인천지방법원 2025타경34848. 김포시 고촌읍 신곡리 ‘강변마을 동부센트레빌’ 202동 4층 402호 아파트입니다. 감정가가 541,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 378,700,000원입니다. 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균은 539,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 547,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +3.3%로 하락장이 아니라는 점이 가격 측면의 핵심입니다.
권리분석은 가격만큼 단순하지 않습니다. 현재 소유자는 김수중·이효숙으로 각 2분의 1 지분이며, 2011.04.22. 거래가액 330,000,000원에 소유권이전이 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2024.06.28. 접수된 을구 40번 주식회사재운캐피탈대부 근저당권 50,000,000원으로 제시되어 있고, 그 이후 경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1110 강변마을 동부센트레빌 202동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡로3번길 34-38 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9394㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 중 4층 |
| 소유자 | 김수중 2분의 1 · 이효숙 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2011.04.22. · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 388,440,635원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 원본 대조는 필수
분석상 말소기준은 2024.06.28. 을구 40번, 주식회사재운캐피탈대부의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.11.03. 주식회사굿모닝자산관리대부가 신청한 임의경매개시결정, 2025.12.29. 서민금융진흥원 가압류 13,568,066원, 2026.01.05. 서민금융진흥원 가압류 11,733,168원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상 처리되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 현장 점유, 전입관계와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 70.3%
동부센트레빌은 294세대, 사용승인일은 2006.11.13.입니다. 대상 면적 84.9394㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건의 전체 평균은 531,750,000원이고, 그중 최근 12개월 7건 평균은 539,000,000원입니다. 가격 판단에는 더 최근의 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 547,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 557,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 15 | 566,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 12 | 548,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 9 | 535,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 10 | 533,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 12 | 520,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 12 | 520,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 4 | 520,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 10 | 515,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 539,000,000원 |
현재 최저매각가 378,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 539,000,000원의 70.3%입니다. 최신 거래인 2026.07. 547,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 추세는 +3.3%로, 최근 가격대가 이전보다 낮아지는 흐름도 아닙니다. 따라서 현재 회차는 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 2. 을구 40번 근저당권 · 주식회사재운캐피탈대부 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,568,066원 | 13,568,066원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,733,168원 | 11,733,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 297,296,966원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 표시 채권 75,301,234원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 원본 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 표시채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 378,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 265,089,999원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 185,562,999원 | 0원 | 0원 |
동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건 역시 이미 1회 유찰돼 그 평균 구간에 들어와 있습니다. 다만 해당 단지의 경매 낙찰가·낙찰일 데이터는 확인되는 값이 없어, 경매 낙찰 사례보다 현재 실거래 12건과 최근 12개월 평균을 가격 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고촌초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설 및 공원이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장과 김포골드선 고촌역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 중 4층 402호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 동부센트레빌 294세대, 사용승인일 2006.11.13.이며 대상 면적은 84.9394㎡입니다.
- 토지. 장방형 광평수 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,517,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되고, 고도지구 및 공항 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 39번·40번 순위 재확인. 2024.06.28. 같은 날 접수된 을구 39번과 40번의 현재 효력, 이전·질권 부기등기 및 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 신청채권 관계 확인. 경매개시 채권자는 주식회사굿모닝자산관리대부이고 청구액은 388,440,635원입니다. 배당 시나리오상 신청채권자 배당액이 0원으로 표시된 이유를 경매기록과 채권승계 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 입찰 직전에 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균은 539,000,000원, 최신 거래는 547,000,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 70.3%입니다. 권리 확인이 끝난 뒤 이 가격 차이가 실제 매수 메리트로 연결되는지 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시와 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.가 기재돼 있으므로 현재 적용 여부를 원본 행정자료에서 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 확정”
이 물건의 숫자만 보면 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 541,000,000원에서 1회 유찰돼 378,700,000원, 최근 12개월 실거래 평균 539,000,000원의 70.3%까지 내려왔고, 최근 시세 추세도 +3.3%입니다. 배당 시나리오 또한 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”이라는 한 줄만 보고 끝내기에는 등기 흐름이 복잡합니다. 말소기준으로 제시된 을구 40번보다 앞선 접수번호의 을구 39번 555,000,000원 근저당과 2026년의 이전·질권 부기등기가 존재하고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 확정입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 이 두 지점을 정리할 수 있다면, 현재 회차의 가격 할인 폭이 이 사건의 가장 큰 장점이 됩니다.
