인천지방법원 2025타경34718. 김포 구래동 중일라크리움 14층 1416호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 대성아이시티주식회사이고, 2022년 5월 24일 매매를 원인으로 2022년 6월 3일 거래가액 139,597,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 숫자가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 주택임차권입니다. 최지욱의 임차권은 2024년 6월 3일 등기됐고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 6월 3일, 확정일자는 2022년 4월 27일입니다.
말소기준은 2025년 10월 21일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 최지욱의 임차권은 이보다 앞서 있고 대항력이 인정되며, 배당에서도 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액이 낙찰자에게 넘어갑니다. 현재 최저가 84,700,000원 가정에서는 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 임차인에게 배당되고, 남은 37,224,600원을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 14층 1416호 · 경기도 김포시 김포한강10로 190 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 15층 건물 내 14층 1416호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 대성아이시티주식회사 (2022.05.24. 매매 · 거래가액 139,597,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 137,849,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
2021년 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 1월 28일 중일산업개발주식회사로 신탁재산이 귀속된 뒤, 2022년 6월 3일 현재 소유자인 대성아이시티주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 2023년 국의 압류와 2025년 국민건강보험공단 압류도 각각 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지욱 | 14층 1416호 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.06.03 | 2022.04.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
임대차계약일자는 2022년 4월 26일, 확정일자는 2022년 4월 27일이며, 주민등록·점유개시는 2022년 6월 3일입니다. 임차권등기명령은 2024년 6월 3일 인천지방법원 부천지원 김포시법원의 2024카임1070으로 등기됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정된다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 현재 회차에서 최저가 84,700,000원에 낙찰된다고 가정하면 인수액 37,224,600원이 더해져 실질취득은 121,924,600원입니다. 이는 감정가 121,000,000원의 약 100.8%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 84,700,000원 | 37,224,600원 | 121,924,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 59,289,999원 | 62,177,221원 | 121,467,220원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,502,999원 | 79,644,055원 | 121,147,054원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 임차인 최지욱 보증금 | 120,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 137,849,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 82,775,400원이 배당되고, 보증금 부족분 37,224,600원은 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 137,849,162원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 소재 구래역(김포골드) 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 15층 건물의 14층 1416호이며 오피스텔로 이용중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지는 업무시설 등의 건부지로 이용중입니다.
- 토지. 토지면적 3,048.2㎡, 공시지가 3,564,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차 기준 84,700,000원 + 37,224,600원 = 실질취득 121,924,600원입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 121,467,220원·121,147,054원입니다.
- 임차권 원본 대조. 최지욱의 임대차계약일 2022.04.26, 확정일자 2022.04.27, 주민등록·점유개시 2022.06.03, 임차권등기 2024.06.03을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.26. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 직전 배당구조를 재점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “8,470만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 판단을 흐리는 숫자는 84,700,000원이라는 최저가입니다. 하지만 매수인이 실제로 부담하는 구조를 보면 현재 회차에서 최지욱의 미배당 보증금 37,224,600원을 추가로 인수해 총 121,924,600원이 됩니다. 감정가 121,000,000원보다도 높은 수준입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 121,467,220원, 3회 유찰 시 121,147,054원으로, 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 증가합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 이 물건의 가격은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.21억~1.22억원으로 봐야 합니다.
