인천지방법원 2025타경35382. 부천시 소사구 심곡본동에 있는 신진엘니도하우스 107동 2층 202호, 다세대주택입니다. 이 사건은 정일영이 신청한 강제경매로, 신청채권자의 청구액은 125,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김영열과 김종순으로, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

권리분석에서 가장 중요한 사실은 경매 신청채권자와 임차인으로 조사된 사람의 이름이 정일영으로 동일하다는 점입니다. 정일영의 전입신고일과 확정일자는 모두 2013.06.21로, 말소기준권리인 국민은행 가압류의 2021.06.24보다 빠릅니다. 따라서 임차관계가 유효하고 대항요건이 유지되고 있다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

등기부에는 2024가단108776 임대차보증금 판결의 실행을 위해 상속등기를 대위했다는 내용도 기재되어 있습니다. 이는 채권자의 임대차보증금 청구와 경매절차가 연결되어 있음을 보여주는 중요한 단서입니다. 다만 125,000,000원의 청구액을 임차보증금 확정액으로 단정할 수는 없습니다. 보증금 원금과 배당·인수 범위는 판결문, 임대차계약서, 매각물건명세서로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기부에 현재 존속하는 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 국민은행의 근저당권설정 등기는 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 갑구 12번 국민은행 가압류이며, 그 뒤에 기입된 강제경매개시결정과 부천시의 공유지분 압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 반환책임의 소멸은 별개입니다. 정일영의 임대차관계가 진정한 임대차인지, 대항요건이 유지되었는지, 배당으로 얼마가 변제되는지에 따라 낙찰자의 실제 부담이 달라집니다.

② 임차인 분석 — 인수액이 확정되지 않았다

임차인 정일영은 강제경매 신청채권자 정일영과 동명입니다. 또한 상속등기에는 임대차보증금 판결의 실행을 위한 대위등기라는 내용이 나타납니다. 이 사실은 임차인과 집행채권자의 관계를 확인해야 한다는 의미이지, 그 자체로 가장임차인이라고 확정할 근거는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 할인은 아니다

감정가는 190,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 감정가 기준으로는 49%까지 내려왔지만, 주변 동일 조건의 최근 실거래 평균이 확인되지 않아 실제 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

이 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 실질취득 부담입니다. 선순위 임차인의 잔여 보증금이 인수된다면, 최저가와 인수보증금을 합산한 금액으로 주변 거래가격과 비교해야 합니다. 현 단계에서는 그 비교에 필요한 보증금과 실거래 기준가격이 모두 확정되지 않았습니다.

향후 회차 금액은 경매 진행 시나리오이며 실제 매각조건이나 재매각일을 확정하는 값은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수보증금은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정 · 잠정 계산)

위 계산에서는 매각대금 93,100,000원 중 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 채권자에게 배당되고, 전체 채권 미배당액은 43,292,281원으로 나타납니다. 다만 이는 채권액을 기준으로 한 잠정 배분이며, 실제 임차보증금 인수액을 확정하는 계산은 아닙니다.

⑤ 배당 시나리오 — 채권 부족액은 증가한다

위 시나리오에서 정일영 신청채권의 잠정 배당액은 현재 회차 81,707,719원, 3회 유찰 시 54,280,458원, 4회 유찰 시 35,081,376원입니다. 어느 경우에도 청구액 125,000,000원은 전액 변제되지 않습니다.

다만 미변제된 신청채권이 모두 임대차보증금 잔액이라는 사실은 확정되지 않았습니다. 대항력 있는 임대차보증금으로 인정되는 범위와 실제 배당액이 확인되어야 매수인의 인수금액을 산정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시립심곡도서관 남서측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부천역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 5층 건물이며, 벽돌 마감 외벽과 샷시 창호, 도시가스보일러 난방 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 249.3㎡로 필지 전체 면적입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약허가 관련 지정도 표시되어 있습니다. 지정기간 및 실제 적용대상은 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 집계 세대수 8세대인 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택처럼 풍부한 실거래 표본을 전제하기 어렵습니다. 동일 조건의 최근 거래사례와 매도 시 수요를 별도로 확인해야 합니다.

이 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있으나, 본건은 이미 2회 유찰되었습니다. 이를 단순한 저가 매수 기회로 해석하기보다는 선순위 임차인, 거래사례 부족 및 매수인의 권리 부담 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 정일영의 임대차계약서와 2024가단108776 임대차보증금 판결문을 대조해 보증금 원금·미변제액·변제 여부를 확인하세요.
• 대항력 유지 확인. 2013.06.21 전입 이후 실제 점유가 유지되었는지, 임대차가 종료되었는지, 대항요건에 변동이 있었는지를 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 정일영의 확정일자가 국민은행 가압류보다 빠르므로, 우선변제권에 따른 배당순위와 실제 예상배당을 재산정해야 합니다.
• 신청채권과 보증금의 동일성. 청구액 125,000,000원이 어떤 채권으로 구성되어 있는지 확인하고, 임대차보증금 중 매수인이 인수할 수 있는 금액을 분리하세요.
• 임차인·신청채권자 관계. 동일 이름과 임대차보증금 판결의 연결관계를 확인하되, 관계인이라는 이유만으로 실제 임차권이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실질취득가격 검증. 최저가에 인수보증금과 취득 부대비용을 더한 뒤 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자와 보증금 반환관계를 확인하고, 대항력 있는 임차인이 남아 있는 경우 인도 가능 조건을 검토하세요.
• 건물·관리비 확인. 누수·설비 상태 및 미납 관리비를 확인하고, 필요하면 현장조사와 관리주체 확인을 병행하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.10.29 입찰 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 관련 기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수보증금”

이 사건은 감정가 190,000,000원에서 최저가 93,100,000원까지 떨어진 2회 유찰 다세대주택입니다. 표면상으로는 가격이 크게 내려왔지만, 2013년 전입·확정일자를 갖춘 정일영이 선순위 임차인으로 조사되었고, 보증금 액수는 확인되지 않았습니다.

정일영은 강제경매 신청채권자와 동명이고, 임대차보증금 판결에 따른 대위등기 내용도 나타납니다. 신청채권액 125,000,000원과 실제 보증금, 배당액, 매수인 인수액의 관계를 확인하는 것이 이 경매의 핵심입니다.

낙찰자가 인수할 보증금이 존재한다면 실질취득가격은 최저가보다 높아지며, 보증금 규모에 따라 유찰로 인한 가격 인하 효과가 사라질 수도 있습니다. 최근 실거래 기준가격도 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

결론은 권리위험 높음·가격판단 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 선순위 임차보증금의 정확한 규모와 매수인 인수 여부입니다. 그 두 가지가 확인된 다음에야 실제 매수비용과 입찰 가능가격을 판단할 수 있습니다.