인천지방법원 2025타경35318. 부천시 원미구 중동 엘리타운 5층 503호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 2023년의 근저당이나 압류 자체가 아니라, 그보다 먼저 성립한 박찬명 씨의 임차인 지위입니다. 임대차계약일은 2021.02.14, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.03.03이고 보증금은 319,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2022.04.15 부천시 압류입니다.
따라서 등기 시점만 보고 2025.03.14 임차권등기가 말소기준 뒤라고 판단하면 위험합니다. 매각물건명세서는 이 주택임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 보증금 319,000,000원이 현재 최저가 203,700,000원보다 크므로, 최저가만 기준으로 “감정가 대비 30% 할인”이라고 보는 것은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35318 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 900-7 엘리타운 5층 503호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 심중로 29-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 5층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 류태경 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 329,900,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 비교 대상 면적 | 본건 49.38㎡ · 표시된 실거래 59.45㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.15 부천시 압류입니다. 이후 설정된 박하성 씨 근저당권 195,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 부천시 추가 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박찬명 씨는 임차권등기 접수일 자체는 2025.03.14이지만, 등기 내용상 주민등록·점유·확정일자가 모두 2021.03.03으로 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서도 이 임차권의 매수인 대항 및 미배당 잔액 인수를 명시합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박찬명 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 319,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 승계 계약 2021.02.14 · 주민등록·점유·확정 2021.03.03 · 배당요구 2025.03.14 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 3.19억으로 봐야 한다
엘리타운의 표시된 실거래는 모두 전용 59.45㎡이고 거래가는 355,000,000원입니다. 반면 본건의 비교 대상 면적은 49.38㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 355,000,000원을 그대로 본건의 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 59.45㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2023.11 | 59.45㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.06 | 59.45㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 평균 | 59.45㎡ | 3건 | 355,000,000원 |
최신 거래는 2023.12월 355,000,000원, 최근 평균도 355,000,000원이며 가격 추세는 최근과 이전 대비 0.0%입니다. 최저가 203,700,000원만 비교하면 최근 평균의 57.4%이지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 임차보증금 승계를 포함한 실질취득 약 319,000,000원을 비교하면 355,000,000원의 약 89.9% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,651,800원 |
| 1. 근저당 · 박하성 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 329,900,603원 | 5,048,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 예상배당은 총 채권 524,900,603원 중 200,048,200원이 배당되고 324,852,403원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있습니다. 또한 이 표에는 박찬명 씨 임차보증금 변제액이 별도 항목으로 반영돼 있지 않으므로, 매수인의 권리부담은 매각물건명세서에 명시된 “보증금 미변제 잔액 인수”를 우선해 판단해야 합니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 203,700,000원 | 200,048,200원 | 324,852,403원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 142,590,000원 | 139,793,740원 | 385,106,863원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 99,813,000원 | 97,616,366원 | 427,284,237원 |
일반 물건이라면 유찰될수록 매수인의 취득원가가 낮아집니다. 하지만 이 사건은 대항 가능한 임차보증금이 319,000,000원이므로 구조가 다릅니다. 낙찰가가 203,700,000원에서 142,590,000원, 다시 99,813,000원으로 떨어져도 그만큼 미배당 임차보증금 승계액이 커질 수 있어, 실질취득가가 낙찰가와 같이 하락한다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 부천시민회관 남동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 5층 503호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대체로 사다리형 평지, 현황 공동주택 건부지입니다. 토지면적은 428.2㎡, 공시지가는 2,000,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 엘리타운은 12세대, 2020.11.16 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 표시된 실거래 3건은 모두 355,000,000원이지만 본건과 면적이 달라 환금성·가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가를 203,700,000원만으로 보지 말고 임차보증금 미배당 승계를 합친 실질취득 약 319,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박찬명 씨의 임대차계약일 2021.02.14, 주민등록·점유·확정일 2021.03.03 및 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당액 재계산. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있어 임차인 미배당액과 매수인 승계액이 증가할 수 있습니다.
- 면적 보정. 실거래 표본 59.45㎡와 본건 49.38㎡가 다르므로 355,000,000원을 본건의 직접 시세로 적용하지 말아야 합니다.
- 명도보다 보증금이 우선. 이 사건의 핵심 부담은 단순 점유 이전보다 대항 임차인의 미반환 보증금입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “3.19억 보증금”을 먼저 봐야 한다
감정가 291,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 203,700,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 그 할인율이 투자 포인트가 아닙니다. 박찬명 씨의 보증금은 319,000,000원, 주민등록·점유·확정일은 모두 2021.03.03이고 말소기준인 2022.04.15 압류보다 앞섭니다. 무엇보다 매각물건명세서가 대항 가능한 임차권과 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 현재 최저가에서 보증금과의 단순차액만 115,300,000원이고, 낙찰가가 더 내려가더라도 승계액이 늘어 매수인의 총부담은 약 319,000,000원 수준에 머무는 구조로 봐야 합니다. 비교거래 355,000,000원보다 약 10.1% 낮아 보이지만 그 거래들은 전용 59.45㎡이고 본건은 49.38㎡입니다. 최저가 메리트는 착시, 권리위험은 실재. 이 사건은 가격 할인보다 임차보증금 승계를 먼저 해결할 수 있는지 확인해야 하는 물건입니다.
