645,848,000원
인천지방법원 2024타경13205. 강화군 선원면 창리 소재 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가액은 2,689,912,500원, 현재 최저매각가격은 645,848,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2017.09.15 설정된 상록신용협동조합의 채권최고액 1,416,000,000원 근저당입니다. 이후 등기된 후순위 근저당과 세금 압류, 중소기업은행·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 현장과 가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 목록 5·6은 공부상 근린생활시설이고 현장조사 당시 영업중단 상태입니다. 목록 1·2 토지 일부는 현황 도로이며, 매각물건명세서에는 재매각·일괄매각 및 매수보증금 최저매각가격의 20% 조건이 기재돼 있습니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13205 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 선원면 창리 348 |
| 등기 대상 표시 | 인천광역시 강화군 선원면 창리 348-3 제1동 · 인천광역시 강화군 선원면 고식이길20번길 29-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록 5·6 공부상 근린생활시설 · 현장조사시 영업중단 |
| 감정가 / 최저가 | 2,689,912,500원 / 645,848,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.10.06 |
| 신청채권액 | 1,447,339,890원 |
| 소유자 | 강미향, 구자익, 김명기, 김순기, 송대호, 이상철, 정인숙 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.09.15 상록신용협동조합 근저당권입니다. 2019.10.21 추가 설정된 같은 조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당과 2023년 이후의 압류, 2024년 중소기업은행·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가격은 645,848,000원으로 감정가 2,689,912,500원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰된 결과이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 645,848,000원 | 1,065,704,016원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 452,093,600원 | 1,257,520,872원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 316,465,520원 | 1,391,458,533원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당모형에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이것은 확인된 등기·배당 구조에 따른 계산이고, 임대관계가 미상이므로 점유관계 확인은 별개의 절차로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 645,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,858,480원 |
| 1. 근저당 · 상록신용협동조합 | 1,416,000,000원 | 636,989,520원 |
| 2. 후순위 근저당 · 상록신용협동조합 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 12,693,536원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,702,693,536원 중 예상배당은 636,989,520원이며, 미배당은 1,065,704,016원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선원면 창2리마을회관 동측 인근이며, 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록 5·6은 공부상 근린생활시설이나 기준시점 현장조사 당시 영업중단 상태입니다.
- 건물. 목록 5는 철근콘크리트조 기타지붕 지상 3층, 목록 6은 경량철골구조 기타지붕 지상 1층입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역 등이 포함되며, 토지 일부는 현황 도로 상태입니다.
- 공시지가. 163,700원/㎡, 지목 대, 토지면적 575.0㎡, 주거나지·평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 건축물대장. 목록 5·6은 건축물대장상 ‘목욕장’이며 감정평가서상 부대설비를 반영하여 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10% 조건으로 착각하면 안 됩니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 전입 및 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 현황도로. 목록 1·2 토지 일부가 현황 도로이므로 면적 전부를 동일하게 이용할 수 있다고 전제하지 말고 실제 경계와 사용현황을 확인해야 합니다.
- 목욕장·부대설비. 목록 5·6은 건축물대장상 목욕장이고 부대설비가 감정평가에 반영돼 있으므로 현재 설비상태와 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 토지·근린생활시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 개별 가격으로 분리해 판단하지 말고 전체 이용계획과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 현장 검증이 먼저
등기 구조만 보면 말소기준 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 단순한 권리 안전형으로 끝나지 않습니다. 4회 유찰된 재매각, 영업중단 상태의 근린생활시설, 일부 현황도로, 임대관계 미상이라는 현장 변수가 겹칩니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’보다 실제 이용 가능성·점유·세금·현장 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
