인천지방법원 2025타경35070. 부천시 원미구 심곡동 ‘대준블루온’ 9층 907호, 전용 16.04㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가는 90,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 말소기준일보다 앞선 임대차 대항요건과 임차권 말소 확약을 함께 읽는 것입니다.
등기상 말소기준은 2024.01.17. 기흥세무서장 처분의 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 주택임차권에는 임대차계약일 2022.07.05., 확정일자 2022.07.06., 주민등록·점유개시 2022.07.26.이 기재돼 있어 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있으므로, 이 분석에서는 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35070 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 9층 907호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 16.04㎡ · 지하2층 지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사아빈 · 2022.12.29. 매매 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 95,138,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 핵심
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 황동선 실제 임차인 | 2025.02.28. | 미상 | 대항력 없음 | 말소기준 2024.01.17. 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2022.07.26. 확정 2022.07.06. | 92,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 | 황동선 보증금의 대위·승계 중복신고 · 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 주체입니다. 따라서 92,500,000원을 황동선의 보증금과 별도로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 1명입니다. 황동선의 전입일은 2025.02.28.로 말소기준 2024.01.17.보다 늦어 현재 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 금액은 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 6,300만원 vs 최근 평균 9,400만원
대준블루온의 거래 표본은 전용 16.04㎡·16.56㎡입니다. 전체 5건 평균은 91,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 94,000,000원, 최신 거래는 93,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +5.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 16.04㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 2022.08 | 16.56㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2021.11 | 16.56㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2021.09 | 16.56㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2021.08 | 16.04㎡ | 10 | 89,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 94,000,000원 |
현재 최저매각가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원의 67.0%입니다. 확약을 반영한 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가 63,000,000원 그대로입니다. 최신 거래 93,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아, 권리 확약이 실제로 이행된다는 전제에서는 가격 메리트가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 92,500,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 95,138,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 31,034,000원으로 계산됩니다. 다만 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 있으므로 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 산식상 인수액은 늘지만 확약 반영은 별개
| 회차 | 최저가 | 산식상 매수인 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 63,000,000원 | 31,034,000원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 44,100,000원 | 49,593,800원 | 확약 반영 시 해당 임차권 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 30,869,999원 | 62,585,661원 | 확약 반영 시 해당 임차권 실질 인수 0원 |
확약을 무시한 산식만 보면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 보증금의 미배당분이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 핵심입니다. 따라서 입찰 전에는 확약의 대상·조건·효력이 실제 매각물건명세서와 원본 문서에서 동일하게 확인되는지가 가장 중요한 체크 포인트입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국철1호선 부천역 북서측 인근으로 판매시설·근린생활시설·업무시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물의 9층 907호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북측 소로를 이용합니다.
- 토지. 토지면적 399.3㎡, 공시지가 2,668,000원/㎡, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 허가구역 표기. 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서의 대상·조건·효력이 실제로 매수인 인수 위험을 제거하는지 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 주의. 한국토지주택공사의 92,500,000원은 황동선 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 황동선 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당 산식의 31,034,000원 인수액과 확약 반영 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 소형 원룸형 환금성. 16.04㎡, 80세대 규모이며 단지 경매물건 평균 유찰은 1.9회입니다. 매수 가격뿐 아니라 향후 매도 가능성도 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 확약 확인이 먼저”
표면만 보면 감정가 90,000,000원짜리 물건이 한 차례 유찰되어 63,000,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 최근 12개월 평균 94,000,000원의 67.0%이므로 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 이 사건의 본질은 선순위 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 31,034,000원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산됩니다.
다만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 또 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 주체이고, 실제 임차인 황동선은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 결론은 가격은 매력적이고, 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 안전입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약서 원본을 확인한 뒤 6,300만원이라는 가격을 실제 취득가로 확정할 수 있느냐입니다.
