인천지방법원 2025타경34664. 경기도 김포시 통진읍 귀전리 55-10 소재 공장·토지 사건입니다. 감정평가상 (가)동은 공장·사무실, (다)동은 화장실, (나)동은 화장실·샤워실로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사진알루폴이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.10.02. 고촌농업협동조합 근저당권 1,320,000,000원입니다. 같은 날 설정된 1,560,000,000원 근저당권과 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 이 사건을 일반적인 건물 한 동 경매처럼 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함, 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 동시에 기계기구 목록은 명칭만 기재돼 단위·규격·제작번호· 설치위치 표시가 부족하고, 현장 기계와 목록상 물건의 1:1 대응관계를 확인할 수 없어 동일성 및 범위 확인이 불능이라고 판단돼 평가대상에서 제외됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.10.02.

2017년부터 2022년까지 중소기업은행 명의로 설정됐던 근저당권들은 2024.10.10. 해지로 이미 말소돼 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 현재의 말소기준은 2024.10.02. 고촌농업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 1,560,000,000원 근저당권이 추가 설정됐고, 2025.10.15. 임의경매개시결정, 2025.11.04. 신용보증기금 가압류 645,499,918원, 2025.11.06. 국민건강보험공단 압류, 2026.07.23. 국의 압류가 이어졌습니다.

② 가격 — 실거래 비교 대신 유찰 구조를 본다

실거래 시세 수치는 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 가격 사실은 감정가 4,073,058,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 2,851,141,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔다는 점입니다.

유찰이 거듭되면 매수 가격은 2,851,141,000원 → 1,995,798,699원 → 1,397,059,089원으로 낮아지지만, 채권자 측 미배당은 반대로 705,270,328원 → 1,552,059,206원 → 2,144,811,420원으로 증가합니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,851,141,000원 가정)

채권 총액 3,525,499,918원 중 배당액은 2,820,229,590원, 미배당액은 705,270,328원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.

④ 일괄매각 특수사항 — 가장 중요한 확인 지점

• 공장·토지 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계및기구와 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
• 기계기구 동일성 확인 불능. 목록에는 명칭만 기재되어 있고 단위·규격·제작번호·설치위치 표시가 부족합니다.
• 현장과 목록의 1:1 대응 불가. 종전 담보평가 자료와 현황자료로도 목록상 각 물건과 현장 소재 기계기구의 대응관계를 확인할 수 없다고 기재돼 있습니다.
• 일부 미소재 물건 특정 불가. 일부 미소재 기계기구의 구체적 내역도 특정되지 않아 전체적으로 동일성과 범위가 불능인 상태로 판단됐습니다.
• 2026.05.20. 보정서. 신청채권자가 기계기구를 포함한 매각을 요청하고 배치도와 현황사진을 첨부한 보정서를 제출했습니다.
• 컨테이너 5동 제외. 목록2에 컨테이너 5동이 소재하지만 이동이 용이해 감정 및 매각에서 제외됐습니다.
• 목록4·5 지분매각. 지목은 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

⑤ 입지·토지·이용상태

• 주위환경. 경기도 김포시 통진읍 귀전리 개곡초등학교 남동측 인근의 소규모 공장 밀집지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하며 인근 애기봉 간선도로 변에 버스정류장이 있으나 대중교통 여건은 다소 불편합니다. 전철은 해당사항 없습니다.
• 건물. (가)동은 일반철골구조 난연판넬지붕 지상2층으로 공장·사무실, (다)동과 (나)동은 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물입니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·옥내소화전설비가 있으며, 수변전설비와 옥내소화전설비는 건물에 일체로 사용되어 건물단가에 포함 평가됐습니다.
• 토지. 공장용지 3,306㎡, 계획관리지역, 토지이용상황 공업기타, 완경사·세로장방·소로한면입니다.
• 공시지가. 333,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역이 포함되며, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
• 토지거래계약 허가구역. 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 기호4·5는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
• 토지 부대시설. 바닥포장·펜스·자바라대문·옹벽 등은 통상적인 이용상태로 토지단가에 포함 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기계기구 현장 대조. 2026.05.20. 보정서의 기계기구 배치도·현황사진과 현재 현장 설비를 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 매각 제외물 확인. 이동이 용이한 컨테이너 5동은 감정 및 매각에서 제외돼 있으므로 낙찰대상으로 오인하지 않아야 합니다.
• 도로 지분 확인. 목록4·5는 지분매각이고 공부상 임야, 현황은 도로이므로 지분 범위와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 사업장 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 2025.11.06. 국민건강보험공단 압류와 2026.07.23. 국 압류가 존재하며, 현재 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다.
• 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시장가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각대상의 실체

현재 배당 가정만 보면 이 사건은 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 입찰 난도는 단순하지 않습니다. 공장·토지 일괄매각에 기계기구와 제시외 건물이 포함되고, 그 기계기구는 목록과 현장의 동일성·범위 확인이 불능이라고 기재돼 있기 때문입니다.

가격은 감정가 4,073,058,000원에서 1회 유찰되어 2,851,141,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 실제 포함되는 공장·토지·기계기구의 범위와 활용가치를 얼마로 평가하느냐입니다. 권리상 인수 계산은 단순하지만, 물적 확인은 반드시 선행돼야 합니다.