인천지방법원 2025타경34784. 김포 풍무동 삼용아파트 102동 1층 108호입니다. 감정가는 233,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 163,100,000원입니다. 소유자는 김홍연이며, 2016.10.21 설정된 현대캐피탈주식회사의 채권최고액 134,400,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 2022.02.15 주식회사제이오에이파이낸셜대부 근저당 195,000,000원과 2025.10.24 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 243,083,333원이고, 최신 거래는 239,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.1%이며 전체 12건 평균 232,375,000원과 비교해도 70.2%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.7% 높게 집계돼 하락 추세 데이터가 아니라는 점도 가격 비교에서 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34784 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 449-2 삼용아파트 102동 1층108호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2·거실·주방/식당·욕실·현관·발코니 · 철근콘크리트조 19층 건물 중 1층 108호 |
| 비교 평형 | 59.975㎡ · 동일 평형 거래자료 매칭 |
| 소유자 | 김홍연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 112,463,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
등기부에는 과거 한국주택은행·우리은행·의왕새마을금고·유니온저축은행· 피플펀드대부 관련 근저당과 질권 기록도 있으나, 해당 권리들은 이미 말소된 기록입니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.10.21 현대캐피탈주식회사 근저당입니다. 이보다 뒤인 2022.02.15 주식회사제이오에이파이낸셜대부 근저당은 후순위로 소멸 예정이며, 그 근저당부채권에 부수된 질권 기재 역시 후순위 근저당과 연결된 권리입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 평균의 67.1%
삼용아파트 동일 평형 거래자료는 12건이며 전체 평균은 232,375,000원입니다. 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 6건 평균 243,083,333원과 최신 거래 239,500,000원을 기준으로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 239,500,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 17 | 243,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 19 | 238,000,000원 |
| 2025.05 | 59.98㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 2025.05 | 59.98㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.01 | 59.98㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2024.10 | 59.98㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.975㎡ | 6건 | 243,083,333원 |
| 전체 평균 | 59.975㎡ | 12건 | 232,375,000원 |
현재 최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%이고, 최신 거래 239,500,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.7% 높게 집계된 만큼, 과거 고가 거래 때문에 평균만 부풀려진 하락장 사례와는 방향이 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이오에이파이낸셜대부 | 195,000,000원 | 25,616,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 329,400,000원 중 160,016,600원이 배당되고, 미배당은 169,383,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 163,100,000원 | 160,016,600원 | 169,383,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 217,628,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 251,319,542원 | 0원 |
현재 회차에서는 현대캐피탈주식회사 근저당 항목이 134,400,000원 전액 배당되는 계산으로, 청구액 112,463,488원을 충족하는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 배당액이 111,771,620원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 1층 108호이며, 도시가스 개별난방·승강기·소화전·위생 및 급배수설비가 탐문됐습니다.
- 도로. 서측 약 35m 내외, 북측 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·고도지구 등에 포함되며 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 삼용아파트는 376세대이며 준공일은 1997.10.31입니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로, 입찰 시 현재 효력 여부를 관계부서에서 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.10.21 현대캐피탈주식회사 근저당이 기준이며, 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 거래자료에는 대상과 같은 1층 거래가 없습니다. 단지 평균이나 고층 거래가를 그대로 적용하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 232,375,000원보다 최근 12개월 6건 평균 243,083,333원과 최신 거래 239,500,000원을 우선 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 169,383,400원은 후순위 채권 부족액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 유리하지만 1층은 따로 본다”
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.10.21 현대캐피탈주식회사 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 163,100,000원으로 최근 12개월 평균 243,083,333원의 67.1%에 불과합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.7% 높아 하락 추세에 기대어 싸 보이는 물건도 아닙니다.
다만 대상은 1층이고 같은 1층 실거래 자료가 없으며, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적, 최종 응찰가는 1층 가치와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
