인천지방법원 2025타경35474. 부천시 소사구 괴안동 현대빌라 3층 301호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 171,000,000원이 한 차례 유찰되어 최저가가 119,700,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 최윤식은 2022.07.01. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.18.이며, 말소기준인 2024.01.25. 부천시 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 119,700,000원에서는 집행비용 2,475,800원을 제외한 117,224,200원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 155,000,000원 중 37,775,800원이 남습니다. 결국 낙찰자의 실질 부담은 119,700,000원 + 37,775,800원 = 157,475,800원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 커져 총 부담은 보증금 수준 부근에 머무는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 183-16 현대빌라 3층301호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 안곡로 181-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 실거래 매칭 면적 43.32㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 |
| 현재 소유자 | 김남희 · 2023.05.02. 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 176,222,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.01.25. 부천시 압류입니다. 그러나 임차인 최윤식은 그보다 앞선 2022.07.01. 주민등록·점유를 갖췄고, 2022.06.18. 확정일자도 있습니다. 2024.07.15.에는 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최윤식 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 전입 2022.07.01 확정 2022.06.18 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인 1명. 최윤식은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 본인 명의 임차권자입니다.
② 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
현대빌라(A동)는 10세대, 2001.08.27. 준공입니다. 확인된 거래 4건의 전체 평균은 155,500,000원이지만, 과거 2022년의 158,000,000원·168,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 더 최근 값인 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 140,000,000원(2025.06)을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 47.22㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 43.32㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 43.32㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2022.05 | 43.32㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
표면 최저가는 최근 시세의 85.5%지만, 이 비율은 대항력 임차인 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실질취득 157,475,800원은 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원보다 17,475,800원 높고 약 112.5% 수준입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 임차인 최윤식 보증금 | 155,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 176,222,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 37,775,800원을 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 176,222,379원은 배당가정상 0원 배당입니다.
④ 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,700,000원 | 37,775,800원 | 157,475,800원 |
| 2회 유찰 시 | 83,790,000원 | 73,118,220원 | 156,908,220원 |
| 3회 유찰 시 | 58,653,000원 | 97,802,754원 | 156,455,754원 |
낙찰가만 보면 119,700,000원 → 83,790,000원 → 58,653,000원으로 크게 내려가지만, 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액은 37,775,800원 → 73,118,220원 → 97,802,754원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각 회차 모두 약 156,000,000원~157,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다. 4층 건물 중 3층 301호입니다.
- 입지. 부천시 소사구 괴안동 항동중학교 북서측 인근이며, 중·소규모 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 동측 약 20m, 북측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 172.6㎡, 공시지가 2,427,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
- 환금성. 현대빌라(A동)는 10세대이고 확인된 실거래가 4건에 불과합니다. 최근 12개월 거래도 1건으로 가격 확인 표본이 적습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액을 계산. 현재 최저가 119,700,000원에 인수 37,775,800원을 더한 157,475,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 최윤식의 실제 배당액이 달라지면 낙찰자 인수액도 달라지므로 배당요구·채권계산·배당표를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 이전 대항력 확인. 전입 2022.07.01.은 말소기준 2024.01.25.보다 빠릅니다. 임차권등기 자체의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 155,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 추세도 -12.9%입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 가정에서도 인수액이 늘어 실질취득은 156,908,220원·156,455,754원입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 거래 표본이 많지 않아 재매각 시 가격·기간 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “119,700,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 표면 최저가는 감정가의 70%인 119,700,000원이지만, 대항력 임차인 최윤식의 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 미배당 37,775,800원을 매수인이 떠안아 실질취득이 157,475,800원이 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원이고 가격 추세도 -12.9%입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 83,790,000원까지, 3회 유찰 시 58,653,000원까지 떨어지지만 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 각각 156,908,220원, 156,455,754원입니다. 낙찰가가 내려가도 총부담은 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 대항력 임차인 인수까지 있는 고주의 물건입니다.
