인천지방법원 2025타경34718. 경기도 김포시 구래동 중일라크리움 14층 1416호 오피스텔입니다. 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 59,290,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 절반 이하라는 가격만 보면 상당한 할인 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 등기부 을구에는 2024.06.03. 등기된 최지욱의 주택임차권이 있고, 임차인의 전입·점유 개시일은 2022.06.03.입니다. 이 권리는 말소기준인 2025.10.21. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 당연히 소멸하지 않는 선순위 인수형 권리입니다.

매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저매각가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득금액으로 물건을 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 케이비부동산신탁주식회사의 신탁 관련 등기는 2022.01.28. 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전과 함께 말소되었고, 동화성세무서장의 압류 및 국민건강보험공단 압류도 각각 등기부상 해제·말소되었습니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 말소되지 않은 상태이며 현재 권리분석에서 가장 중요한 인수 대상입니다.

2022.08.26.에는 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 해당 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용을 포함하므로 임대주택 등록 상태 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 120,000,000원

실제 임차인 1명. 등기부상 임차권등기 및 매각물건명세서 기준. 임차권등기명령 2024카임1070, 등기일 2024.06.03. 배당요구 내역 확인. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 기재된 임차인은 없습니다.

③ 실질취득 분석 — 49% 낙찰가의 착시

이 사건은 매각대금에 선순위 임차보증금 인수액이 추가되는 유형입니다. 현재 회차의 예상 배당에 따르면 낙찰대금 중 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되며, 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.

보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득금액은 임차보증금 120,000,000원 수준에 사실상 묶이는 구조입니다. 현재 실질취득금액이 보증금보다 높은 것은 추정 집행비용 1,467,220원이 배당 재원에서 먼저 공제되기 때문입니다. 취득세, 명도 관련 비용 및 기타 부대비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 2.5% 기준 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 조정은 별도 반영하지 않았으며, 실제 배당액과 매수인 인수금액은 최종 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가뿐

이 사건에서 유찰 회차가 늘어나더라도 선순위 임차권의 보증금 자체가 줄어드는 것은 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 낙찰가와 인수금액의 합계로 비교해야 합니다.

실질취득금액은 각 회차별 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 비용 추정에 따라 보증금과 합계 간 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가 및 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 시세 판단 — 감정가와 실거래는 다르다

현재 확인되는 감정가는 121,000,000원입니다. 예상 실질취득금액은 121,467,220원으로 감정가의 약 100.4%에 해당합니다. 따라서 감정가를 기준으로 보더라도 2회 유찰에 따른 실질적인 가격 할인 효과는 없습니다.

다만 감정가를 실제 매매 시세와 동일시해서는 안 됩니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 실질취득금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 구래동 일대의 거래가격뿐 아니라 같은 건물의 면적·층·주거 이용 상태가 유사한 오피스텔 거래사례를 기준으로 검증해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 구래역(김포골드) 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전체적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 14층 1416호입니다. 위생·급배수시설, 승강기설비 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 서측 약 30미터, 동측 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 대상 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 장방형 형태입니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 및 철도보호지구 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 지정 대상과 적용 기간을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주변에 오피스텔과 공동주택이 형성되어 있으나 해당 호실의 실제 매매 유동성과 임대 수요는 별도 검증이 필요합니다. 특히 선순위 임차보증금 인수구조는 일반 매매물건과 실질취득자금 구성이 다릅니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준 검토. 최저매각가 59,290,000원이 아니라 예상 인수액 62,177,220원을 합한 121,467,220원을 기준으로 매수 타당성을 검토해야 합니다.
• 임차권 인수 확인. 을구 1번 최지욱의 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있다고 명시되어 있습니다. 임차보증금 잔액 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
• 배당액 변동 점검. 현재 예상 임차인 배당금은 57,822,780원입니다. 실제 집행비용, 당해세 및 배당순위 변동에 따라 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 효과 검증. 3회·4회 유찰 시에도 예상 실질취득금액은 120,000,000원 수준으로 유지됩니다. 유찰로 낙찰가가 감소하더라도 실제 취득 부담이 같은 폭으로 줄어들지는 않습니다.
• 명도 및 보증금 반환. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 반환채권 관계, 임차권등기 말소 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상태를 단정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록. 등기부상 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 취득에 따른 의무 처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 비교 가능한 구래동 오피스텔의 최근 거래가격과 시장 추세를 검토해야 합니다. 감정가만으로 매수 적정성을 판단하면 안 됩니다.
• 관리비 및 취득 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득세 및 명도·보유 관련 비용을 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최종 배당관계를 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 49% ≠ 실질취득 49%”

이 물건의 가장 큰 위험은 등기부에 숨겨진 복잡한 권리보다 최저매각가가 실제 취득비용을 대표하지 않는다는 점입니다. 두 차례 유찰된 오피스텔을 59,290,000원에 낙찰받더라도 선순위 임차보증금 62,177,220원을 추가 인수하면 실질취득금액은 121,467,220원에 이릅니다.

추가 유찰로 최저매각가가 41,503,000원, 29,052,100원까지 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하여 총취득부담은 여전히 120,000,000원 안팎에 머무르는 구조입니다. 결국 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체는 투자 매력을 높이는 근거가 아닙니다.

선순위 임차권 인수위험이 크고, 실질취득금액이 감정가 수준이며, 최근 실거래에 근거한 가격 우위도 확인되지 않았습니다. 오피스텔의 환금성과 민간임대주택 등록 관련 사항까지 고려하면 현재 회차의 투자 매력은 낮게 평가하는 것이 타당합니다. 낙찰가보다 인수액이 중요한 사건으로, 시세 및 임차권 처리조건 확인 전 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.