인천지방법원 2025타경35426. 부천시 원미구 원미동 151-58의 다세대주택 지층 비01호입니다. 감정가는 100,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 소유자는 최성민이고, 2020.12.15. 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “70% 유찰물건”이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2020.11.24., 확정일자 2020.11.25., 주민등록일 2020.12.01., 점유개시일 2020.12.10.로, 말소기준권리인 2021.01.07. 근저당보다 앞섭니다. 따라서 자체 권리순위만 보면 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 을구 10번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨을 함께 명시하고 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차에서 70,000,000원에 낙찰된다면 실질취득도 70,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35426 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 151-58 비동 지층비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 원미로 152-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제비01호 |
| 사용승인일 | 1996.06.08 |
| 대상 면적 | 44.25㎡ |
| 소유자 | 최성민 · 2020.12.15. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 124,424,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
현재 말소기준권리는 2021.01.07. 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 같은 접수번호로 이원일 채권최고액 30,000,000원과 심한섭 채권최고액 15,000,000원이 설정됐고, 이후 국세·지방세 압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 한국토지주택공사의 주민등록일 2020.12.01.과 확정일자 2020.11.25.는 말소기준인 2021.01.07.보다 빠릅니다. 보증금은 100,000,000원이며 배당요구가 되어 있어, 현재 최저가 70,000,000원 가정 배당표상 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원을 배당받고 31,660,000원이 남습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 수와 승계성 신고를 구분
| 명의 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계성 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 | 100,000,000원 | 2020.12.01 / 2020.11.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관·승계성 신고 | 0원 |
해당 신고는 보증기관·승계성 신고로 분류되므로 보증금을 다른 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 다만 등기상 주택임차권 자체의 대항력과 우선변제권은 존재하며, 실질 인수 0원 판단은 오직 제출된 말소동의 확약서가 적용되는 해당 임차권에 한정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 100,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 근저당권 · 이원일 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 심한섭 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 124,424,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금 중 31,660,000원이 남습니다. 그러나 본 사건은 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 70,000,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 단지 정보상 원미그린힐타운(151-58)은 총 18세대이고, 대상 면적은 44.25㎡이며 실거래 면적 매칭도 성립하지 않았습니다.
따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 식의 결론은 금물입니다. 특히 지층 다세대는 층·채광·환기·습기·현장 상태가 가격에 크게 반영될 수 있으므로 낙찰가 자체보다 실제 현장 상태와 주변 유사물건의 거래 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,725,000원/㎡ · 토지면적 538.0㎡ · 사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 원미그린힐타운(151-58)은 총 18세대이며 사용승인일은 1996.06.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 을구 10번 주택임차권등기의 말소 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관·승계성 신고 구분. 한국토지주택공사 신고를 다른 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 마세요. 확인되는 실제 임차인은 0명입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 체납액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 동 표시 확인. 공부상 제비동, 현황 제4동 표시 차이를 현장에서 확인하세요.
- 지층 상태 확인. 지층 다세대이므로 채광·환기·습기·누수·결로와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1억”보다 중요한 한 줄은 ‘말소동의 확약’
이 사건을 숫자만 보면 보증금 100,000,000원이 최저가 70,000,000원보다 커서 선순위 임차보증금을 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 31,660,000원의 미배당을 보여줍니다.
하지만 매각물건명세서에 을구 10번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 70,000,000원입니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 해소되지만, 남은 판단은 가볍지 않습니다. 지층 다세대, 18세대 규모, 국세·지방세 압류 5건, 비교 가능한 실거래 부재가 겹쳐 있습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 현장과 별도 시세조사가 먼저인 사건입니다.
