인천지방법원 2025타경35474. 부천시 소사구 괴안동 현대빌라 3층 301호, 전용 43.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 김남희이며, 2023.05.02 소유권을 이전받았습니다. 이후 부천시 압류가 설정되고 한국주택금융공사가 강제경매를 신청한 사건입니다. 그런데 이 물건의 진짜 핵심은 압류나 경매신청 자체가 아니라, 그보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인 최윤식입니다.
최윤식은 2022.06.18 확정일자를 받고 2022.07.01 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 말소기준인 부천시 압류일 2024.01.25보다 빠릅니다. 임차보증금은 155,000,000원이며, 2024.07.15 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어날 수 있으므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 183-16 현대빌라 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 안곡로 181-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.32㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트평슬라브지붕 · 외벽 드라이비트 마감 |
| 소유자 | 김남희 (2023.05.02 소유권이전 · 거래가 156,000,000원) |
| 감정가 | 171,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,790,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 176,222,379원 |
| 임차보증금 | 155,000,000원 (최윤식) |
| 예상 매수인 인수 | 73,118,220원 |
| 예상 실질취득 | 156,908,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.01.25 부천시 압류입니다. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 그 이후에 이루어졌으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
반면 최윤식 임차인은 말소기준 압류보다 앞선 2022.07.01부터 전입 및 점유한 것으로 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있더라도, 선순위 대항력에 따른 미변제 보증금 인수 문제까지 없어지는 것은 아닙니다. 이 차이를 구분해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
최윤식 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.07.01 확정 2022.06.18 임차권등기 2024.07.15 |
155,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 임차인 | 최윤식 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.06.18 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.07.01 |
| 확정일자 | 2022.06.18 |
| 보증금 | 155,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.07.15 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
전입과 점유가 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 있습니다. 하지만 우선변제를 받을 수 있다는 사실이 보증금 전액 회수를 의미하지는 않습니다.
예상 배당에서는 집행비용을 먼저 공제하고 임차인에게 81,881,780원이 배당됩니다. 임차보증금 155,000,000원에서 이를 제외한 73,118,220원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
현대빌라(A동)는 10세대 규모로, 사용승인일은 2001.08.27입니다. 해당 물건의 전용면적은 43.32㎡입니다. 확인되는 실거래 4건의 전체 평균은 155,500,000원이지만, 과거 거래가격이 포함된 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
최근 거래는 2025.06, 140,000,000원입니다. 다만 이 거래는 전용 47.22㎡로, 경매 대상인 43.32㎡와 면적이 다릅니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 1건을 기준으로 하므로 개별 호수의 가치를 확정하는 기준으로 보기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 확인되는 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -12.9%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 47.22㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 43.32㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 43.32㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2022.05 | 43.32㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 155,500,000원 |
| 최근 평균 | 47.22㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 83,790,000원만 비교하면 최근 거래가의 59.9%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 보증금 인수액을 더하면 실질취득은 156,908,220원으로 올라갑니다.
이는 최근 거래가 140,000,000원의 112.1%이며, 전체 4건 평균 155,500,000원보다도 높습니다. 최근 거래가 경매 대상보다 면적이 큰 47.22㎡였다는 점과 최근 가격 추세 -12.9%를 함께 고려하면, 현재 회차에서 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,908,220원 |
| 1. 임차인 최윤식 보증금 | 155,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 176,222,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 가정 낙찰가 | 83,790,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 1,908,220원 |
| 임차인 배당 | 81,881,780원 |
| 임차보증금 미배당 | 73,118,220원 |
| 신청채권자 예상배당 | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | 176,222,379원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 실질취득 | 156,908,220원 |
현재 가정 매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 사용됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 176,222,379원은 예상 배당표상 전액 미배당으로 계산됩니다. 다만 이 채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다. 매수인의 핵심 부담은 선순위 임차보증금 미변제분입니다.
유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 비슷하다
이 사건에서 추가 유찰은 단순히 매수가격이 내려간다는 의미가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 돈이 감소하고, 미변제 보증금은 매수인 인수로 남게 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 83,790,000원 | 73,118,220원 | 156,908,220원 |
| 3회 유찰(34%) | 58,653,000원 | 97,802,754원 | 156,455,754원 |
| 4회 유찰(24%) | 41,057,100원 | 115,081,928원 | 156,139,028원 |
회차별 실질취득은 각 낙찰가 가정에 예상 인수액을 더한 값입니다. 집행비용 추정액 차이 등에 따라 총액은 소폭 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 항동중학교 북서측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕의 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m, 북측 약 3m 포장도로에 접하며, 토지는 장방형의 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 표시 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현대빌라(A동)는 10세대 규모이며 사용승인일은 2001.08.27입니다. 확인되는 실거래 표본은 4건으로 많지 않고, 최근 가격 추세도 -12.9%입니다. 매도 시 적정가격과 거래 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 최윤식의 전입·점유개시 2022.07.01, 확정일자 2022.06.18, 보증금 155,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 보증금 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 73,118,220원입니다. 실제 배당액과 세금 등 선순위 배당항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 최저매각가 83,790,000원만으로 시세와 비교하지 마세요. 현재 회차 실질취득은 156,908,220원입니다.
- 유찰 시나리오 점검. 3회 및 4회 유찰 가정에서도 실질취득액은 155,000,000원 보증금 부근입니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 최근 시세 재확인. 최근 거래 140,000,000원은 전용 47.22㎡이고, 본건은 43.32㎡입니다. 실제 면적·층·건물 상태 차이를 반영한 비교가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -12.9%입니다. 과거 평균 155,500,000원만을 가격 판단 기준으로 삼지 마세요.
- 점유 및 명도 확인. 주택임차권등기가 있으므로 현재 실점유 여부를 별도 확인하고, 명도 가능성과 임차보증금 반환 문제를 함께 검토하세요.
- 세금 및 관리비 확인. 부천시 압류 관련 체납세액과 미납 관리비를 확인하고 실제 부담 여부를 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당 관련 서류를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “49%에 낙찰받아도 싸게 사는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 낮은 최저매각가와 높은 실질취득비용의 괴리입니다. 감정가 171,000,000원인 다세대주택이 2회 유찰되어 최저가 83,790,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금 155,000,000원이 남아 있습니다.
현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 73,118,220원이고, 이를 낙찰가에 더한 실질취득은 156,908,220원입니다. 최근 거래가 140,000,000원의 112.1%이며, 확인된 최근 가격 추세도 -12.9%로 하락 방향입니다. 더구나 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 많지 않아 환금성까지 보수적으로 판단해야 합니다.
추가 유찰이 발생하더라도 그만큼 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득비용은 크게 낮아지지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금을 인수하는 구조가 유지되는 한, 단순 유찰 대기는 가격 문제의 해결책이 아닙니다.
결론적으로 이 물건은 가격 할인보다 권리 인수 부담이 더 중요한 경매입니다. 현재 조건에서는 최근 거래 대비 가격 우위가 없으며, 선순위 임차보증금과 실제 배당 결과를 정확히 검토하기 전까지는 입찰에 신중해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
