123,900,000원
인천지방법원 2025타경34758. 김포 사우동 다온아르떼 101동 3층 303호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰된 123,900,000원입니다. 하지만 이 사건은 유찰 할인율보다 임차인의 대항력이 먼저입니다. 홍소희는 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.04.19이고, 말소기준으로 제시된 오현석 가압류는 2022.05.17입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현 회차 123,900,000원 가정에서는 홍소희에게 121,365,400원이 배당되고, 57,634,600원이 미배당으로 남는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 3층 303호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 봉화로51번길 86 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김교성 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2022.05.17 오현석의 가압류 14,935,000원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정 등은 등기상 매각으로 정리되는 권리들이지만, 임차인 홍소희의 대항요건은 이미 2021.04.19에 갖춰졌습니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 미배당 보증금 잔액의 매수인 부담이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍소희 | 3층 303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.19 | 2021.04.19 | 179,000,000원 | 2024.07.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 홍소희 본인이 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 또한 홍소희는 주택임차권자이면서 이 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 동일인·동일 금액 179,000,000원이 임차보증금과 경매 청구금액에 함께 나타나는 만큼, 이를 별개의 179,000,000원 채권 두 건으로 단순 합산해서는 안 되며 임대차계약과 경매신청 채권의 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 내려가지 않는다
현재 최저가는 123,900,000원이지만 이를 매수원가로 보면 안 됩니다. 임차보증금 179,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 잔액이 커집니다. 즉 실질취득 기준은 보증금 179,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 57,634,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 94,231,140원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 119,781,799원 |
비교 가능한 동일 면적 실거래 근거가 확보되지 않았고, 시세조회 대상면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 전체 단지 수치만으로 “최저가가 시세보다 싸다”는 판단을 하지 않습니다. 특히 경제적 부담은 감정가 177,000,000원보다도 임차보증금 179,000,000원 수준에서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 홍소희 보증금 | 179,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 가압류 · 오현석 | 14,935,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍소희 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 가정에서는 임차보증금 미배당액 57,634,600원이 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세가 우선 차감될 경우 임차인 배당액과 인수 잔액은 달라질 수 있습니다. 홍소희의 179,000,000원 임차보증금과 같은 금액의 경매신청 청구는 별개 채권인지 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 선순위 표기·민간임대주택 체크
갑구에는 2021.06.10 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용상 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 대상임이 표시되어 있습니다. 말소기준인 2022.05.17 가압류보다 앞선 표기이므로, 입찰 전 현재 등록상태와 경매 매수 후 효력을 관할기관 및 원본서류로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 김포여자중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·학교 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선 버스정류장과 사우역(김포골드라인)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 남측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·제한보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 규모. 다온아르떼101,102동은 27세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.01.07로 제공되어 있습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 123,900,000원이지만 대항력 임차보증금은 179,000,000원입니다. 가격 판단은 실질취득 약 179,000,000원 기준으로 해야 합니다.
- 임차인 미배당 확인. 현 회차 예상 인수는 57,634,600원이며, 추가 유찰 시 94,231,140원·119,781,799원으로 증가합니다.
- 당해세 확인. 세금 압류가 있으므로 세무서·지자체의 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당과 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 홍소희 채권 관계 확인. 임차보증금 179,000,000원과 경매 청구 179,000,000원이 같은 사람에게 표시됩니다. 동일 채권인지 별개 채권인지 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.10 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 후 효력을 확인하세요.
- 공용 전기·관리비 확인. 현관에 공용 전기 단전 상태 안내문이 있다는 비고가 있으므로 현장과 관리주체를 통해 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 임대차계약 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “123,900,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 유찰된 숫자입니다. 표면상 최저가는 123,900,000원이지만, 2021.04.19부터 대항요건을 갖춘 홍소희의 임차보증금이 179,000,000원입니다. 현 회차에서는 57,634,600원이 미배당으로 남고, 추가 유찰 때는 그 인수액이 더 커집니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 매수인의 경제적 부담이 함께 내려가는 물건이 아닙니다.
여기에 세금 압류에 따른 배당 변동, 임차권자와 경매신청 채권자가 동일한 구조, 선순위 민간임대주택등기, 공용 전기 단전 안내, 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%까지 겹쳐 있습니다. 최저가 할인만으로 접근하기에는 위험도가 높은 다세대 경매이며, 이 물건의 기준가격은 123,900,000원이 아니라 실질취득 약 179,000,000원입니다.
