인천지방법원 2025타경35318. 부천시 원미구 중동 엘리타운 5층 503호는 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되는 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 142,590,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면적으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 등기부 을구 2번에는 임차보증금 319,000,000원인 박찬명의 주택임차권등기가 있습니다.
임차권등기는 2025년 3월 14일에 이루어졌지만, 그 기초가 되는 임대차의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021년 3월 3일로 기재돼 있습니다. 이는 제시된 말소기준권리인 2022년 4월 15일 압류보다 앞선 날짜입니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고 확인이 미상으로 표시돼 있으므로 원본 자료를 대조하지 않고 대항력 요건이 모두 확정됐다고 단정해서는 안 됩니다. 무엇보다 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권과 미배당 보증금 인수를 명시하고 있다는 점을 우선해서 판단해야 합니다.
따라서 일반 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 인수액 0원인 경매라고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 900-7 엘리타운 5층 503호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 심중로 29-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 |
| 면적 기준 | 대상 면적 49.38㎡ · 비교 거래 면적 59.45㎡ (면적 불일치) |
| 소유자 | 류태경 · 2021.03.03 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 291,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 329,900,603원 |
| 임차보증금 | 319,000,000원 · 박찬명 |
| 말소기준권리 | 2022.04.15 갑구 4번 부천시 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 다르다
권리의 핵심 기준일은 2022년 4월 15일 부천시 압류입니다. 박하성의 근저당권 195,000,000원은 그 이후인 2023년 5월 4일 설정됐고, 국민건강보험공단 압류와 부천시의 추가 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정도 후순위로 나타납니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 박찬명의 임차권은 별도로 보아야 합니다. 임차권등기일은 2025년이지만 주민등록·점유개시일자는 2021년입니다. 임차권등기가 나중에 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력과 우선변제권의 기초가 되는 실제 점유, 주민등록 및 확정일자 요건을 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬명 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
319,000,000원 | 인수권리 명시 대항력 요건 원본 확인 |
확인 필요 확정일자 기재 · 실제 배당순위 검토 |
미배당 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.02.14 |
|---|---|
| 주민등록일자 | 2021.03.03 (임차권등기 기재) |
| 점유개시일자 | 2021.03.03 (임차권등기 기재) |
| 확정일자 | 2021.03.03 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기 | 2025.03.14 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 배당요구 신고 있음 · 2025.03.14 |
| 대항력 판단 | 선행 주민등록·점유일자 기재가 있으나, 전입 확인 내용과의 차이 및 실제 요건을 원본 대조해야 함 |
| 인수 조건 | 임차보증금 중 배당에서 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수 |
박찬명은 근저당권자나 신청채권자의 보증금 대위·승계 신고가 아니라 임차권등기를 마친 실제 임차인 1명입니다. 따라서 임차보증금 319,000,000원은 별도로 분석해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 전액 배당이나 매수인 인수액 0원이 확정되는 것은 아닙니다.
임차인에게 낙찰대금 대부분이 배당된다면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수 잔액이 늘어나므로 실질취득액은 보증금 319,000,000원 안팎에 머무릅니다. 집행비용과 별도 취득비용은 추가됩니다.
반면 현재 제시된 배당 추정대로 박하성에게 139,793,740원이 배당되고 박찬명에게 아무것도 배당되지 않는다면, 보증금 319,000,000원이 전액 남아 낙찰가 142,590,000원 + 인수액 319,000,000원 = 461,590,000원이 될 수 있습니다. 이는 확정 배당 결과가 아닌 위험 시나리오입니다.
따라서 약 3.19억은 무조건적인 취득금액이나 상한액이 아닙니다. 실제 배당순위와 인수 잔액이 확인되기 전에는 입찰가를 안전하게 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 40.2%라는 숫자에 속으면 안 된다
엘리타운 거래자료에는 355,000,000원 거래가 확인됩니다. 이를 현재 최저가 142,590,000원과 비교하면 40.2%로 상당히 저렴해 보입니다. 그러나 비교 대상의 전용면적은 59.45㎡, 경매 대상의 면적 기준은 49.38㎡로 서로 다릅니다.
또한 확인되는 거래는 2022년과 2023년에 집중돼 있어, 2026년 매각기일의 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 최근 12개월 시세라고 표시된 평균값 역시 실제 거래일자를 기준으로는 현재 시점의 최근 12개월 거래를 뒷받침하지 않습니다. 따라서 355,000,000원을 해당 호실의 확정적인 현재 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 59.45㎡ | 5층 | 355,000,000원 |
| 2023.11 | 59.45㎡ | 2층 | 355,000,000원 |
| 2022.06 | 59.45㎡ | 3층 | 355,000,000원 |
| 표본 평균 | 59.45㎡ | 3건 | 355,000,000원 |
둘째, 거래가 오래됐습니다. 확인되는 최신 거래는 2023.12이며, 2026년 현재 가격 변동을 판단할 최근 실거래가 부족합니다.
셋째, 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다. 명세서상 임차보증금 인수 위험이 있으므로 최저가 142,590,000원과 과거 거래가 355,000,000원의 차이만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
과거 거래 평균 355,000,000원과 임차인 우선배당 가정에 따른 실질취득 검토기준 319,000,000원을 비교하더라도, 이는 면적이 다른 과거 거래와의 단순 수치 비교일 뿐입니다. 인수액이 더 커지는 배당 시나리오까지 고려하면 가격상 여유가 있다고 판단할 근거는 더욱 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,590,000원 가정 · 단순 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,796,260원 |
| 1. 근저당 · 박하성 | 195,000,000원 | 139,793,740원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 329,900,603원 | 0원 |
| 임차권 · 박찬명 | 319,000,000원 | 별도 배당검토 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금전 배당액은 집행비용 2,796,260원, 박하성 139,793,740원, 한국주택금융공사 0원, 소유자 잔여 0원으로 산출한 단순 추정입니다. 임차인 박찬명의 우선변제 여부와 실제 배당액, 압류 관련 당해세·공과금 우선순위가 반영되지 않아 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.
단순 채권자 청구총액은 524,900,603원, 배당 추정액은 139,793,740원, 미배당 추정액은 385,106,863원입니다. 이 채권자 미배당 수치에는 박찬명의 임차보증금 319,000,000원이 포함돼 있지 않습니다. 매수인의 인수액은 별도로 계산해야 합니다.
표에 표시된 금액은 매각대금의 단순 배분 모형일 뿐이며, 매수인 인수액 0원을 보장하지 않습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 싸지는 것이 아니다
현재 2회 유찰 상태이고, 추가 유찰에 따른 최저매각가와 채권 미배당 추정은 아래와 같습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 증가할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 142,590,000원 | 49% | 385,106,863원 |
| 3회 유찰 시 | 99,813,000원 | 34.3% | 427,284,237원 |
| 4회 유찰 시 | 69,869,100원 | 24.01% | 456,689,147원 |
위 미배당액은 근저당권자와 신청채권자에 대한 단순 추정치이며 임차보증금 인수액과 다릅니다. 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득액이 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다. 특히 보증금 319,000,000원이 낙찰가를 웃도는 상황에서는 임차인의 배당과 승계액을 동시에 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 부천시민회관 남동측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.11.16 준공된 12세대 규모 엘리타운입니다. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지 및 도로. 사다리형에 가까운 평지의 공동주택 부지이며, 서측 및 동측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래허가 관련 표시기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 지정 연장 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트보다 매수 수요와 거래가격 확인에 한계가 있을 수 있습니다. 확인된 거래 3건 역시 대상 호실과 면적이 달라 환금성 판단 근거가 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 원본 확인. 을구 2번 박찬명 임차권등기와 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 확인하세요.
- 대항력 요건 재확인. 주민등록·점유개시일자는 2021.03.03으로 기재돼 있으나 전입 관련 확인 내용에 차이가 있습니다. 실제 대항력 성립과 유지 여부를 서류로 확인해야 합니다.
- 배당순위 검토. 임차인의 확정일자, 말소기준권리, 압류 3건, 박하성 근저당권의 우선순위를 검토하고 실제 임차인 예상배당을 별도로 계산하세요.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가에 매수인 승계 보증금을 합산하세요. 단순 추정표에서 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유로 이를 인정해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 과거 59.45㎡ 거래를 49.38㎡ 대상 호실의 현재 시세로 사용하지 마세요. 실제 대상 면적과 일치하는 최근 거래 및 매물가격 확인이 필요합니다.
- 점유·인도 검토. 임차권등기가 있으나 현재 점유관계는 확정되지 않았습니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 확인하고 인도 과정에서 발생할 수 있는 문제를 검토하세요.
- 세금·관리비. 부천시 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건의 채권 내역, 당해세 및 체납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인하세요.
- 매각조건 확인. 법원 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 배당요구종기 관련 기록을 원본으로 대조하세요.
여기에 2회 유찰, 12세대 소규모 공동주택, 오래되고 면적이 다른 실거래 표본, 압류 관련 배당 불확실성까지 겹칩니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 하는 고위험 물건입니다.
맺으며 — “1.43억에 낙찰받아도, 1.43억짜리 집이 아니다”
부천 엘리타운 503호는 숫자만 보면 매력적인 경매처럼 보입니다. 감정가 291,000,000원이 두 번 유찰돼 142,590,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 보증금 319,000,000원인 임차인의 권리가 매수인에게 어떤 부담으로 이어지는지가 관건입니다.
명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 임차인에게 낙찰대금이 우선 배당되는 구조라면 실질취득은 비용 제외 약 3.19억 수준에서 크게 줄지 않습니다. 반대로 다른 채권자에게 배당이 이루어져 임차인에게 충분히 배당되지 못한다면 실질취득액은 이보다 더 커질 수 있습니다.
과거 355,000,000원 거래와 비교해 저렴하다고 결론 내리기도 어렵습니다. 거래 시점이 오래됐고 면적도 다릅니다. 현재 시장가치와 실제 인수 부담을 확정하지 않은 채 할인율만 보고 접근할 단계가 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 권리·배당 구조 재확인입니다. 명세서상 인수권리의 내용, 임차인의 실제 우선배당액, 세금·공과금의 배당순위, 최근 동일 면적 시세가 확인되기 전에는 단순 저가 낙찰 전략을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 총취득 부담을 얼마로 확정할 수 있는가입니다.
