인천지방법원 2025타경34808. 부천시 소사구 괴안동 삼풍아파트 301호, 전용면적 약 59.14㎡의 아파트입니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 70,000,000원으로 내려왔습니다. 여기까지만 보면 주변 거래가격에 비해 저렴한 아파트 경매처럼 보입니다.

그러나 등기부를 자세히 보면 상황이 달라집니다. 이 아파트는 최창덕·최창범·최창운이 각 3분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 경매의 대상은 그중 최창덕의 3분의 1 지분입니다. 낙찰자는 아파트 전체 소유자가 아니라 기존 공유자들과 함께 소유권을 보유하는 새로운 공유자가 됩니다.

2025년 2월 설정된 최창덕 지분 근저당권은 이후 주식회사펜타어드밴스대부로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권부 채권에 질권도 설정돼 있습니다. 따라서 단순한 소액 아파트 매수가 아니라 지분권리·채권관계·공유자 우선매수권을 함께 검토해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 지분 근저당과 채권 이전

등기부상 핵심은 2025.02.25 설정된 최창덕 지분의 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이며 최초 근저당권자는 주식회사액트캐쉬대부입니다. 이 권리는 2025.06.20 주식회사펜타어드밴스대부로 이전됐고, 이후 근저당권부채권에 질권이 설정됐습니다.

이 근저당권은 경매개시결정(2025.11.06)보다 앞서 설정됐으므로 실질적인 말소기준권리로 우선 검토해야 할 권리입니다. 앞서 설정됐던 주식회사더자산관리대부의 45,000,000원 근저당권은 2025.02.27 이미 말소됐습니다.

매각으로 소멸하는 금전담보권과 달리, 나머지 공유자들의 지분은 경매로 소멸하지 않습니다. 낙찰자가 3분의 1 지분을 보유하게 되는 소유구조 자체가 이 사건의 가장 큰 부담입니다.

② 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰의 변수

매각물건명세서에는 지분매각이며 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있다는 내용이 명시돼 있습니다.

특히 이번 명세서에는 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 권리가 실효되는 경우, 그 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한이 붙어 있습니다.

따라서 입찰 전에는 공유자 우선매수신고 현황, 과거 행사 여부, 보증금 납부 여부를 확인해야 합니다. 단순히 최고가를 제시하는 것만으로 매수가 확정된다고 보기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 전체 아파트와 지분의 차이

삼풍아파트는 47세대 규모로, 확인되는 유사 면적 거래는 총 7건입니다. 전체 거래 평균은 311,785,714원이고, 제시된 최근 표본 2건 평균은 303,750,000원입니다. 최신 거래는 2025년 3월의 300,000,000원입니다.

거래 추세 지표는 -3.6%로 하락 방향입니다. 전체 평균 311,785,714원에는 과거의 높은 거래가격도 반영돼 있으므로, 가격 판단에서는 최근 표본 평균과 최신 거래를 우선 참고해야 합니다.

다만 제시된 최근 12개월 평균을 구성하는 2건의 거래시점은 2024년 4월과 2025년 3월로, 2026년 10월 매각기일을 기준으로는 실제 최근 12개월 거래에 해당하지 않습니다. 따라서 303,750,000원을 현재 시세로 확정할 수 없으며, 추가적인 최신 거래 확인이 필요합니다.

아파트 전체의 시세가 높다는 사실만으로 3분의 1 지분을 같은 비율의 현금가치로 환산할 수는 없습니다. 특히 공유자가 지분을 매입하지 않거나 협의가 이뤄지지 않으면, 매수인은 지분을 장기간 보유하거나 공유물분할 절차를 검토해야 할 수 있습니다. 지분의 유동성과 개별 매도가격을 별도로 평가하는 것이 필수입니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

매각대금 70,000,000원을 기준으로 산출된 집행비용은 1,660,000원입니다. 그러나 신청채권자의 청구액이 55,941,928원임에도 채권자 배당액이 반영되지 않았으므로, 아래 금액은 정상적인 최종 배당예상표가 아니라 미완성 계산 결과로 보아야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 금액과 주의점

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정이 확정된 것은 아닙니다. 계산상 잔여액에는 신청채권자의 배당 등이 반영되지 않았으므로 소유자에게 돌아갈 금액으로 사용할 수 없습니다.

가격이 더 내려가더라도 낙찰자가 취득하는 것은 계속해서 3분의 1 지분입니다. 입찰가격이 낮아진다고 해서 다른 공유자의 권리나 공유관계가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.

⑥ 점유·임대관계 — 내부 확인이 필요하다

임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 점유자나 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다.

공유자 최창덕의 등기상 주소가 해당 301호로 기재돼 있으나, 이것만으로 현재 실제 거주 여부가 확인되는 것은 아닙니다. 다른 공유자 또는 제3자의 사용·점유 가능성도 별도로 확인해야 합니다.

또한 지분 취득만으로 아파트 전부를 배타적으로 사용할 권리가 생기지는 않습니다. 지분 낙찰 후 단독 입주나 명도가 당연히 가능하다고 예상해서는 안 되며, 점유관계와 공유자들의 사용·수익관계를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 괴안동 유한대학교 남서측 인근입니다. 아파트·주택·근린생활시설이 혼재하며 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2003.02.20 사용승인된 철근콘크리트조 11층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으나 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어, 매각기일의 적용 여부 및 갱신 사항을 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 일반 아파트의 환금성. 47세대 규모로, 확인 가능한 유사 면적 실거래는 7건입니다. 최신 거래는 2025년 3월이며 거래 추세는 -3.6%로 하락 방향입니다.
• 지분의 환금성. 이 사건의 핵심 위험입니다. 지분 3분의 1은 아파트 전체와 달리 매수 수요가 제한될 수 있고, 공유자 협의나 공유물분할 절차가 필요할 수 있어 일반 아파트 매매가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 확인. 매각물건명세서와 등기부에서 최창덕의 3분의 1 지분만 매각되는지 재확인하세요. 아파트 전체 매각으로 착각해서는 안 됩니다.
• 공유자 우선매수권 확인. 최창범·최창운 등 공유자의 우선매수신고 여부, 행사 이력, 보증금 납부 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2025.02.25 설정된 지분 근저당권, 이후 펜타어드밴스대부로의 이전, 근저당권부채권 질권설정의 말소·배당관계를 법원 원본과 대조하세요.
• 배당 재산정. 신청채권액 55,941,928원이 배당 계산에서 누락된 상태입니다. 근저당권과 질권의 채권관계를 확인해 예상배당표를 재작성해야 합니다.
• 점유자 조사. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 거주자, 임대차, 사용·수익관계와 점유권원을 확인하세요.
• 지분 출구전략. 나머지 공유자에게 지분을 매각할 수 있는지, 협의 가능성이 있는지, 공유물분할을 통한 회수 가능성이 있는지 검토하세요.
• 보유·분쟁비용. 공유자 협의 및 소송 가능성, 법률비용, 관리비 부담, 매도 소요기간 등을 입찰가에 반영하세요.
• 시세 검증. 확인 가능한 최신 실거래는 2025.03입니다. 추가 거래와 지분 거래사례를 확인해 현재의 적정 지분가치를 별도로 산정하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 지정의 갱신 여부와 지분 취득에 적용되는 규제 및 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행사항을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “7,000만원으로 아파트를 사는 것이 아니다”

이 사건을 볼 때 가장 먼저 버려야 할 생각은 “3억원 안팎의 아파트를 7,000만원에 살 수 있다”는 기대입니다. 실제로 매각되는 것은 최창덕의 3분의 1 공유지분입니다. 낙찰자가 지분을 취득하더라도 다른 공유자의 소유권이 남고, 단독 사용이나 전체 매각을 자유롭게 결정할 수 있는 구조가 아닙니다.

더욱이 다른 공유자들의 우선매수권이 존재하고, 내부 점유상태와 임대관계도 확정되지 않았습니다. 거래 추세는 -3.6% 하락이며, 제공된 거래사례만으로 매각기일 현재의 아파트 전체 시세나 지분의 실현가능 가치를 확정하기 어렵습니다.

권리상 인수액이 0원으로 계산된 점은 긍정적이지만, 그것만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 특히 공유자와의 협의 가능성, 지분 매각·분할을 통한 회수 경로, 점유관계 확인이 선행되지 않는다면 낮은 최저가도 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.

결론은 지분경매 고위험·일반 입찰 보류입니다. 공유지분 취득 이후의 구체적인 정리 및 회수 방안이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 3분의 1 지분을 실제로 어떻게 활용하고 처분할 것인가에 있습니다.