권리는 소멸형·111호는 공실, 그러나 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 지축 리더플렉스블루 111호

의정부지방법원 2025타경62436. 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스블루 1층 111호로, 감정평가상 이용 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층이며, 2023.03.17. 사용승인됐습니다. 감정평가에는 110호부터 113호까지가 공실이고 114호만 ‘듀펫러브도그’라는 반려용품 무인판매점으로 영업 중인 것으로 기재돼 있어, 본건 111호는 공실 범위에 포함됩니다.

등기 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자인 농업회사법인한아푸드시스템주식회사가 2023.10.17. 거래가액 856,585,800원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경주시수산업협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 뒤이어 등기된 다수의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.10.17. 접수된 경주시수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 중소기업은행, 서울보증보험, 경기신용보증재단, 한국무역보험공사, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 한국농수산식품유통공사 등의 가압류가 연속해서 등기됐지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 경매개시결정도 후순위이므로 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.

② 점유·임차인 확인 — 114호 신고는 본건 111호와 별개

서지형의 점유 부분은 114호로, 경매 대상인 111호와 호수가 다릅니다. 따라서 그 보증금 30,000,000원을 본건 111호의 인수액이나 실질취득액에 합산해서는 안 됩니다. 또한 전입일 2024.07.27.은 말소기준일 2023.10.17.보다 늦어 해당 신고 자체도 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 본건 111호는 감정평가상 공실로 파악됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 같은 말이 아니다

현재 최저매각가는 450,310,000원으로 감정가 919,000,000원의 49%입니다. 현재 소유자의 2023.10.17. 등기상 거래가액 856,585,800원과 비교하면 약 52.6% 수준입니다. 다만 등기상 과거 거래가액과 감정가 할인율만으로 현재 상가의 적정 매매가치를 확정할 수는 없습니다.

본건은 아파트가 아니라 1층 구분상가이며 현재 공실입니다. 가격 메리트는 동일 건물 또는 인근의 1층 소매점 거래가, 전용면적당 가격, 보증금·월세 수준, 관리비, 공실 기간과 예상 수익률을 함께 대조해야 판단할 수 있습니다. 따라서 “감정가에서 51% 낮아졌으니 싸다”는 결론은 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 450,310,000원 가정)

총 신고채권 6,651,477,204원 중 집행비용을 제외한 예상 배당액은 443,406,900원이며, 예상 미배당액은 6,208,070,304원입니다. 후순위 채권자에게 배당될 재원과 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3호선 지축역 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·오피스텔·공원·상업시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있습니다. 근거리 간선도로를 통한 인접 도시 이동도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 접면도로. 동측 약 35m, 서측 약 12m, 남측 약 10m 내외의 포장도로와 접하고, 북측은 약 10m 내외 보행자 전용도로로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 2023.03.17. 사용승인된 지하 3층·지상 7층 건물로 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이나 위반건축물 관련 특이사항은 포착되지 않았으나, 현장조사 당시 이해관계인의 협조 없이 외관상 가능한 범위에서 조사됐습니다.
• 환금성. 지축역과 주거시설 인접성은 긍정적이지만, 본건은 현재 공실인 구분상가이므로 임차수요와 실제 임대조건에 따라 매각성과 보유기간이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 재확인. 매각 대상은 111호이고 임차 신고는 114호입니다. 매각물건명세서·현황조사서·건축물 현황도에서 호수와 점유 경계를 다시 대조하세요.
• 공실 인도 상태. 감정평가상 111호는 공실이나 매각기일 전 실제 점유자나 적치물, 출입 제한이 생겼는지 현장을 재확인하세요.
• 임대수익 검증. 동일 건물과 지축역 인근 1층 소매점의 보증금·월세·공실기간을 조사해 낙찰가 대비 예상 수익률을 산정하세요.
• 관리비·부가세. 상가 관리비 체납, 전기·수도 사용 상태, 부가가치세 처리 여부와 영업시설 원상복구 비용을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 경주시수산업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2023-1031호와 다른 담보물의 배당 진행을 확인하세요.
• 업종 적합성. 제1종근린생활시설 소매점으로 이용되는 물건이므로 희망 업종의 건축법상 용도, 관리규약, 주차와 간판 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가 가격은 수익으로 검증해야 한다”

이 물건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2023.10.17. 경주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 다수의 가압류는 모두 소멸합니다. 114호 임차 신고 역시 본건 111호와 별개이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 본건은 현황 공실인 근린생활시설이고, 동일 상가 실거래와 임대수익이 검증되지 않았습니다. 권리는 통과, 가격과 공실 사업성은 보류. 입찰의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 받을 수 있는 월세와 공실 유지기간, 향후 매각 가능성을 기준으로 450,310,000원의 적정성을 검증하는 데 있습니다.