인천지방법원 2025타경34897. 경기도 부천시 소사구 괴안동 165-4의 토지와 주택으로 이용 중인 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 소유자는 오명옥이며, 등기상 말소기준권리는 2012.04.26. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 48,000,000원입니다. 이후 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리상 핵심은 을구 11번 주택임차권입니다. 등기에는 한국토지주택공사가 임차권자로 기재되어 있고 임차보증금은 150,000,000원, 범위는 2층 전체입니다. 전입신고일 2021.06.09.은 말소기준권리 2012.04.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 또한 해당 신고는 보증기관 신고로 분류되어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 여기에 명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서까지 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 165-4 · 경기도 부천시 소사구 부광로35번길 63-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1984.04.25 |
| 토지 | 171.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,982,000원/㎡ |
| 소유자 | 오명옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 669,352,800원 / 468,547,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 170,876,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1997년·1998년·1999년·2006년·2008년에 설정됐던 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2012.04.26. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023년 부천시·국민건강보험공단 압류, 2023년 주택임차권등기, 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 명세서상 인수표시와 실질 인수를 구분
| 명의 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2층 전체 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.06.09 / 2021.06.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 신고 |
한국토지주택공사의 전입신고일은 2021.06.09.로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2023.11.08. 접수된 것으로 정리되어 있으나 우선변제 여부는 별도로 확정되어 있지 않습니다. 또한 보증기관 신고로 분류된 건이므로 보증금 150,000,000원을 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
감정가는 669,352,800원이고 현재 최저매각가는 468,547,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰, 감정가 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 주택의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 총액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 468,547,000원 | 218,876,712원 | 0원 | 242,584,818원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 327,982,900원 | 218,876,712원 | 0원 | 103,714,427원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 229,588,030원 | 218,876,712원 | 0원 | 6,697,086원 |
배당 가정상 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 채권자 총 청구액 218,876,712원이 전액 배당되며 미배당은 모두 0원입니다. 따라서 제공된 시나리오 안에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 468,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,085,470원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 170,876,712원 | 170,876,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 242,584,818원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 배당 가정상 채권자 총 청구액 218,876,712원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 양지초등학교 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 사용승인일은 1984.04.25입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 171.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 토지거래허가구역이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서의 을구 11번 주택임차권 인수표시와 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 동일 권리를 정확히 대상으로 하는지 원문을 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 함께 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 감정평가서에서 제시외 건물의 범위와 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 468,547,000원이 감정가 669,352,800원보다 낮다는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 주택·토지의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 변동항목 확인. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 전제이므로 실제 배당요구 종기 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 2012.04.26. 신한은행 근저당권을 기준으로 비교적 선명합니다. 이후 압류와 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 주택임차권은 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리로 표시되어도 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 제출되어 있어 이 분석 규칙상 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 669,352,800원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 468,547,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 안전, 가격은 검증 보류입니다. 입찰 전에는 확약서 원문과 현재 점유상태, 제시외 건물 범위, 최신 인근 실거래를 함께 확인해야 합니다.
