인천지방법원 2025타경34808. 부천 소사구 괴안동 삼풍아파트 301호의 전체 호실이 아니라 최창덕 공유지분 3분의 1만 매각되는 사건입니다. 최창범·최창운·최창덕이 2024.03.13 상속을 원인으로 각 3분의 1씩 공유하게 됐고, 그중 최창덕 지분에 담보권이 설정된 뒤 임의경매가 진행됐습니다. 따라서 낙찰자는 301호를 단독으로 소유하는 것이 아니라 나머지 공유자 2명의 지분과 함께 공동소유 상태에 들어갑니다.
금전적 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, ‘인수 0원 = 완전한 집 한 채 취득’은 아닙니다. 지분경매의 가치는 전체 아파트 거래가와 최저가를 직접 비교해서 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 전체 호실 평균 303,750,000원을 3분의 1로 환산하면 101,250,000원이고, 최신 거래 300,000,000원을 같은 방식으로 환산하면 100,000,000원입니다. 현재 최저가 100,000,000원은 각각 98.8%, 100% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34808 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 183-5 삼풍아파트 3층 301호 · 경인로536번길 85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 11층 건물 내 3층 301호 · 아파트로 이용 중 |
| 시세 비교 대상면적 | 59.1409㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유관계 | 최창범 3분의 1 · 최창운 3분의 1 · 최창덕 3분의 1 |
| 매각대상 | 최창덕 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사펜타어드밴스대부 / 55,941,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2003.02.20 |
① 권리 흐름 — 인수액보다 ‘지분 구조’를 봐야 한다
등록된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 최창덕의 등기상 주소는 본건 301호로 기재되어 있습니다.
2024.12.19 설정된 주식회사더자산관리대부의 채권최고액 45,000,000원 근저당은 2025.02.27 말소됐습니다. 2003년 수궁동새마을금고 근저당 84,500,000원, 2006년 대우캐피탈 가압류 35,413,722원, 2010년 국민건강보험공단 압류도 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 과거 말소권리가 아니라 최창덕 지분에 연결된 2025년 담보권·이전·질권·경매 흐름입니다.
② 시세 비교 — 전체가 3억원과 지분 1억원을 그대로 나누면 안 된다
삼풍은 47세대, 사용승인 2003.02.20인 아파트입니다. 전체 거래 7건 평균은 311,785,714원이지만 2022년 360,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 303,750,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -3.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.37㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 58.37㎡ | 10 | 307,500,000원 |
| 2022.05 | 58.37㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 58.37㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 59.87㎡ | 3 | 317,000,000원 |
| 2021.09 | 58.37㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2021.08 | 59.87㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 303,750,000원 |
이 사건 최저가 100,000,000원은 전체 호실 최근 12개월 평균 303,750,000원의 32.9% 수준으로 보이지만, 그 수치를 그대로 ‘68% 할인’으로 해석하면 안 됩니다. 매각대상이 전체 호실의 3분의 1 지분이기 때문입니다. 최근 12개월 평균을 3분의 1로 환산하면 101,250,000원, 최신 거래 300,000,000원을 3분의 1로 환산하면 100,000,000원입니다.
1회 유찰 시 최저가는 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원입니다. 현재 회차보다 지분 특유의 비유동성에 대한 가격 여유가 커지는 구간은 유찰 이후입니다. 특히 최근 시장 추세가 -3.6%인 만큼 과거 전체 평균 311,785,714원만 보고 신건 가격을 후하게 평가할 근거는 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 신청채권자 · 주식회사펜타어드밴스대부 | 55,941,928원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,800,000원 |
현재 회차 산정에서는 매수인 인수액 0원, 집행비용 2,200,000원, 소유자 잔여 97,800,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 신청채권자 청구액 55,941,928원과 등기상 담보권 연혁이 존재하는데도 신청채권자 예상배당이 0원으로 표시되어 있어, 실제 배당 결과는 법원 원문 서류와 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 유한대학교 남서측 인근. 주변은 아파트·주택·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 11층 건물의 3층 301호, 사용승인일 2003.02.20. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 내부 상태는 현장 확인 대상입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매각기일 2026.09.15보다 앞서 종료되는 기간입니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형·중로각지, 토지면적 1,416.5㎡, 공시지가 2,492,000원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 삼풍은 47세대 규모이며, 이번에 취득하는 대상은 전체 호실이 아닌 3분의 1 지분입니다. 일반적인 완전소유 아파트보다 매도·이용의 제약이 큰 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상부터 재확인. 100,000,000원은 301호 전체 가격이 아니라 최창덕 소유 3분의 1 지분의 감정가·최저가입니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없습니다. 외부 입찰자는 낙찰 확정성에 이 변수를 반영해야 합니다.
- 가격은 ‘3분의 1 환산’으로. 최근 12개월 평균 303,750,000원의 3분의 1은 101,250,000원, 최신 거래 300,000,000원의 3분의 1은 100,000,000원입니다. 신건 100,000,000원을 전체 호실 가격과 직접 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 이전 구간 대비 -3.6%입니다. 과거 전체 평균 311,785,714원이나 최고가 360,000,000원만을 기준으로 가격 가점을 주지 않는 편이 타당합니다.
- 공유관계 비용. 낙찰 후에도 최창범·최창운의 각 3분의 1 지분이 남습니다. 실질취득 100,000,000원은 ‘단독소유권 취득가’가 아니라 ‘공유지분 취득가’입니다.
- 점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 담보권 원문 대조. 2025.02.25 근저당, 2025.06.20 이전, 2025.07.17·2025.08.06 질권, 2025.11.06 경매개시결정의 연결관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 예상배당 검증. 신청채권자 청구액 55,941,928원이 있는데 예상배당은 0원으로 산정되어 있으므로, 현재 배당표 숫자를 실제 배당결과로 단정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “3분의 1 가격이면 싸다”가 아니다
이 사건은 숫자만 보면 3억원 안팎에 거래된 아파트 지분을 1억원에 사는 것처럼 보여 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 하지만 매각대상 자체가 정확히 3분의 1입니다. 최근 12개월 평균 303,750,000원의 3분의 1은 101,250,000원이고, 최신 거래 300,000,000원의 3분의 1은 현재 최저가와 같은 100,000,000원입니다. 즉 신건에는 지분경매가 요구하는 별도의 가격 할인 여유가 거의 없습니다.
임차인 인수 0원은 분명 장점이지만, 그 장점보다 더 큰 변수는 공유관계입니다. 낙찰 후에도 다른 공유자 2명의 지분이 남고, 공유자 우선매수신고도 1회 가능하며, 최근 시장 흐름은 -3.6% 하락 방향입니다. 47세대 규모의 아파트에서 소수지분만 취득하는 구조까지 감안하면 권리 인수는 가볍지만 환금성과 가격은 무겁습니다. 현재 신건 100,000,000원보다는 1회 유찰 80,000,000원, 2회 유찰 64,000,000원처럼 지분 리스크에 대한 가격 여유가 생기는지를 따져보는 사건입니다.
