인천지방법원 2024타경14765. 등기상 대상은 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 3층 304호입니다. 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(음식점:반상회)의 일부이고, 304호와 305호를 영업 편의상 함께 사용하면서 벽체·경계표시·건물번호표시가 제거된 상태입니다. 즉 등기상 한 호실만 보는 단순한 집합건물 경매가 아니라, 인접 305호와의 물리적 분리·원상회복 문제까지 확인해야 하는 물건입니다.

등기상 말소기준권리는 2022.04.05. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 국·국민건강보험공단·중구(인천광역시)의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부가 깨끗하게 정리된다는 사실과 별개로, 임차인의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않았고 보증금조차 일부 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 곧바로 실제 인수위험 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 현황 리스크는 별도

최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2022.04.05. 이효민 앞으로 소유권이전이 이루어진 날 같은 날 주식회사전북은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류 4건은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 — 대항력을 확정할 자료가 부족하다

현황조사상 반상회푸드 주식회사, 이성열에 대해 보증금 12,000,000원·월세 990,000원이 기재되어 있지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 별도로 “점포”에 관한 주거 사용 기재가 있으나 보증금과 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 어느 기재도 대항력 有로 단정할 수 없고, 반대로 인수위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.

감정평가의 임대관계 탐문에는 304호가 보증금 12,000,000원·월세 990,000원, 305호가 보증금 15,000,000원·월세 1,260,000원으로 임차 중인 것으로 기재돼 있으며, 보증금 중간정산 내역은 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 특히 현황상 3층을 일괄 사용하고 있으므로 304호와 305호의 임대차 범위가 실제 점유와 어떻게 대응하는지를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

③ 유치권·유익비 — 철회됐지만 성립 여부는 불분명

2026.06.08. 반상회푸드 주식회사 명의로 489,200,000원의 유치권신고 및 유익비상환청구서가 제출됐습니다. 법원은 2026.06.10. 공사 관련 세무서 발행 매출세액 신고서 등 소명자료 제출을 명했으나 자료는 제출되지 않았고, 경매신청채권자는 2026.06.24. 임대차계약서 미제출 및 임차인의 원상회복을 근거로 유치권 배제신청서를 냈습니다.

현황조사서와 재현황조사서에서는 유치권 행사 중임을 알 수 있는 현수막 등이 없었다고 기재돼 있고, 2026.07.06. 반상회푸드 주식회사가 유치권 및 유익비상환청구권 철회서를 제출했습니다. 그럼에도 기록에는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 남아 있습니다. 따라서 신고금액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아니지만, 철회 사실만으로 현장 분쟁 가능성까지 사라졌다고 볼 수도 없습니다.

④ 현황상 304호·305호 경계 문제

매각물건명세서에는 공부상 304호와 305호로 구분되어 있지만 현황상 벽체와 경계 및 호수 구분 없이 음식점으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정평가 역시 3층 전부를 일괄 임차한 뒤 내부인테리어를 하면서 벽체구분·경계표시·건물번호표시 없이 음식점으로 이용하고 있다고 확인했습니다.

⑤ 가격 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 565,000,000원이고 현재 최저매각가는 395,500,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 316,400,000원, 4회 유찰 시 253,120,000원입니다.

하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 임차 대항력 미상, 유치권 성립 불분명, 304·305호 경계 문제까지 겹쳐 있어 입찰가는 가격 할인율보다 권리·현황 확인 결과를 먼저 반영해야 합니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 395,500,000원 가정)

현재 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 우선 배당되거나 임차인의 우선순위가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당가정상 매수인 인수액은 0원이지만 임차 대항력은 별도 확인 대상입니다.

⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 영종1동행정복지센터 남동측 인근으로 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 3층 304호·305호는 근린생활시설인 음식점 “반상회”의 일부로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 3층이며 사용승인일은 2022.02.23.입니다.
• 설비. 급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 E/V를 구비하고 있습니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,104,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나, 호실 내부는 현황상 벽체·경계·호수 표시가 제거된 상태입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 원본 확인. 반상회푸드 주식회사, 이성열 및 매각물건명세서상 점유 기재의 전입신고일·확정일자·실제 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
• 보증금 범위 확인. 304호 12,000,000원 외에도 305호 15,000,000원 탐문 내용과 보증금 중간정산 내역을 대조해야 합니다.
• 유치권 철회서·배제신청서 확인. 2026.06.08. 신고, 2026.06.24. 배제신청, 2026.07.06. 철회까지의 서류와 공사비 증빙 유무를 원본으로 확인해야 합니다.
• 304·305호 현장 경계 확인. 현황상 벽체·경계·건물번호표시가 없으므로 실제 전유부분의 범위와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 현재 배당표의 신뢰도를 판단할 수 있습니다.
• 가격 판단은 별도 시세 확인 후. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다

이 사건은 표면적으로는 감정가 565,000,000원에서 2회 유찰되어 395,500,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 할인율이 핵심인 사건이 아닙니다. 2022.04.05. 근저당권 이후 등기는 매각으로 정리되는 구조지만, 실제 입찰자가 확인해야 할 리스크는 등기부 밖에 더 많이 남아 있습니다.

임차 관련 기재는 대항력 판단에 필요한 전입신고일·확정일자가 확인되지 않았고, 304호와 305호는 현황상 하나의 음식점처럼 사용되고 있습니다. 여기에 489,200,000원 유치권·유익비상환청구가 신고됐다가 철회됐으나 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 “가격은 내려왔지만 권리·현황 검증 전에는 저가매수로 평가할 수 없는 물건”입니다.