인천지방법원 2025타경35382. 부천시 소사구 심곡본동 신진엘니도하우스 107동 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 190,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 133,000,000원, 감정가의 70%입니다. 겉으로는 할인폭이 눈에 들어오지만, 권리 순서를 보면 핵심은 2013년부터 점유 관계를 갖는 임차인 정일영입니다.
등기상 현재 소유자는 김영열·김종순이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 2025.12.16 상속을 원인으로 소유권이전이 접수됐고, 이 등기에는 정일영이 임대차보증금 판결의 실행을 위한 경매에 필요하다는 사유로 대위자로 기재돼 있습니다. 이어 2025.12.18 정일영의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-56 신진엘니도하우스 107동 2층202호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김영열 2분의 1 · 김종순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 지상 5층 · 신진엘니도하우스107동 · 8세대 · 2003.03.31 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 8년 앞선다
현재 경매에서의 말소기준은 2021.06.24 국민은행 가압류 9,316,481원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 김영열 지분에 대한 부천시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞선 임차인입니다. 정일영의 전입신고일과 확정일자는 모두 2013.06.21로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정일영 | 2013.06.21 / 2013.06.21 | 미상 | 2025.12.22 | 있음 | 있음 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 정일영은 동시에 이 강제경매의 신청채권자로 나타납니다. 자료에는 이 동일성이 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성으로 표시돼 있으므로, 입찰 전 임대차계약서와 판결문, 배당요구서의 보증금·채권 원인을 서로 대조해야 합니다. 이는 임차권을 부정한다는 뜻이 아니라, 권리의 실체와 금액을 확인해야 한다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 갑구 12 가압류 · 주식회사 국민은행 | 9,316,481원 | 9,316,481원 |
| 2. 경매신청채권자 · 정일영 | 125,000,000원 | 121,021,519원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총 청구액은 134,316,481원, 배당액은 130,338,000원, 미배당은 3,978,481원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 특히 정일영의 임차보증금이 미상이라 법률상 최종 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 190,000,000원, 현재 최저가는 133,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 30% 할인이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
더구나 이 건은 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 최종적으로 매수인이 인수해야 할 임차보증금 잔액이 확인되면, 실제 취득부담은 단순한 최저가 133,000,000원이 아니라 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다. 보증금 확인 전에는 시세 비교의 기준이 되는 실질취득가 자체가 확정되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 지상 5층 철근콘크리트조 건물입니다.
- 입지. 부천시립심곡도서관 남서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 부천역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 북측으로 포장도로에 접합니다. 토지면적은 249.3㎡, 공시지가는 1,929,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·재정비촉진지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 신진엘니도하우스107동은 8세대, 2003.03.31 준공입니다. 가격 비교자료가 없는 상태에서는 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 원액 확인. 정일영의 보증금 액수가 가장 중요합니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 판결문을 대조해 실제 보증금을 확정해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 정일영의 배당액 121,021,519원이 실제 임차보증금 채권 중 어느 범위를 충족하는지 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 정일영은 임차인이면서 신청채권자로 나타나고, 등기에도 대위자로 기재돼 있습니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.06.24 국민은행 가압류가 기준이며, 정일영의 2013.06.21 전입이 그보다 선순위라는 점을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수로 평가하지 말고, 실질취득가와 주변 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서·관련 판결문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.33억”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다
현재 최저가는 133,000,000원으로 감정가 190,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 2013년부터 대항력을 갖는 정일영의 임차보증금입니다. 정일영은 확정일자와 배당요구도 갖추고 있으며, 현재 배당모형에서도 신청채권 125,000,000원 중 121,021,519원만 배당돼 부족분이 발생합니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수를 0원으로 보고 1.33억짜리 물건이라고 단정하는 것은 위험합니다. 동시에 정일영이 임차인·신청채권자·등기상 대위자로 함께 나타나므로 임대차 실체도 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리의 핵심 금액은 아직 열려 있습니다. 이 물건은 보증금과 판결채권의 관계를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있는 유형입니다.
