배당액은 확정배당액이 아닙니다.
• 시세 재검증. 마지막 확인 실거래는 2022.09입니다. 전체 평균 110,833,333원이나 최근 거래 평균 지표 96,250,000원만으로 현재 시세를 단정하지 말고 현재의 비교 매물·실거래·현장 가격을 확인하세요.
• 명도·보증금 정산. 선순위 임차권의 미변제 보증금과 실제 거주자에 대한 점유 정리를 구분해 준비해야 합니다. 입찰 전 임차권 말소 및 보증금 정산 조건을 검토하세요.
• 관리비·건물 상태. 공용관리비 체납, 누수·노후 설비, 위반건축물 여부 및 소규모 건물의 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “7,105만원에 낙찰받아도 7,105만원짜리가 아니다”

이 사건의 가장 큰 함정은 낙찰가가 낮아 보인다는 점입니다. 감정가 145,000,000원의 다세대주택이 2회 유찰되어 71,050,000원까지 내려왔지만, 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 매각물건명세서에도 배당 미변제액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

현재 회차 실질취득 예상액은 141,678,900원이고, 추가 유찰을 가정해도 약 141,000,000원 수준의 부담이 유지됩니다. 이에 비해 확인 가능한 거래의 최근 평균 지표는 96,250,000원, 마지막 거래는 65,000,000원이며 거래가격 추세는 -31.2% 하락입니다. 표본이 오래되어 현재 시세를 재확인해야 하지만, 제시된 거래 근거만으로는 가격상 안전마진을 찾기 어렵습니다.

게다가 소규모 다세대주택 특유의 환금성 제약, 고현일의 불명확한 점유관계, 국세 압류에 따른 배당 검증 부담까지 겹칩니다. 단순히 한 번 더 유찰되기를 기다리는 방식으로도 이 구조적인 문제는 해소되지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금이 실제로 어떻게 정산될지, 추가적인 점유 문제가 없는지, 그리고 현재의 시장가격이 얼마인지가 명확해지기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수보증금을 포함한 실제 총취득 부담입니다.