인천지방법원 2024타경14710. 청라디오스텔 2층 208호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최은숙으로, 2020.10.28. 거래가액 371,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행이 채권최고액 294,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류와 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 조덕연의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준 2020.10.28.보다 뒤입니다. 따라서 보증금 300,000,000원, 월차임 650,000원의 임대관계가 신고되어 있더라도 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구도 2024.11.27. 접수되어 있습니다. 다만 점유자가 있는 만큼 낙찰 이후 실제 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14710 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7, 2층208호 (청라동,청라디오스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제2층 제208호 · 사용승인일 2018-10-22 |
| 소유자 | 최은숙 · 2020.10.28. 소유권 취득 · 거래가액 371,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 72,030,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 234,107,842원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2019년 신한은행 근저당과 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2020.10.28. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 인천신용보증재단의 39,609,020원 가압류와 2024.11.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성카드의 6,128,214원 가압류도 2024.12.23. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3억원이나 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조덕연 | 주거 | 2024.04.25 | 300,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 조덕연은 2024.04.25. 전입했고 2024.11.27. 배당요구를 했지만, 말소기준권리인 우리은행 근저당의 2020.10.28.보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 300,000,000원이고 현재 최저매각가는 72,030,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 50,421,000원, 6회 유찰 시 35,294,700원입니다.
하지만 이 물건은 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 거래자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 할인율 자체를 시장가 대비 가격 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 특히 이미 4회 유찰됐고 재매각 조건까지 붙었다는 사실은 시장 소화력이 쉽지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 294,000,000원 | 70,333,460원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 39,609,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 333,609,020원 중 예상배당은 70,333,460원이며, 미배당은 263,275,560원입니다. 임차인 보증금 미배당 여부와 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 인천 초은고등학교 북측 인근. 주변에 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 16층 건물입니다.
- 설비. 승강기설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지는 북측·서측·남측으로 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로와 등고평탄한 세장형입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 1,968.0㎡ · 공시지가 3,740,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유·명도. 조덕연은 대항력이 없지만 점유자가 실제 거주 또는 사용 중이라면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 사용상태 확인. 공부상·감정상 근린생활시설인데 임차인 사용은 주거로 조사됐습니다. 현장 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매 및 임대 조건을 확인해야 합니다.
- 공실·임대료. 근린시설은 공실 기간과 임대료가 수익성에 직접 영향을 미치므로 현재 임대관계와 인도 이후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.10.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 조덕연은 2024.04.25. 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 300,000,000원의 규모가 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자성 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 300,000,000원에서 최저가 72,030,000원까지 내려온 4회 유찰 근린시설이고, 이번은 재매각입니다. 실제 거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 할인율만 보고 저평가라고 판단하면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
