인천지방법원 2025타경34916. 김포시 운양동 전원마을 202동 14층 1404호 아파트입니다. 현재 소유자는 권형철이고, 말소기준권리는 2005.03.08. 중소기업은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 2007년 같은 중소기업은행의 근저당권 300,000,000원이 추가됐고, 2025년 삼성카드 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 504,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 352,800,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 164.97㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 415,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 490,000,000원입니다. 표면적으로는 현재 최저가가 최근 거래 수준보다 낮지만, 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세가 -17.1%라는 점이 핵심입니다. 전체 기간 평균 471,916,666원보다 싸다는 사실보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 하락 방향을 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34916 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1435 전원마을 202동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 205㎡형 아파트로 이용 중 · 14층 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지하1층 / 지상17층 |
| 소유자 | 권형철 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 352,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 371,303,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 2005.03.08. 설정된 채권최고액 240,000,000원의 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 을구 6번 중소기업은행 근저당권 300,000,000원, 삼성카드 가압류 10,155,025원, 임의경매개시결정, 김포시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 판정되어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 85% 할인, 그러나 시장은 하락 중
실거래 비교 대상은 전원마을(월드4차2단지)의 동일 면적 164.97㎡입니다. 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 415,000,000원입니다. 현재 최저매각가 352,800,000원은 이 최근 평균의 85.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 164.97㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 164.97㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.04 | 164.97㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 164.97㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 164.97㎡ | 4건 | 415,000,000원 |
최신 거래는 2026.03. 490,000,000원이고 최근 12개월 평균은 415,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 352,800,000원 자체에는 최근 실거래 대비 할인 여지가 있습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 17.1% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 12건 평균 471,916,666원이나 최고 거래 570,000,000원을 가격 메리트의 주된 근거로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,739,200원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 107,060,800원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,155,025원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 550,155,025원 중 채권자 예상배당은 347,060,800원, 미배당은 203,094,225원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 203,094,225원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 246,959,999원 | 242,702,559원 | 307,452,466원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 172,871,999원 | 169,651,791원 | 380,503,234원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 제공된 시뮬레이션상 낙찰가 자체가 실질취득액이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 전원마을(월드4차2단지) 442세대, 주차 656대, 용적률 223%이며 준공일은 2000.04.07.입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,285,000원/㎡, 토지는 대규모 평지의 아파트 건부지입니다.
- 규제. 고도지구·성장관리권역·장애물제한표면구역·진입표면구역·하수처리구역 등에 포함되며 중로2류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 12건 평균 471,916,666원보다 최근 12개월 평균 415,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -17.1%입니다. 현재 85.0% 수준의 할인만으로 안전마진을 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현 회차 미배당 203,094,225원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 점유관계, 체납 및 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 보고 결정”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액이 0원이라 권리구조가 단순합니다. 가격도 감정가 504,000,000원에서 한 차례 유찰돼 352,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 415,000,000원의 85.0% 수준입니다.
다만 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리기는 이릅니다. 동일 면적 시장은 최근 거래군이 과거 거래군보다 17.1% 낮아지는 하락 추세이고, 최근 12개월 안에 370,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성에는 점수를 줄 수 있지만, 가격은 최근 하락 속도를 반영해 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 합격, 가격은 최근 시세와 하락 추세를 함께 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
