인천지방법원 2024타경13373. 부평구 부개동 부개주공아파트 319동 10층 1002호, 전용 39.99㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 “아파트”로 기재되어 있고, 데이터상 임차인 목록은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 부담은 잡히지 않습니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 140,000,000원입니다.
가격만 보면 같은 면적 최근 실거래 12건의 평균 193,500,000원 대비 낮습니다. 실질취득도 최저가와 같은 140,000,000원으로 계산됩니다. 단, 권리부에는 장기간 누적된 근저당권과 말소등기가 매우 많고, 배당표상 후순위 채권 대부분은 미배당입니다. “인수는 0원”이지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 길주남로 144, 319동 10층1002호 (부개동,부개주공아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.99㎡ · 철근콘크리트조 벽식조 슬래브지붕 15층 중 10층 |
| 소유자 | 이동호 2분의 1 · 정애리 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 66,560,780원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준은 1996년 근저당
데이터상 말소기준은 1996.12.24 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후 경매개시결정 및 근저당권들은 매각으로 소멸 처리됩니다. 임차인 데이터는 없어, 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.40억은 실거래 평균의 72.4%
부개주공3, 동일 면적 39.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 186,000,000원~207,000,000원 범위이고 평균은 193,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.99㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2026.05 | 39.99㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2026.05 | 39.99㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 39.99㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 39.99㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 39.99㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 2026.02 | 39.99㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 39.99㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 39.99㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2026.01 | 39.99㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 39.99㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 39.99㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 193,500,000원 |
감정가 200,000,000원은 실거래 평균보다 높은 편이지만, 1회 유찰로 현재 최저가는 140,000,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수 0원이므로 실질취득도 140,000,000원이고, 이는 실거래 평균 대비 72.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한성에프아이 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사뱅뱅어패럴 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 33,540,000원 | 840,000원 |
| 을구 9번 이후 후순위 근저당권 | 1,012,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제 미반영. 배당표 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 “부광중학교” 동측으로 인접하여 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리와 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 내 10층 1002호이며, 사용승인일은 1996.10.15입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구), 절대보호구역·상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 부개주공3은 총 1,724세대, 사용승인 1996.08.04 단지로 기록되어 있으며, 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 확인. 임차인 인수 0원이므로 현재 실질취득은 최저가와 같은 140,000,000원입니다.
- 말소기준 원본 대조. 데이터상 말소기준은 1996.12.24 을구 1번 근저당권입니다. 등기부 원본에서 말소·이전·변경 관계를 반드시 대조하세요.
- 배당 미회수 구조. 현재 회차 기준 미배당 1,045,100,000원이 표시됩니다. 인수액은 0원이지만 권리관계가 복잡하므로 매각물건명세서와 등기부를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 자료는 없으나 감정평가의 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 현장 점유자와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 실거래 최저 186,000,000원, 평균 193,500,000원, 최고 207,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득부대비용을 차감해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 + 평균 대비 72.4%”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 데이터가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 193,500,000원의 72.4%라, 가격만 놓고 보면 신건보다 훨씬 현실적인 구간에 들어와 있습니다. 다만 권리부에는 긴 기간의 근저당권 설정·변경·말소가 촘촘히 쌓여 있고, 배당표상 후순위 미배당이 큽니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 원본 대조는 필수입니다.
